پیام سرمایه و صنعت ایران

مرجع اطلاع رسانی در سرمایه گذاری

دوئل انتخاباتی با سلاح ارز و مسکن  

2024-07-24

دوئل انتخاباتی با سلاح ارز و مسکن  

سرمایه گذار

چکیده مطلب:

نگاه نامزدهاي انتخابات رياست‌جمهوري، به غير از يک نفر از کانديداها، نسبت به «يکي از مهم‌ترين مسائل اقتصادي خانوارها، يعني تامين مسکن» از اظهارنظرهاي آنها و همچنين اعضاي ستادهاي انتخاباتي‌شان مشخص شد. بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» از آنچه محمدباقر قاليباف، مسعود پزشکيان، سعيد جليلي، عليرضا زاکاني و همچنين اميرحسين قاضي‌زاده‌هاشمي درنظر دارند براي خانه‌اولي‌ها انجام دهند، نشان مي‌دهد دو کانديدا با مداخله مستقيم دولت در مسکن‌سازي به شيوه‌هايي که از دهه80 روي زمين‌هاي دولتي پياده شد، زاويه دارند.

فهرست مطالب

دوئل انتخاباتی با سلاح ارز و مسکن  

نامزدهاي انتخابات و مسکن

نگاه نامزدهاي انتخابات رياست‌جمهوري، به غير از يک نفر از کانديداها، نسبت به «يکي از مهم‌ترين مسائل اقتصادي خانوارها، يعني تامين مسکن» از اظهارنظرهاي آنها و همچنين اعضاي ستادهاي انتخاباتي‌شان مشخص شد. بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» از آنچه محمدباقر قاليباف، مسعود پزشکيان، سعيد جليلي، عليرضا زاکاني و همچنين اميرحسين قاضي‌زاده‌هاشمي درنظر دارند براي خانه‌اولي‌ها انجام دهند، نشان مي‌دهد دو کانديدا با مداخله مستقيم دولت در مسکن‌سازي به شيوه‌هايي که از دهه80 روي زمين‌هاي دولتي پياده شد، زاويه دارند. يکي از اين دو کاملا مخالف مسکن‌سازي دولتي است و ديگري، مدل منتهي به توليد خوابگاه روي زمين‌هاي 99ساله به جاي ساخت خانه را قبول ندارد. با اين حال پيش‌بيني مي‌شود «اجاره به شرط تمليک براي خانه‌دارشدن» توسط يکي از آن دو نامزد درصورتي‌که به‌عنوان رئيس‌جمهور انتخاب شود، به اجرا دربيايد. دو نامزد ديگر اما قصد دارند طرح دولتي ساخت انبوه مسکن را به پشتوانه ماده‌اي از برنامه هفتم با قدرت پيش ببرند. يک نامزد ديگر انتخابات، قصد «کاهش قيمت از طريق کاهش هزينه‌هاي ساخت» را دارد. دو خلأ عمده در منوي مسکن نامزدها شامل «نحوه مهار محرک‌هاي بيروني تورم مسکن» و «چگونگي رونق بخش مسکن در دل شهرها (بافت‌هاي فرسوده)» مي‌شود.دوئل انتخاباتی با سلاح ارز و مسکن  …

منوي مسکن 5 نامزد اينفوگرافيک

فريد قديري : هفته‌‌‌اي که گذشت نامزدهاي نهايي انتخابات رياست جمهوري با حضور در برنامه‌‌‌هاي صدا‌‌‌وسيما، نگاه‌‌‌شان به حوزه‌‌‌هاي مختلف اقتصادي، سياسي و اجتماعي را تشريح کردند و در پاسخ به يک سوال مشترک درباره «يکي از مهم‌ترين مطالبات ايراني‌‌‌ها از رئيس‌‌‌جمهور جديد»، بازار مسکن دولت‌‌‌شان را تصوير کردند. بررسي‌‌‌هاي «دنياي‌اقتصاد» از آنچه تا الان در ذهن نامزدها درباره «اوضاع خانه‌‌‌اولي‌‌‌ها» نقش بسته است، نشان مي‌‌‌دهد: فعلا 5 نفر از 6 کانديداي نهايي، ايده‌‌‌هايي براي نحوه سياستگذاري در بخش مسکن دارند که قابل تحليل است. نامزد ششم هنوز، موضع‌‌‌گيري مشخصي براي اين بخش مهم از اقتصاد نکرده است. از بين 5 نامزد نيز برنامه‌‌‌هاي 4 کانديدا را مي‌توان به دو دسته تقسيم کرد.

