امن‌ترين شهر براي مستاجرها

بهترين شهر جهان در «کيفيت‌‌‌زندگي» جايي است که شهردار آن منافع اقتصادي «زمين» را با کمک «پروانه‌‌‌ساختماني» و «ماليات سالانه» از انحصار ملاکان درآورده و در خدمت «عرضه مسکن در استطاعت» قرار داده است.بهترين شهر جهان در کيفيت زندگي و مسکن…

پايتخت اتريش محل بازديد نمايندگان دولت‌ها براي درس گرفتن از نحوه مديريت بخش مسکن شده است. وين هر سال جايگاه «بهترين شهر دنيا براي زندگي» را نصيب خود مي‌کند و اکنون نتايج دو مطالعه، رابطه بين «مسکن مناسب و کيفيت زندگي» در اين شهر را تاييد مي‌کند. شهردار وين با پروانه ساختماني توانسته است از زمين به نفع کاهش هزينه مسکن استفاده کند.

…………………………………………………………………………….

بیشتر بخوانید :سرمايه آزاد با سند ملکي

…………………………………………………………………………….

نيلوفر اديب‌‌‌نيا:  پايتخت اتريش اخيرا با ترافيک بين‌المللي روبه‌رو شده به‌طوري که نمايندگان دولت‌‌‌ها بر اساس گزارش يک روزنامه آمريکايي در حال رفت‌‌‌وآمد به اين شهر براي بازديد از «محصول رفاه‌‌‌ساز شهردار وين» و دستيابي به پاسخ «معماي بهترين شهر جهان براي زندگي» هستند. وين همه‌ساله از بين حداقل 170 شهر معروف و مهم دنيا –در قالب پايش‌‌‌ سالانه واحد اطلاعات اکونوميست- مقام اول شهرها در «کيفيت زندگي» را به خود اختصاص مي‌دهد و اين سوال براي خيلي از شهرداران جهان وجود دارد که «شهردار وين چه کاري انجام داده که توانسته بهترين شرايط ممکن براي شهروندانش را فراهم کند؟» «فايننشال‌‌‌تايمز» دو سال پيش با مطالعه شرايط اقتصادي، اجتماعي و شهري پايتخت اتريش به اين سوال پاسخ داد و نتايج آن مطالعات مشخص کرد، «از آنجا که دسترسي افراد به مسکن مناسب (امکانات رفاهي و سکونتي بالا) و ارزان (سهم پايين هزينه اجاره نسبت به درآمد)»، فاکتور اصلي در ارتقاي کيفيت زندگي و احساس امنيت، رفاه و رضايت از دولت‌‌‌ها محسوب مي‌شود، اين «شرايط مطلوب بازار مسکن وين» عامل کسب بالاترين رتبه اين شهر در رنکينگ کيفيت‌‌‌زندگي شهرهاي جهان شده است.

امروز اما هفته‌‌‌نامه «اکونوميست» و روزنامه «نيويورک‌‌‌تايمز» در دو بررسي جداگانه درباره «ويژگي‌‌‌هاي شهر وين»، از ظرافت‌‌‌هاي اداره پايتخت وين توسط شهرداري نوشته‌‌‌اند که توانسته «رفاه شهروندان را با مسکن ارزان» تضمين کند. نتايج اين بررسي‌‌‌ها نشان مي‌دهد، در وين تقريبا چيزي به اسم «رانت زمين» وجود ندارد چون «قدرت ثروت‌‌‌ساز زمين» از طريق «پروانه‌‌‌هاي ساختماني» به عنوان ابزار دست شهرداري، در خدمت «عرضه مسکن ارزان و حمايتي» براي همه طبقات درآمدي ساکن وين قرار گرفته است. شهرداري وين به جاي وعده «بهبود کيفيت زندگي»، سياست‌‌‌هاي شهري را در خدمت «خانه‌‌‌اولي‌‌‌ها» و «مستاجرها» قرار داده است؛ در اين مسير، «ماليات سالانه ملکي» نيز به کمک آمده است تا هزينه تامين زمين براي ساخت مسکن را کاهش دهد.

