رکود یا رونق پنهان در ملک؟ روایت دوگانه سازنده‌ها و خریداران مسکن
لید سازنده می‌گوید: «هیچ کمکی نمی‌شود، مصالح آتش گرفته، دستمزد دوبرابر شده، مجبورم بفروشم گران.» خریدار می‌گوید: «با این قیمت‌ها حتی یک اتاق هم نمی‌توانم بخرم. بازار مرده است.» هر دو راست می‌گویند. اما این دو روایت متضاد چگونه در یک بازار واحد شکل گرفته است؟ پاسخ در معمای «رونق قیمت و رکود معامله» نهفته است: ملک گران شده، اما کسی نه می‌خرد و نه می‌فروشد.
—
بخش اول: رونق از چشم سازنده – قیمت‌ها آتش گرفته
آمارهای رسمی بانک مرکزی نشان می‌دهد که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در تهران در بهار ۱۴۰۵ از مرز ۱۲۰ میلیون تومان عبور کرده است. در برخی مناطق شمال شهر، رقم به ۳۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان نیز رسیده است. این جهش قیمت در نگاه اول نشانه رونق است: یعنی کسی هست که می‌خرد، کسی هست که می‌سازد، کسی هست که سود می‌برد.
اما سازنده‌ها روایت دیگری دارند. رئیس اتحادیه سازندگان مسکن تهران می‌گوید: «قیمت سیمان در یک سال ۱۸۰ درصد، میلگرد ۱۵۰ درصد، آجر ۲۰۰ درصد و دستمزد کارگر ساده ۱۰۰ درصد افزایش یافته است. من مجبورم هر متر را ۱۲۰ بفروشم، در حالی که تمام‌شدن آن ۱۰۰ میلیون است. حاشیه سود من به ۲۰ درصد هم نمی‌رسد. قبلاً ۵۰ درصد بود.»
علاوه بر این، تأمین زمین خود به یک معمای لاینحل تبدیل شده است. زمین در حومه تهران طی دو سال ۳۰۰ درصد گران شده و سازنده ناچار است یا به حاشیه‌های دورتر برود یا آپارتمان‌های کوچک‌تر با متراژ ۳۰ تا ۴۰ متر بسازد.
نتیجه از نگاه سازنده: رونقی در کار نیست، فقط جهش هزینه‌هاست. نه سود بالا، نه تقاضای واقعی، فقط یک مارپیچ تورمی که او را نیز به سمت ورشکستگی پیش می‌برد.
………………………………………………………………………………
بیشتر بخوانید : دریافت وام با سند ملکی/وام روی سند خانه
………………………………………………………………………………
بخش دوم: رکود از چشم خریدار – پول نیست، معامله نیست
اما در سوی دیگر، خریدار با یک واقعیت ساده مواجه است: توان خرید او طی سه سال بیش از نصف شده است. کارمند بانک با ۸ میلیون تومان حقوق، کارگر ساختمان با ۱۲ میلیون تومان، معلم با ۹ میلیون تومان. اگر متوسط قیمت یک واحد ۷۰ متری در منطقه متوسط تهران ۸.۴ میلیارد تومان باشد، یعنی حدود ۱۰۰۰ حقوق یک کارمند. یا به عبارتی: ۸۰ سال پس‌انداز بدون هیچ هزینه دیگری.
آمار معاملات این واقعیت را تأیید می‌کند. بر اساس گزارش مشاوران املاک، تعداد معاملات مسکن در تهران در سه ماهه اول ۱۴۰۵ نسبت به مدت مشابه سال قبل ۳۵ درصد کاهش داشته است. در شهرهای کوچک و متوسط، کاهش معاملات به ۵۰ درصد نیز رسیده است. بازار عملاً یخ زده است.
یک خریدار جوان در گفتگو با ما می‌گوید: «دو سال است هر هفته آگهی‌ها را نگاه می‌کنم. هر بار که جمع می‌کنم، قیمت‌ها دویده جلوتر. حالا دیگر ناامید شده‌ام. اجاره‌نشینی را قبول کرده‌ام، اما اجاره هم هر سال ۵۰ درصد گران می‌شود.»
نتیجه از نگاه خریدار: نه رونق که فاجعه است. نه بازاری برای خرید، نه امیدی برای مالکیت. رکود کامل از سمت تقاضا.
بخش سوم: دوگانه کاذب یا واقعی؟ – برنده کیست؟
اگر سازنده سود نمی‌برد و خریدار قدرت خرید ندارد، پس چرا قیمت‌ها بالا می‌رود؟ پاسخ در سه عامل پنهان است:
۱. انتظارات تورمی: هر سازنده می‌داند تا شش ماه دیگر مصالح گران‌تر می‌شود، پس قیمت امروز را بالاتر از هزینه واقعی می‌بندد. هر خریدار هم می‌ترسد اگر امروز نخرد، فردا گران‌تر شود. این خودشکنی روانی، قیمت را بدون هیچ تکانی بالا می‌برد.
۲. بازار زمین نه مسکن: بخش عظیمی از افزایش قیمت ملک مربوط به زمین است، نه ساختمان. زمین که نه تولید می‌شود و نه واردات دارد، تحت تأثیر نقدینگی سرگردان و انتظارات تورمی هر ماه جهش می‌کند. سازنده فقط هزینه جهش زمین را به خریدار منتقل می‌کند.
۳. واسطه‌ها و دلالان: در این میان، مشاوران املاک و واسطه‌های زنجیره مصالح‌فروشی، سود اصلی را می‌برند. یک دلال ملکی می‌تواند با خرید و فروش یک واحد در یک ماه، ۲۰ درصد سود کند، بدون این که حتی یک آجر بگذارد.
برنده واقعی: دلال و واسطه. بازنده واقعی: هم سازنده و هم خریدار.
—
بخش چهارم: راهی برای خروج از دوگانه؟
راهحل این دوگانه از مسکن دولتی و وام ۸۰۰ میلیونی عبور نمی‌کند. سه راهبرد اساسی لازم است:
۱. کنترل نقدینگی و انتظارات تورمی: تا زمانی که نرخ تورم بالای ۳۰ درصد است، هیچ‌کس حاضر نیست پول خود را در تولید مسکن بلوکه کند. بازار ملک به محل فرار سرمایه تبدیل می‌شود، نه جای ساخت خانه ارزان.
۲. تفکیک بازار زمین از بازار ساختمان: دولت باید زمین را با اجاره بلندمدت (نه فروش) در اختیار سازندگان واقعی قرار دهد تا سود زمین حذف شود و قیمت تمام‌شده کاهش یابد.
۳. مالیات بر عایدی سرمایه در ملک: هر کسی که سالانه بیش از یک واحد مسکونی خرید و فروش کند، باید مالیات سنگین پرداخت کند. این کار دلالی را بی‌صرفه می‌کند.
—
نتیجه‌گیری: رکود عمیق در پشت نقاب رونق
در نهایت، آنچه امروز در بازار مسکن می‌بینیم نه رونق است و نه رکود کلاسیک. رونق قیمت‌ها (که در آمار می‌آید) و رکود معاملات (که در واقعیت جریان دارد) دو روی یک سکه‌اند. سکه‌ای که ضرب آن را تورم و نقدینگی و انتظارات روانی زده است، نه سازنده و نه خریدار. تا زمانی که این سکه در گردش است، هم سازنده از نبود تقاضا می‌نالد و هم خریدار از نبود قدرت خرید. و برنده واقعی – دلال و واسطه – در سایه‌ها می‌خندد.
مقالات مرتبط :
چوب حراج به خانه‌های میلیاردی تهران!/ قیمت ملک ۳۰ درصد پایین آمد
خرید و فروش ملک متوقف شد/ پیش‌بینی جدید مشاوران املاک از وضعیت بازار مسکن
روایت مشاوران املاک از شدت رشد قیمت مسکن/ خرید و فروش ملک متوقف شد
