راه برون رفت از بازار مسکن

 آچمز نسبي در بازار مسکن

صاحب‌نظر اقتصاد مسکن راه چاره وضعيت فعلي را «نوعي از رشد اقتصادي» معرفي مي‌کند که بايد طي 4 سال آينده «فضاي تحقق آن» فراهم شود. دولت جديد در مواجهه با «کارهاي نکرده دولت‌ها در بخش مسکن»، يکي از سه تصميم احتمالي را اتخاذ مي‌کند، اما براي تحقق هر سه سناريوي سياستي، يک «پيش‌شرط» لازم است.صاحب‌نظر اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با «اکوايران»، سوخت لازم براي «احياي قدرت خريد مسکن» و حتي «ادامه مسکن‌سازي دولتي» را تحقق نوعي از رشد اقتصادي پايدار معرفي کرد.راه برون رفت از بازار مسکن…

اين رشد بايد متفاوت از «رشد اقتصادي دو سال گذشته» باشد تا منافع حاصل از آن به «تقويت درآمد خانوارها» منجر شود. در اين گفت‌وگو متوسط قيمت آپارتمان نوساز در تهران و کشور اعلام شد. دولت جديد از هر روزي که سکان اداره کشور و اقتصاد ايران را به دست بگيرد، با «بزرگ‌ترين مساله خانوارها» يعني مسکن روبه‌رو مي‌شود که در اين مواجهه يکي از سه سناريوي قابل پيش‌بيني را به عنوان «سياستگذار» براي حل چالش‌‌‌هاي بازيگران بازار شامل تامين خانه (خريد و اجاره) و ساخت مسکن، پيش خواهد گرفت؛ همه اين مسيرها اما براي رسيدن به مقصد، «پيش‌‌‌نياز» مشترک مي‌‌‌خواهد. از يک طرف ناتواني قدرت خريد مسکن، رکود تاريخي در حوزه خريدهاي مصرفي خانه را شکل داده و باعث ورود اجباري غالب زوج‌‌‌هاي جديد به بازار اجاره در هر سال شده و «تقاضاي تاريخي» در حوزه اجاره مسکن را ايجاد کرده است. از طرف ديگر، همين سلب قدرت خريد در کنار تورم توليد به رکود عرضه و سقوط رشد واقعي سرمايه‌گذاري ساختماني منجر شده است. دولت جديد احتمال دارد براي بخش مسکن، «منفعلانه» عمل کند به اين معنا که «نه سياستي براي رونق‌‌‌زايي بخش و نه اقدامي از جنس مسکن‌‌‌سازي دولتي» در پيش گيرد.

در قالب سناريوي دوم احتمال مي‌رود، مسير دولت سيزدهم را ادامه دهد که البته مطابق تجربه دولت‌‌‌هاي گذشته، معمولا «دولت‌‌‌ جديد با طرح جديد» همراه بوده است. در سناريوي سوم رويايي دولت چهاردهم با قفل‌‌‌هاي بخش مسکن، احتمال «تعريف طرح جديد مسکن دولتي» يا «اقدامي از درون بازار مسکن مثل تغيير در وام خريد» يا هر دو -هم طرح و هم اقدام- وجود دارد. با اين حال، يک صاحب‌نظر بخش مسکن که بيش ‌‌‌از دو دهه، مطالعات و پژوهش‌‌‌هاي چندجانبه درباره اقتصاد مسکن انجام داده است، خطاب به دولت آينده، «سوخت لازم براي خروج اين بخش مهم اقتصاد از رکود» را «سياستي فراتر از درون بازار مسکن» معرفي مي‌کند.