وين را «بهشت مستاجرها» لقب داده‌‌‌اند چون کمتر از نيمي از ساکنان اين شهر، بيش‌‌‌از 25‌درصد درآمد ماهانه‌‌‌شان را براي هزينه اجاره مسکن اختصاص مي‌دهند؛ اين درحالي است که در آمريکا، 36‌درصد درآمد افراد به صورت ميانگين صرف مسکن مي‌شود. «دنياي‌اقتصاد» در اين گزارش، «سبک‌‌‌کار شهردار وين و ابزارهايي که او براي کاهش هزينه مسکن و بهبود کيفيت زندگي شهروندان به کار گرفته است» را تشريح کرده است.

دو ويژگي اقتصادي–رفاهي مسکن حمايتي

با تابش سوزان آفتاب تابستان و رسيدن دماي هوا به 35 درجه سانتي‌‌گراد، اهالي وين همواره به دنبال پناهگاهي خنک و دلنشين بوده‌‌اند. بسياري از آنها راهي استخرهاي روي پشت‌‌بام مي‌‌شوند تا در آبي خنک و زلال، خستگي روزمرگي را از تن بيرون کنند. در سيستات آسپرن، محل يکي از بزرگ‌ترين پروژه‌‌هاي مسکوني اروپا، لذت اين پناهگاه آبي دوچندان شده است. ساکنان اين منطقه مي‌توانند خود را به دل درياچه مصنوعي بيندازند يا با قايق کاياک بر روي آن به گشت و گذار بپردازند. اينها نمونه‌‌هايي از لذت‌‌هاي زندگي شهري به سبک ويني هستند؛ جايي که همه ساکنان از امکانات رفاهي يکسان بهره‌‌مند مي‌‌شوند.

در قلب پايتخت اتريش داستاني متفاوت از زندگي شهري روايت مي‌شود. داستاني که در آن، مسکن نه تنها يک کالا، بلکه يک حق اساسي براي همه شهروندان است. بر اساس گزارش نشريه اکونوميست، حدود 60‌درصد از نزديک به دو ميليون ساکن وين، خانه خود را در واحدهاي مسکوني حمايتي شهر پيدا کرده‌‌اند. اين واحدهاي مسکوني، با اجاره‌‌اي مناسب و امکاناتي فراتر از انتظار، تصوري نوين از زندگي شهري را ارائه مي‌دهند. ساکنان اين آپارتمان‌‌ها، که اغلب کوچک اما کاربردي هستند، مي‌توانند از طيف گسترده‌‌اي از خدمات رفاهي مانند مهدکودک، خشکشويي و حتي استخر بهره‌‌مند شوند. تصور کنيد يک آپارتمان 80 متري دو خوابه با باغچه‌‌اي دلنشين، تنها با 900 يورو اجاره ماهانه در اختيارتان باشد.

اين واقعيت، نشان از تعهد عميق مديران شهري وين به ايجاد شهري است که در آن همه افراد فارغ از درآمد بتوانند از يک زندگي باکيفيت و دسترسي به امکانات رفاهي برخوردار شوند. وين با اين رويکرد جامع و انسان‌‌محور، به الگويي جهاني براي ساير شهرها تبديل شده است. اين شهر نشان داده است که با برنامه‌‌ريزي دقيق و سرمايه‌گذاري مناسب، مي‌توان شهري را ساخت که در آن، مسکن نه تنها يک کالا، بلکه يک پل ارتباطي بين افراد و ايجادکننده حس تعلق به جامعه باشد.

وين بارها و بارها به عنوان قابل سکونت‌‌ترين شهر جهان شناخته شده است. راز اين موفقيت چشمگير چيست؟ پاسخ در سياست‌‌هاي هوشمندانه‌‌اي نهفته است که شهروندان وين را در مرکز توجه قرار داده است. يکي از مهم‌ترين دلايل محبوبيت وين، هزينه مناسب مسکن است. برخلاف بسياري از شهرهاي بزرگ جهان، ساکنان وين نيازي ندارند بخش بزرگي از درآمد خود را صرف اجاره يا خريد خانه کنند. به عنوان مثال، تنها 44‌درصد از ويني‌‌ها بيش از يک‌چهارم درآمد خود را صرف هزينه‌‌هاي مسکن مي‌کنند؛ در حالي که اين رقم در شهرهاي پرهزينه مانند لندن به 86‌درصد و پاريس به 67‌درصد مي‌‌رسد. اين به آن معناست که ويني‌‌ها مي‌توانند با خيالي آسوده، به دنبال تحقق روياهاي خود باشند و از زندگي لذت ببرند.