مخالف «مسکن‌‌‌سازي دولتي»؛ پزشکيان چه کار خواهد کرد؟

مسعود پزشکيان، يکي از 6 نامزد قطعي‌‌‌شده براي انتخابات رياست جمهوري تيرماه است. برخلاف آنچه طي روزهاي گذشته در برخي رسانه‌‌‌ها، «از زبان پزشکيان در جايگاه کانديداي انتخابات درباره بازار مسکن»، مصاحبه‌‌‌هايي منتشر شده، او صحبتي نداشته است. آنچه از او نقل‌قول شده به اواخر سال گذشته برمي‌‌‌گردد. با اين حال، پزشکيان «مخالف آشکار طرح مسکن‌‌‌سازي دولتي» است.

اين طرح هماني است که در دولت احمدي‌‌‌نژاد تحت عنوان مسکن‌‌‌مهر اجرايي شد و در دولت شهيد رئيسي نيز تحت عنوان «يک ميليون مسکن در سال با افق 4 ميليون مسکن طي 4 سال» در جريان بوده است. پزشکيان پيش‌تر درباره مسکن ميليوني به «امکان‌‌‌پذير نبودن ساخت يک ميليون واحد مسکوني در سال توسط دولت يا با حضور مستقيم دولت در اين صحنه» اشاره کرده بود و با استناد به آمارهايي که مسوولان در سال گذشته درباره طرح نهضت ملي مسکن ارائه کرده بودند، گفته بود «تعداد واحدهاي مسکوني ساخته‌‌‌شده در اين طرح، زير 400‌هزار واحد در سال است.» منوي مسکن پزشکيان را اما مي‌توان از سه طريق، شناسايي کرد. اين نامزد انتخابات رياست جمهوري به نوعي از خط فکري و جريان سياستي تعلق دارد که کارنامه به جا مانده از آن طي دهه‌‌‌هاي گذشته نشان مي‌‌‌دهد، دولت اگر اين نامزد رئيس‌‌‌ آن شود براي بخش مسکن و ساختمان چه کار خواهد کرد.

پول و سرمایه در ملک

خط‌‌‌فکري دولت اصلاحات در دهه 80 –که پزشکيان نيز در همين خط قرار دارد- براي بخش مسکن بر «عدم‌مداخله مستقيم در بازار مسکن» و همچنين «فراهم‌‌‌کردن محيط مناسب براي سرمايه‌گذاري ساختماني» و «ارائه امکانات براي عرضه مسکن» پايه‌‌‌ريزي شده بود. در دولت اصلاحات، سياستگذار مسکن، دو طرح «ساخت انبوه واحد مسکوني در درون شهرها به صورت مشارکت با سازنده‌‌‌ها روي زمين‌‌‌هاي دولتي داخل شهر» و «ساخت واحد مسکوني با مدل عرضه اجاره به شرط تمليک» را جلو برد.حسين عبده‌‌‌تبريزي، صاحب‌نظر اقتصاد مسکن در دهه 70، در ايده «پرداخت وام خريد مسکن با مدل صندوق پس‌‌‌انداز در بانک تخصصي» هم‌‌‌نظر بود و طي نيمه دوم دهه 90 نيز مدل «صندوق پس‌‌‌انداز مسکن يکم» را از طريق بانک تخصصي، اکران کرد. مشاور اقتصادي پزشکيان در اين سال‌‌‌ها، ريشه جهش تاريخي قيمت مسکن را «مسائل بيروني اين بازار» همچون انتظارات تورمي مي‌‌‌دانست و اکنون مي‌توان انتظار داشت، شناسايي درست قفل بازار مسکن براي خانه‌‌‌اولي‌‌‌ها به گشايش قفل «خريد و ساخت» و رونق اين بخش بينجامد.

…………………………………………………………………………….

بیشتر بخوانید : تسهيلات چيست؟ تسهيلات قرض الحسنه

…………………………………………………………………………….

«خانه» با «خوابگاه» فرق دارد؛ جليلي چه مي‌‌‌گويد؟

سعيد جليلي، ديگر نامزد انتخابات رياست جمهوري، در يکي از برنامه‌‌‌هايي که در صداوسيما طرف مصاحبه قرار گرفت، حدود 5 دقيقه، درباره برنامه‌‌‌‌‌‌اش براي بازار مسکن سخن گفت. نگاه جليلي به «مشکل ناتواني خانوارها از خريد مسکن» بر «اوضاع بازار زمين به عنوان ريشه تورم ملکي» متمرکز است. جليلي معتقد است، «زمين به اندازه کافي در کشور وجود دارد اما انحصار در اين بازار است.» البته شايد منظور او از انحصار، «سفته‌‌‌بازي و سوداگري روي زمين» است که باعث شده «عرضه زمين آماده ساخت، محدود باشد» اما در نقاط مختلف شهرها حتي در تهران که «برخي مسوولان مدام ادعا مي‌‌‌کنند، زمين نيست»، زمين‌‌‌هايي را مي‌‌‌بينيم که «بلااستفاده» رها شده و مالکانش، سال به سال از «تورم بالاي زمين» نفع مي‌‌‌برند. رشد قيمت زمين طي يک دهه گذشته، بيشتر از رشد قيمت مسکن بود. زمين در بلندمدت –طي سه دهه گذشته- نيز عايدي بالاتري در مقايسه با مسکن به صاحبانش داد. در شرايط «انتظارات تورمي» در سال‌‌‌هاي گذشته، «سرمايه‌‌‌داران درشت» به جاي آنکه آپارتمان بخرند و خالي نگه دارند، سراغ زمين رفتند. جليلي مي‌‌‌خواهد قيمت زمين را کاهش دهد اما تاکنون، نگفته از چه مسيري. با اين حال، اين نامزد از يک‌‌‌سو «به مسکن‌‌‌سازي دولتي اعتقاد دارد» اما از سوي ديگر، به شکل غيرمستقيم، از‌‌‌ طرح‌‌‌هاي مسکن‌‌‌سازي دولتي دوره‌‌‌هاي قبل «ايراد ظريف» گرفته است.

دوئل انتخاباتی با سلاح ارز و مسکن

جليلي مي‌‌‌گويد، بين «ساخت خانه براي مردم» و «ساخت خوابگاه» فرق وجود دارد. خانه‌‌‌هايي که روي زمين‌‌‌هاي دولتي مي‌‌‌سازيم بايد همه نوع خدمات و امکانات سکونتي و شغلي را داشته باشند تا افراد حس تعلق به آنجا پيدا کنند. اين نامزد بنا دارد اگر رئيس‌‌‌جمهور شد، از ماده‌‌‌اي از برنامه هفتم توسعه که به دولت‌‌‌ها اجازه داده است «زمين‌‌‌هاي بيرون شهرها را به ميزان 0.2‌درصد کل پهنه ايران به کاربري مسکوني تبديل کنند‌‌‌»، براي ساخت مسکن استفاده کند. اين ماده اما اتفاقي را رقم خواهد زد که جليلي منتقد آن است. زمين‌‌‌هاي خام بيرون شهرها دهه‌‌‌ها طول مي‌‌‌کشد تا «محله مسکوني واقعي» شوند و افراد حس تعلق به آنها پيدا کنند. ضمن آنکه، مسکوني‌‌‌سازي زمين‌‌‌هاي خام به قيمت امروز، ‌‌‌ مترمربعي 4 تا 5 ميليون براي دولت هزينه دارد که با توجه به منابع محدود دولت، تامين آن، ‌‌‌ سال‌ها طول مي‌‌‌کشد و برنامه مسکن‌‌‌سازي دولتي را مشمول تورم سالانه مي‌‌‌کند. از طرف ديگر، حتي اگر دولت منابع لازم براي تبديل زمين‌‌‌هاي بيرون شهرها به محله‌‌‌هاي مسکوني را داشته باشد، هزينه زندگي براي خانوارها در نقاطي دورتر از شهرهاي مادر، بالا مي‌‌‌رود و تازه بايد منابع کلان براي ساخت مترو تخصيص پيدا کند؛ اتفاقي که سال‌ها براي هشتگرد و پرند طول کشيد و امروز، پرديس هنوز مترو ندارد. جليلي البته از «شهر يک دقيقه‌‌‌اي» صحبت کرد؛ اين مدل، «شهر 15 دقيقه‌‌‌اي» است که در فرانسه به شکل آزمايشي در پاريس اجرايي شده به اين معنا که ساکنان محله‌‌‌هاي مختلف بايد بتوانند در کمتر از 20 دقيقه، به همه نوع خدمات سکونتي و زندگي که مي‌‌‌خواهند دسترسي پيدا کنند و «رفت و آمدهاي زائد درون شهري» در سطح شهر کاهش پيدا کند. اين مدل، مدنظر جليلي است که با «زمين‌‌‌گشايي در بيرون شهرهاي اصلي» در تعارض است.

قاليباف به دنبال «کاهش زمان رسيدن به کليد خانه»

محمدباقر قاليباف، ديگر نامزد انتخابات رياست جمهوري، درباره بازار مسکن و چگونگي حل مشکل، طي روزهاي گذشته در قالب دو سرفصل جداگانه، صحبت کرد. اين نامزد به دنبال آن است که «مدت زمان لازم براي صاحب‌‌‌خانه شدن» را کاهش دهد. البته اين هدف او، ‌‌‌ هماني است که در برنامه هفتم مصوب مجلس آمده است. در برنامه هفتم توسعه، به دولت تکليف شده است سياست‌‌‌هاي مسکن به گونه‌‌‌اي جلو رود که در سال پايان برنامه، خانوارهاي ايراني با درآمد سالانه‌‌‌شان بتوانند بعداز 7.5 سال صاحب مسکن شوند. شاخص «دسترسي به مسکن» يک شاخص جهاني است که از نسبت کل درآمد سالانه خانوارها به ميانگين قيمت يک خانه 100 مترمربعي به دست مي‌‌‌آيد. اين نسبت در کشور در حال حاضر حول و حوش 19 تا 21 است. براي آنکه اين شاخص به يک‌سوم کاهش پيدا کند، بايد يا درآمد ايراني‌‌‌ها 3 برابر شود يا قيمت مسکن تا 70‌درصد افت کند که البته هر دو در صورت سياستگذاري درست اقتصادي، در زمان مشخص قابل دسترس است. او نيز مثل جليلي بر ماده‌‌‌اي از برنامه هفتم که اجازه مي‌‌‌دهد معادل 0.2‌درصد پهنه ايران، ‌‌‌ زمين مسکوني شود، حساب کرده است. اين ماده به معناي آن است که معادل حدود 5 برابر مساحت شهر تهران، زمين‌‌‌هاي بيرون‌‌‌شهرها مي‌تواند به داخل محدوده شهرها بيايد؛ اتفاقي شبيه زمين‌‌‌هاي 99 ساله که فاقد زيرساخت‌‌‌ها بود و منابع کلان براي تامين آب و برق و گاز و سپس خدمات روبنايي آنها، صرف شد. قاليباف در نظر دارد با مولدسازي اين زمين‌‌‌ها، شرايط ساخت مسکن انبوه را فراهم کند.