راه برون رفت از بازار مسکن

فردين يزداني در گفت‌‌‌‌‌‌وگو با «اکوايران»، ضمن تشريح «ابعاد وضعيت بغرنج زوج‌‌‌هاي جديد و افرادي که در سال‌هاي گذشته ازدواج کردند اما نتوانستند خانه‌‌‌دار شوند»، اعلام کرد: اقتصاد ايران براي دستيابي به «وضعيت نرمال و رضايت‌‌‌بخش در بازار مسکن» به «نوعي از رشد اقتصادي» نيازمند است که در قالب آن، «توليد ناخالص داخلي کشور به صورت پايدار در بخش‌‌‌هايي افزايش پيدا کند که منافع (نشتي ثروت) حاصل از آن به جيب همه خانوارها از دهک‌‌‌هاي ضعيف و متوسط سرايت کند».يزداني مدل مطلوب رشد اقتصادي براي تحت‌‌‌تاثير قرار گرفتن درآمد سرانه خانوارها را «رشد از محل افزايش ارزش افزوده صنايع کوچک و متوسط» يا «رشد از محل‌‌‌هايي غير از بخش نفت» مي‌‌‌داند. اين نوع رشد اقتصادي از نگاه يزداني مي‌تواند باعث «تقويت قدرت خريد مسکن» به‌واسطه افزايش پس‌‌‌انداز اوليه زوج‌‌‌ها و همچنين «توان‌‌‌پذير شدن» آنها براي دريافت وام خريد مسکن کارآمد (وام بالاي يک ميليارد تومان) شود که در نهايت، اثر دومينويي اين تحول اقتصاد خانوار به «احياي خريدهاي مصرفي» در بازار مسکن و «احياي جريان رشد ساخت‌‌‌وساز و عرضه» منجر ميشود.

…………………………………………………………………………….

بیشتر بخوانید : پرداخت وام ملکي

…………………………………………………………………………….

تعليق انتخاباتي بازار مسکن

فردين يزداني،  صاحب‌نظر ارشد بخش مسکن در گفت‌وگو با رسانه تصويري اکوايران،  با تشريح سناريوهاي پساانتخاباتي بازار مسکن،  درباره وضعيت اين بازار در مقطع زماني فعلي تا زمان مشخص شدن نتايج،  اعلام کرد: تا زمان مشخص شدن نتايج انتخابات رياست جمهوري،  بازار معاملات مسکن،  در شرايط تعليق به سر مي‌‌‌برد. وي توضيح داد: انتظاري که هم براي بازار مسکن و هم براي ساير بازارها تا نيمه تيرماه مي‌توان داشت،  تعليق بازار معاملات است. به اين صورت که متقاضيان خريد مسکن فعلا دست نگه مي‌‌‌دارند تا نتايج انتخابات،  دولت بعدي و سياست‌‌‌هاي آن‌‌‌ مشخص شود؛ همچنين فروشنده‌‌‌ها و سازنده‌‌‌ها نيز فعلا اقدام خاصي در بازار مسکن انجام نخواهند داد. به زبان ساده،  چرخش چرخ بازار تا حدي کند خواهد شد ولي نه به آن صورت که خود را در شکل تحولي عظيم نشان بدهد.

احتمال ضعيف پارادايم شيفت

راه برون رفت از بازار مسکن

يزداني همچنين با اشاره به احتمالات موجود در ارتباط با تغيير رويه بازار معاملات مسکن بعد از انتخابات و اثر آن بر تحولات اين بازار در مقطع زماني فعلي تا مشخص شدن نتايج،  اعلام کرد: براساس تجارب سال‌ها و دهه‌‌‌هاي قبل،  سيکل‌‌‌هاي سياسي مي‌تواند بر تحولات بازار مسکن اثر گذاشته و بازار را تغيير دهد. اما زماني که از تغييرات بازارها ناشي از سيکل‌‌‌هاي سياسي گفته مي‌‌‌شود انتظار مي‌‌‌رود نوعي تغيير در پارادايم‌‌‌هاي حکمراني در هر بازاري رخ دهد تا بتوان گفت تغيير سيکل سياسي منجر به تغيير رويه بازار شده است. بنابراين بايد توجه داشت که صرف برگزاري انتخابات الزاما به معناي سيکل سياسي و تغيير پارادايم نيست. زماني اين امر مي‌تواند منجر به تغيير رويه بازار مسکن و ساير بازارها شود که اين تغيير سيکل،  سياستگذاري‌‌‌هاي اقتصادي در کليه عرصه‌‌‌ها و کليه بازارها را تغيير دهد و تفاوت محسوسي در نحوه و روش حکمراني دولت جديد با دولت يا دولت‌‌‌هاي قبلي ايجاد شود. از اين رو،  چند پارادايم در بازار مسکن را مي‌توان نام برد که در دولت‌‌‌هاي گذشته تاکنون وجود داشته است. از آن جمله مي‌توان پارادايم‌‌‌هاي سياستگذاري معطوف به عرضه،  معطوف به تقاضا،  دخالت مستقيم بر ساخت‌وساز مسکن توسط دولت و… را نام برد که در دولت‌‌‌هاي قبلي،  به عنوان رويکردهاي مختلف در بخش مسکن در پيش گرفته شده است.