اين مدل تامين مسکن، يادگاري ارزشمند از دوراني طلايي در تاريخ وين است که به «وين سرخ» شهرت دارد. پس از آشوب‌‌هاي جنگ جهاني اول، شوراي شهري سوسياليست وين با درايتي مثال‌‌زدني، تصميمي تاريخي گرفت. آنها با ساخت مجتمع‌‌هاي مسکوني عظيمي مانند کارل مارکس هوف، روياي شهري عادلانه و برابر را تعقيب کردند. اين مجتمع‌‌ها که به «قلعه‌‌هاي پرولتاريا» شهرت يافتند، نماد مبارزه براي عدالت اجتماعي و حق مسکن براي همه اقشار جامعه بودند. اخيرا اين مدل توجه زيادي را در خارج از اين کشور جلب کرده است. مقامات نيويورک براي بررسي امکان‌‌پذيري اجراي مدل ويني در مکان‌‌هايي مانند سن‌ديگو به اين شهر آمده‌‌اند. نيويورک‌تايمز، وين را «بهشت مستاجران» لقب داده است.

تامين مسکن حمايتي با ماليات يک درصدي

امروزه، مدل مسکن حمايتي وين به عنوان يک الگوي موفق در سراسر جهان شناخته شده و مورد توجه قرار گرفته است. گزارش اکونوميست، نشان مي‌دهد که مدل مسکن حمايتي در وين، که زماني براي تامين نيازهاي اقشار کم‌‌درآمد طراحي شده بود، دستخوش تحولات قابل‌‌توجهي شده است. در ابتدا، اين آپارتمان‌‌ها به جوانان اين فرصت را مي‌‌داد تا در اوايل بيست‌‌سالگي، زندگي مستقل خود را آغاز کنند. اين موضوع، گامي بزرگ در راستاي تحقق عدالت اجتماعي و ايجاد فرصت‌‌هاي برابر براي همه شهروندان بود. اما با گذشت زمان، شرايط تغيير کرده و ترکيب ساکنان اين واحدها نيز دستخوش تحولات شده است. امروزه، بسياري از ساکنان اين آپارتمان‌‌ها، متعلق به طبقه متوسط به بالا هستند. اين مساله، سوالاتي را درباره کارکرد اوليه اين مدل مسکن و اينکه آيا همچنان به اهداف اوليه خود خدمت مي‌کند، مطرح مي‌کند.

شوراي شهر وين، با درايت و مسووليت‌‌پذيري، عهده‌‌دار مديريت و نگهداري حدود 220‌هزار واحد مسکوني است. اين واحدها، از جمله ساختمان‌‌هاي تاريخي و ارزشمندي مانند کارل مارکس هوف، بخشي جدايي‌‌ناپذير از هويت وين را تشکيل مي‌دهند. اما اين تنها بخشي از داستان است. بخش ديگري از اين پازل مسکن در وين، توسط 58 انجمن مسکن با سود محدود شکل مي‌گيرد. اين انجمن‌‌ها که با حمايت مالي دولت و تخفيف‌‌هاي شوراي شهر فعاليت مي‌کنند، حدود 20‌درصد از مسکن شهر را در اختيار دارند. آنها با همکاري نزديک با دولت، نقش بسيار مهمي در تامين مسکن براي شهروندان ايفا مي‌کنند. اعمال ماليات سالانه يک درصدي بر املاک، با تقسيم مساوي آن بين کارفرمايان و کارمندان، به تامين مالي اين طرح‌‌ها کمک شاياني مي‌کند. شورا با ارائه تخفيف‌‌هاي قابل‌‌توجه در خريد زمين، هزينه‌‌هاي اجراي اين طرح‌‌ها را براي سازمان‌هاي مسکن حمايتي کاهش مي‌دهد.