زاکاني موافق ساخت انبوه مسکن

عليرضا زاکاني يکي ديگر از نامزدهاي انتخابات رياست جمهوري اعتقاد دارد دولت مي‌تواند مسکن انبوه براي فاقدين مسکن بسازد. او در برنامه صدا و سيما در پاسخ به مجري که پرسيده بود «آيا مسکن‌‌‌سازي وظيفه شهرداري است» گفت: ما در شهرداري 10 قاعده داريم که از روي آنها حرکت مي‌‌‌کنيم، اينکه گفته شود شهرداري طبق قانون وظيفه ديگري دارد، درست اما يکي از اين قاعده‌‌‌هاي ما کمک شهرداري به دولت براي ساخت مسکن است. درست است که مسکن‌‌‌سازي وظيفه وزارت راه و شهرسازي است اما ما هم مي‌توانيم کمک کنيم و ساخت‌‌‌وساز 200‌هزار واحد را اخيرا در شهر تهران به عنوان اتفاق بي‌‌‌سابقه شروع کرديم. بررسي‌‌‌هاي «دنياي‌اقتصاد» درباره نگاه اين نامزد نشان مي‌‌‌دهد، او در نظر دارد به مسکن‌‌‌سازي توسط دولت ادامه دهد. البته اين 200‌هزار واحد نيز اگر آدرس تک‌‌‌تک آنها به همراه پروانه‌‌‌هاي ساختماني صادرشده براي آنها توسط شهرداري اعلام شود، ابعاد اقدام بي‌‌‌سابقه مديريت شهري تهران در اين دوره، مشخص‌‌‌تر خواهد شد.

قاضي‌‌‌زاده هاشمي قصد کاهش قيمت مسکن را دارد

اميرحسين قاضي‌‌‌زاده هاشمي، نامزد ديگر انتخابات درباره مشکل بازار مسکن معتقد است، مي‌توان با مديريت هزينه ساخت مسکن و قيمت تمام‌‌‌شده، قيمت مسکن را 40‌درصد کاهش داد. او از هزينه‌‌‌هاي مازاد براي ساخت مسکن گفته است. بررسي‌‌‌ها نشان مي‌‌‌دهد، بخش قابل‌توجهي از تورم مسکن به تورم ساخت مربوط نيست بلکه به اثر تورمي «حجم بالاي تقاضاي غيرمصرفي خريد خانه» و همچنين ناتواني سازنده‌‌‌ها در فروش پايدار مربوط است. با اين نگاه‌ها، مي‌توان اين‌طور دسته‌بندي کرد که پزشکيان و جليلي، موافق ساخت مسکن در زمين‌هاي خام بيرون از شهرها نيستند و دو نامزد ديگر به مولدسازي روي اين اراضي اعتقاد دارند.

چالش ارزي نامزدهاي انتخابات 

يکي از برگ‌هاي برنده نامزدهاي رياست‌جمهوري يک ايده شفاف و قابل اجرا براي سامان‌دهي سياست ارزي است. پيش‌تر رئيس مرکز پژوهش‌هاي مجلس اعلام کرده بود که اقتصاد ايران با 7نرخ ارز فعاليت مي‌کند. کدام رئيس‌جمهوري توانايي عبور از نرخ‌هاي متعدد ارزي و حرکت به سمت يکسان‌سازي را دارد؟

دوئل انتخاباتي با سلاح ارزي

با  نزديک شدن هشتم تيرماه، موعد انتخابات رياست‌جمهوري، اظهارات نامزدها و وعده‌هايشان رنگ و بوي جدي‌تري به خود مي‌گيرد. جاي تعجب ندارد که با توجه به چالش‌هاي فعلي اقتصاد ايران، بخش زيادي از اين صحبت‌ها به برنامه نامزدها براي اقتصاد تخصيص يافته است. تحريم‌هاي اقتصادي در دهه90 و متعاقبا دو شوک ارزي قابل توجه در اين سال‌ها باعث شد تا نرخ ارز به تاثير‌گذارترين نرخ در اقتصاد ايران بدل شود. همين اهميت موجب شده است نامزدهاي چهاردهمين انتخابات رياست‌جمهوري در سخناني جداگانه به مساله قيمت ارز و برنامه‌هايشان در اين‌باره اشاره کنند.

ارز ترجيحي مهجور ميشود؟

يکي از نکات قابل توجه در ميان اظهارات ارزي نامزدهاي انتخابات، اشاره به رانت موجود در ارز ترجيحي است. بر اين اساس، مسعود پزشکيان ياد آور شد که «به استناد گزارش رئيس کل بانک مرکزي در 30فروردين1403، 20ميليارد دلار ارز به قيمت 28هزار و 500 تومان فروخته شده و 50ميليارد دلار ارز به نرخ زير 40هزار تومان توزيع شده است که معناي اين حرف آن است نزديک به 600 الي هزار هزار ميليارد تومان پول به عده‌اي رانت داده‌ايم.» اين اظهارنظر زماني اهميت پيدا مي‌کند که به اظهارات قاضي‌زاده هاشمي، ديگر نامزد انتخابات پيش‌رو توجه کنيم. اين نامزد رياست‌جمهوري درخصوص نرخ ارز معتقد است که بايد يک بازار رسمي ارز ايجاد کنيم تا قيمت‌ها در آن کشف شود. کليت اين صحبت‌ها نشان مي‌دهد که دست‌کم در سخن، ارز ترجيحي از سوي همه نامزدها در موضع محبوبيت قرار ندارد.

نوش داروي ارز ترجيحي

با اين حال همه اظهارات نسبت به ارز منفي نبود. براي مثال، عليرضا زاکاني در اظهاراتي درباره ناکارآمدي ارز ترجيحي، توپ را به زمين عدم نظارت بر قيمت‌ها انداخت و از واردات کالاهاي اساسي با ارز ترجيحي دفاع کرد. به گفته او، دولت 11ميليارد دلار براي نهاده‌ها و 2.6ميليارد دلار براي دارو و بهداشت يارانه مي‌دهد؛ اما اين نظام تخصيص است که اشکال دارد. زاکاني افزود که سال گذشته يک‌ميليون تن برنج وارد شده که 60هزار تن آن توسط دستگاه‌ها وارد شده، اما بقيه آن را بخش خصوصي وارد کرده است.

قيمت برنج دولتي حدود 35هزار تومان است؛ اما قيمت بخش خصوصي تا دو برابر قيمت دولتي است؛ زيرا دلال‌ها و واسطه‌ها مي‌خواهند سود کنند. او افزود که ميوه و تره بار و حبوبات و شکر و کالاهاي اساسي نبايد توسط واسطه‌ها قيمت‌گذاري شود و در اين‌باره گفت که آنچه امروز در ميادين تره‌بار توزيع مي‌شود بين 30 تا 70درصد قيمتش کمتر از بازار آزاد است؛ خريد کرديم و هر تن ميوه را ارزان‌تر از عيد1402 به مردم داديم، تورم کمتر نشد؛ اما قيمت‌ها را کاهش داديم. سعيد جليلي نيز در بخشي از سخنان اخير خود به افزايش قيمت ارز در دوران دولت يازدهم و دوازدهم اشاره کرد و رسيدن قيمت دلار از 3هزار تومان به 30هزار تومان را مورد انتقاد قرار داد. با اين حال سخنان او نکته خاصي درباره نظام ارزي مد نظر او نمي‌دهد. با وجود اظهارات نامزدها له و عليه ارز ترجيحي، تاکنون هيچ‌کدام به صراحت وعده تک‌نرخي شدن ارز را ارائه نکرده است و همچنان معلوم نيست که آيا وضعيت نظام 7نرخي ارزي ايران مطلوب نامزدها است يا فردي زير ميز سياست ارزي خواهد زد؟ با اين حال حتي اگر نامزد برنده انتخابات چنين قصدي داشت باشد، موانع مختلفي بر سر راه او قرار دارد و کار را براي حذف اين رانت قابل توجه در اقتصاد ايران سخت مي‌کند.

 

مقالات مرتبط :

وام و انواع آن

سرمايه و سرمايه گذاري

مراکز تامين سرمايه

4 پاسخ

    1. سلام . بله لطفا فرم سرمایه پذیر – که در قسمت بالای سایت قرار گرفته – را تکمیل نمایید . تا کارشناسان ما با شما تماس حاصل نمایند .

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *