پیام سرمایه و صنعت ایران

مرجع اطلاع رسانی در سرمایه گذاری

ساماندهي اجاره بها; تعيين سقف

2024-05-18

ساماندهي اجاره بها; تعيين سقف

تصویر قرارداد ملک

چکیده مطلب:

مقامات دولتي مسوول در بخش مسکن به اميد «تصويب اصلاحيه سوم طرح ساماندهي بازار اجاره در شوراي نگهبان» نشسته‌اند، اما نه تنها اشکال مربوط به «تعيين اجاره‌بها» در متن مصوبه مجلس کماکان باقي است که تجربه شکست‌خورده «سقف کرونايي رشد اجاره‌بها» نيز در بازار وجود دارد. بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» نشان مي‌دهد با توجه به نقش سه متغير کليدي در معادله اجاره‌بهاي1403، سياستگذار مي‌تواند از ابزار تشويقي براي رشد محدود اجاره بها استفاده کند.

فهرست مطالب

مقامات دولتي مسوول در بخش مسکن به اميد «تصويب اصلاحيه سوم طرح ساماندهي بازار اجاره در شوراي نگهبان» نشسته‌اند، اما نه تنها اشکال مربوط به «تعيين اجاره‌بها» در متن مصوبه مجلس کماکان باقي است که تجربه شکست‌خورده «سقف کرونايي رشد اجاره‌بها» نيز در بازار وجود دارد. بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» نشان مي‌دهد با توجه به نقش سه متغير کليدي در معادله اجاره‌بهاي1403، سياستگذار مي‌تواند از ابزار تشويقي براي رشد محدود اجاره بها استفاده کند.

سقف کاذب براي اجاره‌بها

تعصب احتمالي برخي طراحان «تصويب‌‌‌‌نامه مجلس در خصوص ساماندهي اجاره‌‌بهاي مسکن» نسبت به آنچه در متن طرح «تعيين‌‌» کرده‌‌اند، به «تمديد ماده‌‌اي که مورد ايراد جدي شوراي نگهبان است» در نسخه سوم اصلاحي اين مصوبه منجر شده و اکنون –در آستانه فصل نقل و انتقال مستاجرها- فرجام اين مصوبه و واکنش احتمالي بازيگران بازار اجاره به آن محل سوال قرار گرفته است. هفته گذشته برخي مسوولان اين حوزه وعده دادند، به‌زودي با تصويب نهايي «ساماندهي بازار اجاره»، مشکل اجاره‌‌نشين‌‌ها در آستانه فصل نقل‌‌وانتقال حل مي‌شود. اما از آنجا که «يک ماده پرحاشيه اين مصوبه، يعني ماده 8 که بر تعيين رشد سالانه اجاره‌‌بها براي صاحب‌‌خانه‌‌ها دلالت دارد» و دو بار طي سال 1402 محل اشکال شوراي نگهبان قرار گرفته بود، هنوز هم در متن اصلاح‌‌شده‌‌اي که مجلس روزهاي گذشته به شورا ارائه کرد، وجود دارد، مي‌توان گفت «تبديل آن به قانون» با ابهام بزرگ روبه‌رو است.

نمايندگان مجلس تابستان دو سال پيش – تيرماه 1401- در مواجهه با «گلايه‌‌هاي سراسري مستاجرها (تقريبا از همه شهرهاي کشور) از اوضاع اجاره‌‌بها»، سراغ نوشتن يک طرح با هدف «مهار تورم اجاره مسکن» رفتند. در آن سال، ميانگين رشد هزينه اجاره خانه در کشور، به شکل تاريخي به «بالاي 30 درصد» و در تهران و کلان‌شهرها نيز به شکل بي‌‌سابقه به «بالاي 40 درصد» جهش کرد، به‌طوري که «ناتواني مالي مستاجرها براي پرداخت هزينه» باعث شده «بازار اجاره از دسترس» خارج شود. تا پيش از اين، ميانگين تورم اجاره همواره کمتر از 25‌درصد در سال بود. سال گذشته در همين فصل، طرح 1401 مجلس براي مستاجرها، با تاخير طولاني، به تصويب صحن رسيد و براي تاييد نهايي روانه شوراي نگهبان شد. شورا اما «دو اشکال اساسي» به طرح گرفت و آن را برگشت زد. بر اساس مصوبه مجلس، «شوراي عالي مسکن مکلف شده بود، نرخ رشد سالانه اجاره‌‌بها در کشور را تعيين کند و رعايت آن توسط صاحب‌‌خانه‌‌ها، الزامي شود.»