تقريبا 80‌درصد مردم وين مي‌توانند از مسکن‌‌هاي حمايتي استفاده کنند. دليل اين امر آن است که سقف درآمد افراد واجد شرايط براي استفاده از اين منازل بالاست. مثلا يک نفر مجرد با درآمد سالانه تا 57هزار و 600 يورو بعد از پرداخت ماليات و يک زوج با دو بچه با درآمد بيش از 100‌هزار يورو مي‌توانند از اين امکانات بهره‌‌مند شوند. شوراي شهر وين اين طرح را «فراگير» مي‌‌نامد و ادعا مي‌کند که تمامي اقشار متوسط جامعه مي‌توانند از آن بهره‌‌مند شوند. اما در عمل، به نظر مي‌رسد موانع موجود به گونه‌‌اي طراحي شده‌‌اند که بيشتر افراد طبقه متوسط به اين تسهيلات دسترسي پيدا کنند. اين مساله، سوالاتي را درباره ماهيت «فراگير بودن» اين طرح و اينکه آيا واقعا نيازهاي اقشار کم‌‌درآمد را نيز برآورده مي‌کند، مطرح مي‌کند.

سختي تامين مسکن فقط براي مهاجران

براي ورود به صف انتظار مسکن در وين، که گاه تا دو سال يا بيشتر نيز طول مي‌‌کشد، الزامات سختي در نظر گرفته شده است. متقاضيان بايد شهروند اتحاديه اروپا باشند، حداقل دو سال در يک آدرس ثابت در وين سکونت داشته باشند و درآمد منظمي داشته باشند. اين شرايط سخت، بسياري از مهاجران، تازه‌واردان و کساني که شغل پايداري ندارند را از دسترسي به مسکن مناسب محروم مي‌کند. با توجه به اينکه 34‌درصد جمعيت وين را اتريشي‌‌هاي غيربومي تشکيل مي‌دهند و نرخ بومي‌‌سازي در اتريش بسيار پايين است، اين موانع به طور ويژه بر مهاجران تاثير مي‌‌گذارد.

اينکه فقيرترين ساکنان وين ناگزير باشند براي يافتن مسکن به بخش خصوصي، با اجاره‌‌هاي نجومي، روي آورند، پارادوکسي عجيب و دردناک است. هانس اولريش، يک سازنده مسکن، معتقد است که بوروکراسي پيچيده، مانع اصلي کاهش هزينه‌‌ها در بخش خصوصي است. اولريش، پيشکسوت صنعت ساختمان، بر اين باور است که مدل مسکن وين، اگرچه در زمان خود انقلابي بود، اما امروزه نيازمند تحولي اساسي است. او معتقد است که با ساده‌‌سازي قوانين، مي‌توان بدون به خطر انداختن استانداردها، پاسخگوي نياز روزافزون به مسکن بود. جمعيت وين با سرعتي چشمگير در حال افزايش است و مسکن حمايتي به تنهايي قادر به برآوردن نيازهاي رو به رشد شهر نيست. مدل مسکن وين که زماني نوآورانه بود، امروزه نيازمند تحولي اساسي است.

صندوق تامين زمين با ذخيره‌‌سازي سيستماتيک

همچنين بر اساس گزارشي از گاردين، مسکن حمايتي در وين، فراتر از يک سياست صرف، به ايده‌‌اي بنيادين بدل شده که ساکنان اين شهر به آن مي‌‌بالند. البته درست مانند دستاوردهاي مترقي ديگري چون سرويس بهداشت ملي بريتانيا يا صندوق نفت نروژ که اجماع سياسي گسترده‌‌اي را برانگيخته‌‌اند، اين برنامه نيز گاه در مباحث ملي به نقاط کور و ناديده گرفته شده‌‌اي مي‌‌رسد. هاينز بارنرت، مهندس مکانيک بازنشسته‌‌اي که هفت دهه از عمر خود را در آپارتمان‌‌هاي عمومي رئومان‌‌هوف در مارگارتن گذرانده است، با شور و شوقي وصف‌‌ناپذير از ايده‌‌اي که در دهه 1920 به ساخت اين مجتمع مسکوني منجر شد، سخن مي‌‌گويد. بارنرت که اکنون 76 سال دارد، مي‌‌گويد مدل مسکن وين امروز بيش از هر زمان ديگري اهميت خود را نشان مي‌دهد، زيرا کنترل اجاره‌‌بهاي افسارگسيخته امري دشوار شده است. با اين حال، دلايل خوبي وجود دارد که چرا مدل مسکن حمايتي وين اخيرا توجه مجدد سياستگذاران بين‌المللي را به خود جلب کرده و منجر به بازديدهاي منظم از اين شهر شده است.