اما آنچه به نظر مي‌رسد اين است که ما به زودي شاهد تغيير آنچناني در پارادايم‌‌‌هاي موجود سياستگذاري نباشيم و به همين دليل مي‌توان گفت چندان انتظار نمي‌‌‌رود که بازار مسکن هم عکس‌‌‌العمل متفاوتي نسبت به رويداد انتخابات رياست‌‌‌جمهوري داشته باشد؛ تنها انتظاري که مي‌توانيم در دوره قبل از برگزاري انتخابات تا زمان اعلام نتايج داشته باشيم،  ورود بازار به حالت تعليق و انتظار بازيگران اين بازار براي روشن شدن وضعيت پيش‌‌‌رو است. اين موضوع درباره ساير بازارها هم صادق است. در کليه عرصه‌‌‌ها و کليه بازارها مي‌توان انتظار داشت که اين حالت تعليق برقرار باشد. تنها در برخي مقاطع که انتظار تغيير اساسي در پارادايم‌‌‌هاي سياستگذاري در نتيجه تغيير دولت وجود دارد اين حالت تعليق مي‌تواند رفتاري دگرگونه داشته باشد اما در شرايط فعلي انتظار چنداني از بابت تغيير پارادايم(پارادايم شيفت) وجود ندارد.

نحوه واکنش بازار به پارادايم‌‌‌هاي جديد

راه برون رفت از بازار مسکن

يزداني با بيان اينکه نمونه‌‌‌هايي از تغيير پارادايم‌‌‌هاي سياستگذاري و اثر آن بر شيفت پارادايم در بازار مسکن در دوره‌‌‌هاي قبلي مي‌توان يافت،  گفت: از دهه 70 به بعد،  در جريان تغيير دولت‌‌‌ها و تغيير رويکردها در حيطه پارادايم‌‌‌هاي سياستگذاري،  نمونه‌‌‌هايي از شيفت پارادايم در بازار مسکن را مي‌توان مثال زد. مثلا بعد از انتخابات سال 84 و با روي‌‌‌کار آمدن دولت نهم،  پارادايم سياستگذاري در عرصه مسکن به طور کلي تغيير کرد و از رويکردهاي مربوط به ترکيب سياست‌‌‌هاي مبتني بر عرضه و بعضا تقويت سمت تقاضا،  به سمت دخالت مستقيم دولت در ساخت‌وساز به صورت پروژه مسکن مهر  حرکت کرد. اين تغيير پارادايم از آنجا که با يک تحول کلان اقتصادي يعني سرازير شدن درآمدهاي نفتي به اقتصاد کشور و بازشدن دست دولت در هزينه‌‌‌کرد اين درآمدها همراه شد،  رفتار خاصي را به بازار القا کرد. در حالي که در سال‌‌‌هاي 80 تا 84 که وضعيت اقتصادي کشور تا حدي مناسب‌‌‌تر بود،  پارادايم بازار مسکن کاملا متفاوت و مبتني بر سياست‌‌‌هاي عرضه همزمان با تقويت سمت تقاضا بود.

اما از سال 84 همزمان با تغيير پارادايم بخش مسکن به سمت دخالت مستقيم دولت در ساخت‌وساز مسکن(مسکن مهر)،  تزريق گونه‌‌‌هايي از وام به بازار منجر به خروج سرمايه بخش خصوصي از بازار مسکن شد؛ سازنده‌‌‌ها عمدتا فعاليت‌‌‌هاي خودشان را با اتکا به وام‌‌‌هاي با نرخ سود اندک انجام مي‌‌‌دادند. اين صاحب‌نظر ارشد بخش مسکن با بيان اينکه بعد از دولت نهم و دهم و همزمان با روي‌‌‌کار آمدن دولت يازدهم و سپس دوازدهم نيز شيفت پارادايم‌‌‌هايي در بخش مسکن صورت گرفت،  افزود: اين تغيير رويکرد و شيفت پارادايم‌‌‌ خود را در دولت سيزدهم نيز نشان داد؛ بررسي رفتار بازار مسکن در ارتباط با اين تغيير پارادايم‌‌‌ها نيز حاکي است که در هر دوره‌‌‌اي بازار خود را با اين شيفت پارادايم‌‌‌ها و تغييرات ساختاري که در سياستگذاري‌‌‌ها رخ داده است،  تطبيق داده است. با اين حال براي دوره فعلي همزمان با کند شدن چرخ بازار مسکن تا زمان اعلام نتايج انتخابات،  تغيير پارادايم خاصي براي دوره بعد انتظار نمي‌‌‌رود و احتمال شيفت پارادايم در بازار مسکن ضعيف است.

ميانگين قيمت مسکن در کشور

يزداني همچنين در پاسخ به سوالي درباره اينکه دولت آينده با چه سناريوهايي در بازار مسکن مواجه خواهد بود،  گفت: وضعيت بازار مسکن،  وضعيتي بسيار بغرنج است؛ از اين زاويه که تقاضاي مصرفي خانوارها هم‌‌‌اکنون امکان ورود به بازار را ندارند. سطح قيمت‌‌‌ها در بازار مسکن به قدري افزايش يافته است که عملا خريد مسکن و ورود به بازار ملکي آپارتمان‌‌‌ها براي اکثريت قريب به اتفاق خانوارهاي تازه تشکيل‌شده غيرممکن است و عملا به يک آرزو تبديل شده است. وي با اشاره به ارقام بالاي رشد قيمت مسکن در سال‌‌‌هاي اخير افزود: قيمت مسکن رشدهاي بسيار بالايي را تجربه کرده است هر چند در ماه‌‌‌هاي اخير از شدت رشد قيمت کاسته شده است اما باز هم قيمت‌‌‌ها در سطوح بسيار بالا و غيرقابل دسترس براي عمده خانوارهاي مصرف‌کننده و فاقد مسکن است. بنابر آمارهاي موجود و براساس برآوردها،  متوسط قيمت هر مترمربع از يک آپارتمان نوساز در شهر تهران در اسفند ماه 1402،  به بيش از 100 ميليون تومان رسيده است. اين ميزان در کشور به طور متوسط حول و حوش 54 ميليون تومان است.

بنابراين خانوارها براي خريد يک واحد مسکوني 80 مترمربعي نوساز در کشور بايد به طور متوسط بيش از 4 ميليارد تومان و در تهران بيش از 8 ميليارد تومان هزينه کنند. با اين سطوح قيمت و با وضعيت فعلي درآمدهاي خانوار که بسيار پايين‌‌‌تر از اين حد مقداري قيمت واحدهاي مسکوني است عملا بخش عمده خانوارها نمي‌توانند خانه‌‌‌دار شوند. هر چند درآمد خانوارها از سال 1401 تاکنون رشد مثبت و ملايمي را تجربه کرده است ولي اين رشد ملايم نيز اثر خاصي بر بهبود قدرت خريد خانوارها در بازار مسکن نداشته است. با اين شرايط دوره انتظار براي تملک خانه براي خانوارها در سطح کشور به طور متوسط به حدود 52 سال و در تهران به حول و حوش 58 سال رسيده است. اين دوره انتظار براي خريد يک واحد مسکوني نوساز 80 مترمربعي با سطوح متوسط قيمت چنين واحدي با ارقام اسفند 1402 است. يزداني تاکيد کرد: بنابراين با اين ارقام،  تملک مسکن توسط خانوارها تقريبا غيرممکن است و تنها ‌درصد اندکي از خانوارهاي تازه تشکيل‌شده با اتکا به درآمد و دارايي خانواده مرجع (والدين) مي‌توانند خانه‌‌‌دار شوند. ساير متقاضيان نيز به دليل ضعف قدرت خريد روانه بازار استيجار مي‌‌‌شوند.

مشکل بازار مسکن «بيرون بازار» است

يزداني خاطرنشان کرد: با چنين وضعيتي،  دولت آينده با بازار مسکني روبه‌رو شده است که از لحاظ دسترسي خانوارها به مسکن ملکي،  کاملا قفل شده است. خانوارهايي که به عنوان مصرف‌کننده نياز به خريد مسکن دارند عمدتا ناتوان از خريد مسکن هستند و به بازار اجاره سرازير مي‌‌‌شوند و خريداران مسکن عمدتا افرادي هستند که براي حفظ سرمايه و ارتقاي ارزش دارايي‌‌‌ها به بازار مسکن وارد مي‌‌‌شوند. بخش ديگر نيز توانمندان هستند که درصدي از آنها،  مسکن خريداري‌شده را به بازار اجاره عرضه مي‌‌‌کنند (تقاضاي سرمايه‌‌‌اي). البته با تصويب قانون ماليات بر عايدي سرمايه‌‌‌ و ابلاغ آن،  اين روند نيز مي‌تواند کندتر شود و حتي تقاضاي مصرفي تبديل به احسن نيز تحت‌تاثير قرار بگيرد.