شوراي نگهبان در قالب اشکال اول، «انتقال تکليف تعيين قيمت از مجلس به شوراي عالي مسکن» را غيرقانوني دانست و در عين حال، «تعيين اجاره‌‌بها» را خلاف‌‌شرع عنوان کرد. سال گذشته کارشناسان انتظار داشتند، «برگشت مصوبه تعيين اجاره‌‌بها به مجلس» باعث شود سياستگذار سراغ راه درست و اصلي براي تنظيم قيمت‌ها برود. اما از آنجا که سياستگذار طي همه سال‌هاي گذشته، تورم موردي در بازارها از جمله بازار اجاره مسکن را همواره خواست از يک مسير، آن هم «تعيين قيمت» -به جاي طراحي مسير کاهش تورم عمومي و برقراري شرايط براي ثبات قيمت در همه بازارها و نه فقط تعقيب قيمت در يک بازار- درمان کند، بنابراين در برابر «ايراد شوراي نگهبان»، موضوع تعيين اجاره‌‌بها و رشد سالانه آن را از متن مصوبه مجلس حذف نکرد و اواخر پارسال براي بار دوم، آن را به شورا ارسال کرد. شوراي نگهبان نيز همان زمستان پارسال، کماکان همان دو اشکال قانوني و شرعي را به عنوان ايراد، لحاظ و براي بار دوم متن را به مجلس برگشت زد.

اکنون، در نسخه سوم ارائه شده از سوي مجلس به شوراي نگهبان، «واژه تکليف شوراي عالي مسکن به تعيين نرخ رشد سالانه اجاره‌‌بها» از متن حذف شده است اما اين کار کماکان به عنوان وظيفه شوراي عالي مسکن لحاظ شده و «رعايت نرخ تعيين شده توسط دولت از سوي موجرها الزامي اعلام شده است».

پيش‌تر شوراي نگهبان به مجلس به صورت مکتوب اعلام کرده بود، براي رفع اشکال شرعي «تعيين اجاره‌‌بها»، چنانچه «مصلحت ملزمه» در متن مصوبه مجلس درج شود، قابليت دارد. معناي مصلحت ملزمه در احکام فقهي آن است که قانون‌گذار بايد بين حکم حکومتي و ساير احکام شرعي تمايز قائل شود؛ به عبارتي منظور شوراي نگهبان آن است که اگر مجلس در نقش قانون‌گذار درصدد تاييد و اجراي اين مصوبه در بازار مسکن است بايد تکليف مصلحت ملزمه در اين طرح را به صراحت مشخص و آن را اعلام کند. متن نسخه‌‌اي که هفته گذشته اصلاح و به شوراي نگهبان ارسال شد، انتشار عمومي پيدا نکرده اما برخي نمايندگان مي‌‌گويند، اين عبارت يعني مصلحت ملزمه را در متن اصلاحي، گنجانده‌‌اند. اما چه اين عبارت آورده شده باشد و چه درج نشده باشد، موضوع «تعيين اجاره‌‌بها» خارج از ‌سازوکار بازار، معادله اين بازار را در مسير پيچيده قرار مي‌دهد.

فصل کليدي رگولاتور بازار اجاره

گزارش «دنياي‌اقتصاد» از وضعيت بازار اجاره مسکن 1403 بر اساس متغيرهاي اثرگذار بر نبض اجاره‌‌بها حاکي است، در سال‌جاري با توجه به «سطح بالا و نامتعارف قيمت مسکن» و «نبود قدرت خريد در سمت زوج‌‌هاي جديد و ساير خانوارهاي فاقد مسکن ملکي»، حجم تقاضاي اجاره آپارتمان در شهرها شبيه دو سه سال گذشته، بالا خواهد بود. از طرفي، رکود توليد مسکن طي 5 سال گذشته، حجم کلي عرضه جديد به بازارهاي خريد و اجاره را کاهش داده است. بنابراين، بازار اجاره مسکن با يک عدم‌تعادل بين واحدهاي آماده اجاره و متقاضيان اجاره‌‌نشيني روبه‌رو است.

در کنار اين فاکتور که بر روند تغيير اجاره‌‌بها در قراردادهاي 1403 اثرگذار خواهد بود، «تبعيت اجاره‌‌بهاي درخواستي صاحب‌‌خانه‌‌ها از رشد هزينه‌‌هاي زندگي‌‌شان (تورم عمومي نقطه‌‌اي در زمان تمديد قرارداد يا انعقاد قرارداد جديد)»، فاکتور ديگري است که معادله اجاره‌‌بها و بازار اجاره مسکن در سال‌جاري را شکل مي‌دهد.