…………………………………………………………………………….

بیشتر بخوانید : پرداخت وام ملکي

……………………………………………………………………………

تقريبا چهار دهه پيش، شهر وين با درايتي مثال‌‌زدني، صندوقي را براي تامين زمين و نوسازي شهري تاسيس کرد. هدف از ايجاد اين صندوق، اختصاص انحصاري زمين‌‌هاي شهري براي احداث مسکن حمايتي بود. امروزه، اين صندوق بر روي گنجينه‌‌اي عظيم به مساحت سه ميليون مترمربع حکمراني مي‌کند؛ زمين‌‌هايي که زماني کاربري کشاورزي داشتند، خطوط راه‌‌آهني که ديگر مورد استفاده نبودند و حتي بيمارستان‌‌هايي که به فراموشي سپرده شده بودند، همگي به امانت به اين صندوق سپرده شده‌‌اند. اين صندوق با برگزاري مناقصه‌‌هاي ويژه، اين زمين‌‌ها را تنها در اختيار سازندگان مسکن حمايتي قرار مي‌دهد. گال، مسوول اين پروژه مهم، معتقد است که اين رويکرد ذخيره‌‌سازي سيستماتيک مي‌تواند الگويي براي ساير کشورها باشد.

در سال 2019، وين با تصويب قانوني نوآورانه، گامي بلند در جهت تامين مسکن حمايتي برداشت. بر اساس اين قانون، در هر پروژه ساختماني با مساحتي بيش از 5000 مترمربع، حداقل دو‌سوم واحدها بايد به عنوان مسکن حمايتي در نظر گرفته شود. اين تصميم جسورانه، نشان از عزم راسخ وين براي ايجاد شهري برابر و باکيفيت براي همه شهروندان دارد. حتي منتقدان سياست‌‌هاي مسکن وين نيز به اين نکته اذعان دارند که ساکنان اين شهر از موقعيت چانه‌‌زني قدرتمندي در برابر مالکان زمين برخوردار هستند. اين موقعيت ممتاز، حاصل هماهنگي دقيق بين صندوق تامين زمين شهر و بخش صدور مجوزهاي ساختماني است. اين دو نهاد به صورت مشترک شرايطي را رقم مي‌‌زنند که منافع شهر و شهروندان در اولويت قرار گيرد.

وين با قدم‌‌هاي استوار در مسير تحقق اهداف بلندمدت خود پيش مي‌رود. اين شهر جاه‌‌طلبانه، هدف ساخت 5500 آپارتمان جديد حمايتي تا سال 2025 را براي خود تعيين کرده است. البته اين سوال مطرح مي‌شود که آيا اين تعداد واحد مسکوني براي پاسخگويي به نيازهاي جمعيتي رو به رشد وين در آينده کافي خواهد بود؟ با اين حال، اقدامات عملي انجام شده نشان مي‌دهد که وين به طور جدي در پي حل چالش مسکن است. پس از 11 سال وقفه، ساخت واحدهاي مسکوني حمايتي مجددا آغاز شده و بودجه قابل‌‌توجهي نيز براي توسعه اين بخش اختصاص يافته است. يکي از نمونه‌‌هاي بارز اين تلاش‌‌ها، پروژه ساختماني جديدي است که در منطقه سيستات آسپرن در حال انجام است. اين منطقه که زماني فرودگاهي متروکه بود، اکنون به يک مرکز شهري مدرن تبديل شده است .در مجموع، وين با اتخاذ سياست‌‌هاي هوشمندانه و سرمايه‌گذاري‌‌هاي کلان، به نقشه راه ساير شهرهاي جهان در زمينه تامين مسکن حمايتي تبديل شده است.بهترين شهر جهان در کيفيت زندگي و مسکن…

منبع :دنیای اقتصاد

مقالات مرتبط :

مسکن، از دولت سيزدهم به چهاردهم

وام مسکن کم اثر و ناکارامد تر از هميشه

بدهي طرح مسکن دولتي براي دولت چهاردهم

سرمايه آزاد – وام آزاد