وي تاکيد کرد: بنابراين با چنين شرايطي مي‌توان گفت که مشکل بازار مسکن از درون اين بازار قابل حل نيست. دولت آينده نيز در يک کلام نمي‌تواند از درون بازار مسکن براي اين شرايط کار موثري انجام دهد. چرا که افزايش نرخ مالکيت مستلزم افزايش ثروت و انباشت آن توسط آحاد مردم است؛ اين انباشت ثروت نيز از طريق تداوم رشد مثبت اقتصادي و سرريز شدن منافع حاصل از آن به جيب همه خانوارها از دهک‌‌‌هاي فقير تا متوسط به صورت افزايش درآمد سرانه خانوارهاست. به گونه‌‌‌اي که خانوار بتواند پس‌‌‌اندازهايي را انباشته کند و با توجه به چشم‌‌‌انداز مثبت و روشني که از رشد درآمد واقعي خود دارد با اتکا به درآمدهاي آتي از وام‌‌‌هاي بانکي موثر براي خريد مسکن استفاده کند.

اين صاحب‌نظر بخش مسکن گفت: هنوز چنين رشد مثبت اقتصادي محقق نشده است هر چند در سال‌‌‌هاي 1401 و 1402 تا حدودي رشد اقتصادي مثبت تجربه شد اما با نگاه به ترکيب اين رشد مي‌‌‌بينيم بخشي از آن مربوط به بخش نفت بوده که امسال بعيد است آن قدرها مثبت شود؛ بخش ديگري مربوط به واسطه‌‌‌گري‌‌‌هاي مالي و بخش ديگر مربوط به رشد حاصل از بخش خدمات عمومي و اجتماعي و عمدتا خدمات دولتي است. در بخش صنعت هم اين رشد عمدتا مربوط به صنايع بزرگ بوده و صنايع کوچک و متوسط که سروکار بيشتري با آحاد مردم دارد رشد چنداني را تجربه نکرده است. بنابراين تنها در صورتي دولت مي‌تواند اقدامات موفقي در بخش مسکن برنامه‌‌‌ريزي کند که قبل از آن جريان پايدار رشد اقتصادي به مفهومي که در فوق گفته شد،  به نفع آحاد جامعه برقرار شده باشد. اما اگر شرايط تغيير نکند دست دولت بسته خواهد بود.

با اين وضعيت، مسکن دولتي هم به جايي نمي‌‌‌رسد

راه برون رفت از بازار مسکن

يزداني همچنين درباره مسکن دولتي‌‌‌ساز و طرح نهضت ملي در دولت آينده نيز گفت: در نهضت ملي مسکن دولت با نيت خير،  زمين تامين کرده و بهاي زمين را هم از متقاضي دريافت نمي‌‌‌کند اما اين زمين براي آماده‌‌‌سازي و تامين تاسيسات زيربنايي و روبنايي جانبي نيازمند بودجه عمراني است. تامين اين بودجه عمراني نيز مستلزم رشد اقتصادي پايدار است. از سوي ديگر،  مو‌ضوع منابع موردنياز براي ساخت اين واحدهاي مسکوني است که بخش مهمي از آن وام بانکي است. خانوارها بايد توان بازپرداخت اقساط وام بانکي را داشته باشند؛ در غير‌اين صورت حتي افزايش سقف تسهيلات بانکي نيز کمک چنداني نخواهد کرد. در نهايت خانوارها بايد بتوانند توان تامين آورده داشته باشند که تجربه دو،  سه سال اخير نشان مي‌‌‌دهد که بخش مهمي از خانوارهاي متقاضي فاقد اين توان مالي هستند. بنابراين در صورت ادامه شرايط فعلي دست دولت در بحث توسعه بازار ملکي مبتني بر طرح‌‌‌هاي دولت‌‌‌مبنا نيز چندان باز نخواهد بود.

منبع :دنیای اقتصاد

مقالات مرتبط :

مسکن، از دولت سيزدهم به چهاردهم

بدهي طرح مسکن دولتي براي دولت چهاردهم

بهترين شهر جهان در کيفيت زندگي و مسکن

وام مسکن کم اثر و ناکارامد تر از هميشه

سرمايه آزاد – وام آزاد