تورم عمومي در سال گذشته، نرخ بالاي 40‌درصد را ثبت کرد و تورم نقطه‌‌اي اسفند نيز در سطح پايين‌‌تر از آن قرار گرفت اما براي مستاجرها، بالا و «خارج از استطاعت» است.

اين تصوير از اوضاع اجاره‌‌بها، اهميت «مسووليت دولت و مجلس» براي تصويب و اجراي ضوابطي که «قابليت تنظيم‌‌گري» به جاي «صدور دستورهاي غيرقابل اجرا» داشته باشد را نشان مي‌دهد.

حتي اگر «تعيين سالانه اجاره‌‌بها»، به تصويب شوراي نگهبان برسد، «تجربه تعيين سقف براي رشد اجاره‌‌بها در سال‌هاي کرونا» و «ناکامي دولت در رعايت اين سقف کاغذي»، اثبات مي‌کند، «بازنده اين مدل مصوبات، مستاجرها خواهند بود» چون در سال‌هاي 1400 و 1401، ميانگين رشد اجاره‌‌بها به مراتب بيشتر از «سقف تعيين شده 20 درصدي» بود. آن تجربه نشان داد، «تعيين‌تکليف براي موجرها» به سرانجام نمي‌رسد و تبعات آن، بدتر از «عدم‌اجراي اين مدل مصوبات» است. در سال‌هاي اخير بعد از «ابلاغ سقف رشد اجاره‌‌بها» و همچنين «ممنوعيت خاتمه دادن به قرارداد اجاره‌‌بها در زمان کرونا براي رعايت حال مستاجرها»، بازار اجاره‌‌ مسکن شاهد «خروج گروهي از موجرها از اين حوزه» شد و در نتيجه، با کاهش عرضه، عرصه بر مستاجرها تنگ‌‌تر شد. چه بسا اگر «بلااستفاده گذاشتن واحد مسکوني» براي چند خانه‌‌اي‌‌ها هزينه داشت، اين کاهش عرضه اتفاق نمي‌‌افتاد.

ساماندهي اجاره بها; تعيين سقف

تشويق به جاي تنبيه جواب مي‌دهد

اکنون، نمايندگان مجلس و برخي مسوولان دولتي اميدوارند در صورت «تصويب طرح تعيين اجاره‌‌بهاي سالانه»، التهاب هزينه‌‌اي بازار اجاره‌‌نشين‌‌ها برطرف شود. هرچند به همان دلايلي که در ابتداي اين گزارش تشريح شد، «اين مدل سياستگذاري» با کلي اما و اگر در مسير تصويب نهايي و اجراي موفق روبه‌رو است، ولي با صرف‌‌نظر از اين طرح، سياستگذار مي‌تواند با دو مشوق به جاي تنبيه درج شده در اين طرح، «دست‌‌کم بخشي از موجرها را با مدل اقتصادي، براي اعمال نرخ رشد کمتر در اجاره‌‌نامه‌‌هاي 1403 همراه کند».

بررسي‌‌هاي «دنياي‌اقتصاد» نشان مي‌دهد، «مهار درست، موثر و پايدار تورم اجاره مسکن و بازگشت آن به سطح نرمال سال‌هاي گذشته، ‌‌ از مسير کاهش تورم عمومي و تورم مسکن مي‌‌گذرد». با اين حال، در غياب اين مهم، «معافيت از پرداخت ماليات سالانه اجاره» يک نوع مشوق قابل قبول است که سياستگذار مي‌تواند آن را در صورت «رعايت نرخ رشد مدنظر»، به صاحب‌‌خانه‌‌ها ارائه کند. فرمول ماليات اجاره به اين صورت است که چيزي در حدود 22‌درصد از «عايدي سالانه صاحب‌‌خانه‌‌ها» بابت آن، به عنوان ماليات محاسبه مي‌شود.

موضوع ماليات بر اجاره، در ماده 10 تصويب‌‌‌‌نامه مجلس براي اجاره‌‌نامه‌‌هاي 2 ساله و بيشتر آمده است و اکنون مي‌تواند به «رعايت نرخ کمتر براي تورم اجاره»، تعميم داده شود.راهکار تشويقي دوم، «ظرفيت قانون ماليات بر خانه خالي» است. طي دو سال گذشته، دولت «حجمي از واحدهاي مسکوني را تحت عنوان خانه خالي، شناسايي کرد و براي مالکان آنها پيامک مشمول ماليات يا برگه پرداخت صادر کرد.» اين گروه از املاک مسکوني مي‌تواند در صورت عرضه شدن آنها به بازار اجاره، «مشمول معافيت ماليات» قرار بگيرد. اين مشوق‌‌ها چه بسا، به دليل آنکه «راهکار اصلي» براي مهار تورم اجاره مسکن محسوب نمي‌شود، به گشايش کامل هم منجر نشود اما در مقايسه با سياست دستوري تعيين نرخ، دست‌‌کم با مقاومت روبه‌رو نخواهد شد.

مصلحت ملزمه را قيد کرديم؛ شرط اجرا مي‌‌‌خواهد

اقبال شاکري، عضو کميسيون عمران مجلس شوراي اسلامي و از طراحان طرح کنترل و ساماندهي اجاره‌بهاي املاک مسکوني اما به «دنياي‌اقتصاد» اعلام کرد: در نسخه نهايي اصلاحيه‌‌‌اي که براي اين مصوبه تهيه کرده‌‌‌ايم دو تغيير و اصلاح مهم مطابق با نظر شوراي نگهبان اعمال شده است. وي توضيح داد: در نسخه نهايي، عبارت «مصلحت ملزمه» مطابق با نظر شوراي نگهبان، گنجانده شده است که بر اساس آن به وزارت راه وشهرسازي ماموريت داده شده است تا هر جا مصلحت ملزمه ايجاب مي‌‌‌کرد موارد ضروري را به اطلاع شوراي‌عالي مسکن برساند و شوراي‌عالي مسکن بر اساس مصلحت ملزمه، بازار اجاره را ساماندهي کند. در واقع وزارت راه وشهرسازي بايد مصلحت ملزمه را تشخيص داده و آن را به شوراي‌عالي مسکن ارائه دهد. اصلاحيه دوم هم مربوط به نحوه تصميم‌گيري درباره ساماندهي بازار اجاره از سوي دولت بر اساس اين مصلحت ملزمه است.

به گفته اقبال شاکري، با توجه به عدم‌کارآيي سقف‌‌‌گذاري يکپارچه و همگاني براي نرخ رشد اجاره‌‌‌بهاي مسکن، در قالب اصلاحيه دوم صورت‌گرفته در طرح کنترل و ساماندهي اجاره‌بهاي املاک مسکوني، وزارت راه وشهرسازي ماموريت دارد مصلحت ملزمه براي ورود شوراي‌عالي مسکن به بازار اجاره، را بر اساس «نرخ تورم عمومي» و «نرخ تورم اجاره» تشخيص داده و به اين شورا ارائه دهد.

وي در اين باره توضيح داد: در هر استان و هر شهري که نرخ تورم اجاره از نرخ تورم عمومي فراتر رفت، وزارت راه وشهرسازي مي‌تواند مصلحت ملزمه ورود به حوزه ساماندهي اجاره‌‌‌بها از طريق تعيين نرخ مجاز براي افزايش اجاره در استان‌‌‌هاي مواجه با بحران هزينه اجاره‌‌‌نشيني را به شوراي‌عالي مسکن ارائه دهد و تصميم مناسب با هر استان متناسب با شرايط آن استان اخذ شود؛ بنابراين نرخ‌‌‌گذاري دستوري يکپارچه که به عنوان مثال 25‌درصد رشد مجاز اجاره‌‌‌بها براي تهران و 20‌درصد براي ساير شهرها را شامل مي‌‌‌شد، عملا منتفي است.

وي اما شرط اجرا يا ضمانت اجراي اين قانون را تکميل سامانه املاک و اسکان کشور و اجراي بي‌قيد‌وشرط ضوابط مربوط به الزام افراد به درج اطلاعات مالکيتي و سکونتي خود در اين سامانه عنوان کرد. به گفته وي تا زماني که اين سامانه تکميل نشود، همه افراد اطلاعات هويتي، مالکيتي و سکونتي خود را در آن درج نکنند و معاملات مسکن و اجاره از طريق سکوهاي مجاز و قابل رهگيري انجام و ثبت نشود نمي‌توان اميدوار به ضمانت اجرايي صد درصدي قوانين اين‌چنيني بود. البته در اين تصويب‌‌‌نامه براي اين موضوعات هم تمهيداتي انديشيده شده است؛ از آن جمله تدابير تنبهي و بازدارنده براي مشاوران املاکي که قراردادها و معاملات مسکن را در اين سکوها و سامانه‌‌‌هاي تعيين‌شده ثبت نکنند در نظر گرفته شده است. دستگاه‌‌‌هاي خدمات‌رسان هم موظف شده‌‌‌اند براي ارائه تمام خدمات به افراد اطلاعات سکونتي و مالکيتي آنها را از سامانه املاک و اسکان کشور استعلام کنند و در صورتي که اطلاعات افراد در اين سامانه درج نشده بود افراد را به اين سامانه هدايت کنند و در صورت خودداري آنها، از ارائه خدمات به آنها اجتناب کنند.

قفل اجاره با نرخ دستوري سنگين‌‌‌تر مي‌شود

يک عضو ديگر کميسيون عمران مجلس ضمن مخالفت با هر نوع اقدام دستوري در بازار اجاره اعتقاد دارد که قفل اين بازار با نرخ‌‌‌گذاري دستوري سنگين‌‌‌تر مي‌شود. رحمت‌‌‌اله فيروزي‌پور‌‌‌آبادي، عضو کميسيون عمران مجلس به دنياي اقتصاد گفت: به عنوان يک کارشناس معتقدم نرخ‌‌‌گذاري دستوري در بازار اجاره، محل قانون‌گذاري نيست؛ بلکه دولت به عنوان متولي امر مسکن بايد با مشورت بخش‌خصوصي و انجام بررسي‌‌‌هاي بسيار دقيق، واقع‌‌‌نگر و متناسب با شرايط اقتصادي کشور، در اين باره سياست موثر و مناسب را در پيش بگيرد. به گفته وي نرخ‌‌‌گذاري دستوري در بازار اجاره از سوي مجلس، شوراي‌عالي مسکن يا هر نهاد ديگري بدون توجه به اين ملاحظات و بررسي‌‌‌هاي دقيق، اقدامي چندان کارشناسي نيست.

او با اشاره به اينکه با توجه به ماهيت بازار مسکن واجاره، نرخ‌‌‌گذاري‌‌‌هاي دستوري که تاکنون در اين زمينه انجام شده و طرح‌‌‌هايي که در اين باره تهيه شده است فاقد ضمانت اجرايي بوده و در عمده موارد به طور کامل اجرايي نمي‌شود، خاطرنشان کرد: حتي در صورت تصويب مجلس و موافقت شوراي نگهبان با طرح‌‌‌هاي اين چنيني، اگر دولت براي رفع معضل تورم اجاره وارد عمل نشده و پاي کار نباشد، ضمانت اجرايي قوي‌‌‌اي در اين زمينه وجود ندارد؛ حتي در بسياري موارد اگر دولت هم پاي کار باشد اجراي کامل از سوي افراد از ضمانت اجرايي کافي برخوردار نيست.

وي هر نوع نرخ‌‌‌گذاري دستوري به منظور تعيين نرخ مجاز براي افزايش اجاره‌‌‌بها در قالب طبقه‌‌‌بندي کشور به پايتخت و ساير شهرها و تعيين دو نرخ مجاز براي افزايش اجاره‌‌‌بها را يک اقدام غيرکارشناسي برشمرد و گفت: بايد مجموعه کاملي از عوامل موثر در تعيين اجاره‌‌‌بهاي مسکن از درون و بيرون بازار مسکن به صورت شهر به شهر واستان به استان براي ساماندهي بازار اجاره درنظر گرفته شود. ضمن آنکه به لحاظ شرعي نيز نمي‌توان بر مالکيت افراد دخل و تصرف مستقيمي داشت و اجراي سياست‌‌‌هاي نادرست دستوري خود مي‌تواند تبعات ديگري از جمله خودداري افراد از عرضه واحدهاي مسکوني خود به بازار اجاره را به دنبال داشته باشد که خود اين موضوع در افزايش التهاب و تنش در بازار اجاره موثر است. بنابراين بايد چارچوب‌‌‌ها و مکانيزم‌‌‌هاي درستي با درنظر گرفتن همه ملاحظات کارشناسي طراحي، تدوين و اجرا شود و از هر اقدامي که منجر به تسهيل امور مردم مي‌شود از جمله جايگزين کردن سياست‌‌‌هاي تشويقي در برابر اقدامات تنبيهي، استفاده شود.

منبع : دنیای اقتصاد

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *