پیام سرمایه و صنعت ایران

مرجع اطلاع رسانی در سرمایه گذاری

ماجرای مالیات زمین و مسکن

2024-06-16

ماجرای مالیات زمین و مسکن

تصویر قرارداد ملک

چکیده مطلب:

تعريف عجيب سياستگذار از ماليات سالانه ملکي در بودجه1403، به زيان «تک خانه‌اي‌هاي تهران» و به نفع مالکان زمين خام در شهرها تمام مي‌شود. ماليات سالانه بر زمين و مسکن در کشورها، سه ويژگي دارد که طراحان ايراني آن را ناديده گرفته‌اند.

فهرست مطالب

گارانتي مالياتي زمين‌دارها

تعريف عجيب سياستگذار از ماليات سالانه ملکي؛ به زيان «تک‌خانه‌‌‌اي‌‌‌هاي تهران» به نفع «مالکان زمين خام در شهرها»

تعريف عجيب سياستگذار از ماليات سالانه ملکي در بودجه1403، به زيان «تک خانه‌اي‌هاي تهران» و به نفع مالکان زمين خام در شهرها تمام مي‌شود. ماليات سالانه بر زمين و مسکن در کشورها، سه ويژگي دارد که طراحان ايراني آن را ناديده گرفته‌اند.

يک سوال در بازار ايجاد شده است: «آيا آپارتمان 40 ميليارد توماني هم داريم؟»

فريد قديري : ايراد بزرگ تبصره 6 بودجه سال آينده کشور که مي‌توانست در صورت «طراحي درست توسط دولت، سرنوشت بازار مسکن را به نفع خانه‌‌‌اولي‌‌‌هاي مانده پشت‌‌‌ در تغيير دهد»، هفته گذشته با تصويب نمايندگان مجلس، نه تنها «رفع» نشد که «بزرگ‌تر» هم شد.

خبري که از تصويب نهايي «ماليات سالانه بر زمين و واحد مسکوني در قالب بودجه 1403» از سوي مجلس در هفته اخير منتشر شد، حکايت از «تغيير اساسي کف قيمت املاک مشمول اين بند از بودجه» داشت به اين صورت که کف 25 ميليارد توماني مدنظر دولت، به عنوان ارزش ملک مشمول اين ماليات، توسط نمايندگان به ميزان 10 ميليارد تومان بالا آمد.

ظاهر اين مصوبه بيانگر آن است که احتمالا نمايندگان با هدف «مراعات حال مردم»، تور ماليات‌‌‌ستاني از مالکان را جوري چيده‌‌‌اند که فشار هزينه‌‌‌اي به خانوارها وارد نشود.

اما بررسي‌‌‌هاي «دنياي‌اقتصاد» نشان مي‌دهد، اصل اين هدف در آنچه به عنوان محصول دولت و مجلس در سال آينده به شکل اعمال ماليات بر بازار زمين و مسکن عرضه مي‌شود، بسيار بعيد است محقق شود و حتي در سمت مقابل، احتمال «اقدامات تورم‌‌‌ساز در بخش مسکن از سوي مالکان چند‌خانه‌‌‌اي و به‌ويژه صاحبان زمين‌‌‌هاي خام و منجمد» به‌واسطه اين مدل طراحي تور مالياتي، زياد خواهد بود.

ماجراي ماليات 1403 زمين و مسکن چيست؟

مطابق مصوبه بودجه سال آينده کل کشور، گروهي از زمين‌‌‌ها و گروهي از واحدهاي مسکوني در سراسر کشور مشمول ماليات سالانه مختص سال 1403 شده است.

تا دو سال پيش، در بودجه کل کشور، اين ماليات تحت عنوان «ماليات بر خانه‌‌‌هاي مجلل (لوکس)» تعريف مي‌‌‌شد اما براي امسال و سال آينده، عبارت لوکس و مجلل حذف شده و از «زمين و واحد مسکوني» در بند تبصره بودجه استفاده شده است.

زمين‌‌‌هاي مشمول، شامل زمين‌‌‌هاي خام (فاقد اعياني) با هر نوع کاربري (مسکوني، اداري و تجاري) با قيمت روز بالاي 35 ميليارد تومان (ارزش کل) است و گروه واحدهاي مسکوني نيز شامل باغ‌‌‌ويلا و آپارتمان‌‌‌هاي با قيمت روز بالاي 35 ميليارد تومان.

نرخ ماليات، 2 در‌هزار قيمت اين املاک يا همان معادل 0.2‌درصد ارزش روز است. اين ماليات البته به «مابه‌‌‌التفاوت قيمت اين املاک از کف 35 ميليارد تومان» تعلق مي‌گيرد به اين معنا که اگر ارزش زمين خام 50 ميليارد تومان باشد، ماليات 2 در هزار، به 15 ميليارد تومان اختلافي که بين کف مشمول و قيمت ملک وجود دارد، اعمال خواهد شد که رقم ماليات 30 ميليون تومان مي‌شود.

ايراد بزرگ ماليات ايراني بر ملک

ايراد اصلي يا بزرگ «ماليات سالانه بر ملک» که براي سال آينده از سوي سياستگذاران مالياتي و بخش مسکن در بودجه گنجانده شده است، «تخريب کامل مدل جهاني ماليات سالانه ملکي» در اين طراحي و «ساخت مدل عجيب و فاقد اثرگذاري ماليات ملکي» براي معضل اصلي بازار مسکن است.

ستون فقرات «ماليات سالانه ملکي در کشورهاي مختلف جهان»، سه ويژگي مشخص دارد؛ «کف قيمت» ندارد، «خانه اول» را شامل نمي‌شود و «چند‌خانه‌‌‌اي‌‌‌ها» را در تور مي‌‌‌اندازد.

اين در حالي است که در طراحي ايراني اين ماليات، «بدون اينکه در متن بودجه، براي خانه‌‌‌اول معافيت در نظر گرفته شود، ماليات طراحي شده است و همچنين با تعيين کف قيمت واحدهاي مشمول، تقريبا همه آپارتمان‌‌‌هاي بلااستفاده پايين‌‌‌تر از اين کف قرار گرفته‌‌‌اند».

اين ماليات در کشورها، بر «معافيت کامل خانه اول همه مالکان چه دارندگان واحد مسکوني گران و شيک و چه خانه‌‌‌هاي معمولي يا ضعيف» بنا نهاده شده است اما در مقابل، «صاحبان بيش از يک واحد مسکوني» را به شکل دقيق و کامل هدف رهگيري خود قرار مي‌دهد.

ماليات سالانه بر ملک در کشورها، يک ويژگي سوم هم دارد و آن، «اعمال ماليات بدون لحاظ قيمت ملک» است.

برآيند اين «1+2» ويژگي يا مشخصه ماليات سالانه ملکي در کشورهاي مختلف، «جلوي سفته‌‌‌بازي و نوسان‌گيري از قيمت ملک» را مي‌گيرد و نتيجه آن، «از رونق انداختن خريدهاي سوداگرانه زمين و آپارتمان» و محافظت بازار زمين و مسکن از شوک‌‌‌هاي قيمتي است. (گزارش «دنياي‌اقتصاد» با تيتر پادزهر تلاطم مسکن در تاريخ 27 آبان 1402 را بخوانيد. آن گزارش به تجربه موفق 19 کشور جهان در مقابله با تورم مسکن به کمک ماليات سالانه پرداخته بود.)

به رغم در دسترس بودن «مدل جهاني اعمال ماليات سالانه بر ملک» و انتشار رسمي «کارنامه موفق کشورها در ماليات‌ستاني از املاک» در سايت سازمان امور مالياتي، طراحان اين ماليات در دولت و مجلس طي ماه‌‌‌هاي اخير، «مدلي پر از ايراد» را تصويب کردند که هيچ‌‌‌کدام از سه ويژگي جهاني را ندارد.

ايراد بزرگ ماليات سالانه بر زمين و مسکن در بودجه 1403، «عدم‌معافيت خانه اول» است. طراحان به جاي آنکه «خانه اول» را معاف کنند، براي املاک مشمول، «قيمت تعيين کرده‌‌‌اند».

ماجرای مالیات زمین و مسکن

ايراد بزرگ‌تر که کار را خراب‌تر کرد

ايراد بزرگ‌تررا هم، نمايندگان مجلس در جريان بررسي و تصويب لايحه بودجه رقم زدند.

کف قيمت املاک مشمول ماليات سالانه ملکي، از 25 ميليارد تومان در لايحه به 35 ميليارد تومان در تصويب نهايي بودجه افزايش پيدا کرد.

اين تغيير عجيب «کف قيمت واحدهاي مشمول» اين سوال را در بازار مسکن براي آنهايي که مدت‌‌‌هاست قدرت خريد را از دست داده‌‌‌اند، ايجاد کرده است که «آيا آپارتمان 40 ميليارد توماني هم داريم؟» اين سوال از آنجا مطرح مي‌شود که عمده آپارتمان‌‌‌هاي بلااستفاده و واحدهايي که در سال‌هاي اخير به نيت سرمايه‌گذاري خريداري شدند، با قيمت‌هاي متوسط بازار، هم‌‌‌قيمت بوده‌‌‌اند.

قيمت متوسط آپارتمان در تهران، امروز حدود 5 ميليارد تومان و در کشور حدود 3 ميليارد است. بررسي‌‌‌هاي «دنياي‌اقتصاد» حاکي است، نتيجه «ماليات مصوب 1403 براي بازار املاک ايران» اين خواهد بود که «صاحبان واحدهاي مسکوني بدون استفاده» و همچنين «صاحبان زمين‌‌‌هاي خام» در کشور عملا از «تيغ ماليات» که مي‌توانست باعث «واکنش آنها به صورت عرضه به بازار مصرف شود»، معاف هستند اما در تهران، «خانوارهايي که فقط يک آپارتمان دارند، در برخي مناطق شهر، بايد معادل 2 در‌هزار ارزش تنها خانه‌‌‌شان، سال آينده ماليات پرداخت کنند».

بازار زمين و مسکن 1403 پس ‌‌‌از اعمال ماليات سالانه

متوسط قيمت آپارتمان در تهران -به قيمت‌هاي امروز- چيزي در حدود 5 ميليارد تومان و براي واحدهاي مسکوني سوپرلوکس، سطح قيمت حول و حوش 45 ميليارد تومان است.

همچنين، حدود 3‌درصد از واحدهاي مسکوني در تهران، بالاي 35 ميليارد تومان ارزش دارد.

با اين حال، در مناطق 1 و 2، تعداد قابل‌توجهي از واحدهاي مسکوني که صاحبان آنها، همان يک آپارتمان را دارند -ملاک محسوب نمي‌‌‌شوند و واحد مسکوني آنها، خالي نيست بلکه تحت استفاده است- بالاي 35 ميليارد تومان ارزش دارد که سال آينده، اين تعداد احتمالا افزوده خواهد شد.

وضع موجود «قيمت آپارتمان‌‌‌هاي تهران» با اين سه مشخصه، نشان مي‌دهد، در سال آينده از يک طرف «تقريبا همه آپارتمان‌‌‌هاي بلااستفاده که مالکان آنها بيش از يک واحد مسکوني دارند، از ماليات سالانه مصوب، معاف مي‌شود» چرا که قيمت عمده آنها به مراتب پايين‌‌‌تر از 35 ميليارد تومان (زير کف مشمول ماليات) است. از طرف ديگر اما، «بخشي از تهراني‌‌‌هاي داراي تنها يک آپارتمان و ساکن شمال پايتخت، بايد ماليات سالانه‌‌‌اي پرداخت کنند که هدف آن، سوداگران ملکي بودند».

در بازار مسکن کشوري اما وضعيت از اين هم نامناسب‌‌‌تر است. ميانگين قيمت آپارتمان در کشور به قيمت‌هاي امروز حدود 3 تا 3.7 ميليارد تومان است و قيمت خانه‌‌‌هاي سوپرلوکس نيز حدود 16 ميليارد تومان برآورد مي‌شود.

اين قيمت‌ها، کجا و 35 ميليارد کجا؟ اين تصوير از خانه‌‌‌ها در شهرهاي کشور در کنار ماليات تدارک‌‌‌ديده‌شده براي سال آينده، به معناي «معافيت کامل همه چند‌‌‌خانه‌‌‌اي‌‌‌ها در شهرهاي ايران از ماليات 2 در‌هزار سال 1403» است.

و اما زمين…

ماليات 1403 بر زمين‌‌‌هاي خام نيز به «هدف اصلي» بعيد است اصابت کند. موضوع «زمين» با مسکن در معادله ماليات سالانه، يک تفاوت دارد.

در مسکن، مالکي که تنها يک خانه دارد، بايد از ماليات سالانه معاف باشد که البته اينجا، نيست.

اما در بحث زمين، حتي مالک تنها يک زمين خام‌‌‌ نيز با هدف «بازدارندگي در برابر انجماد بيشتر زمين»، لازم است مشمول ماليات سالانه شود تا يا براي خودش بسازد يا براي ساخت‌وساز، آن را به بازار عرضه کند. اما «کف قيمت 35 ميليارد توماني براي زمين‌‌‌هاي مشمول ماليات 1403»، تقريبا همه زمين‌‌‌دارها را معاف کرده است.

در تهران که اصلا «زمين خام» تحت مالکيت مردم عادي (اشخاص حقيقي)، تقريبا وجود خارجي ندارد.

اندک زمين‌‌‌هاي خام فريزشده در معدود محله‌‌‌هاي پايتخت، عمدتا متعلق به اشخاص حقوقي (دستگاه‌‌‌ها، نهادها و…) است.

معضل اصلي زمين خام به خارج از مناطق شهري و روستايي تهران مربوط است. متوسط قيمت زمين مسکوني در کشور بر اساس برآوردها حدود 5 تا 6 ميليارد تومان است.

(قيمت‌ها بر اساس متوسط مساحت است.) قيمت زمين گران‌قيمت (در طبقه املاک لوکس) در کشور نيز حول و حوش 20 ميليارد تومان برآورد مي‌شود. اين قيمت‌ها و آن کف قيمتي 35 ميليارد توماني، يعني «گارانتي مالياتي زمين‌‌‌دارها» در کشور از ماليات 1403 مصوب دولت و مجلس. در تهران نيز قيمت زمين (ملک کلنگي) معمولي و متوسط حدود 40 ميليارد تومان و براي زمين‌‌‌هاي گران‌قيمت نيز بالاي 100 ميليارد تومان برآورد مي‌شود.

نکته قيمت زمين در تهران، «تفاوت ساختمان‌‌‌هاي مسکوني کلنگي با زمين خام» است. وقتي زمين خام است، مالک آن يک نفر است که در اين صورت، کل ارزش زمين براي تنها يک مالک محاسبه مي‌شود.

اما ساختمان‌‌‌هاي مسکوني قديمي که کلنگي محسوب مي‌‌‌شوند، معمولا بالاي 3 تا 4 نفر مالک دارد که همان ساکنان ساختمان هستند. در اين صورت، قدرالسهم آنها از زمين، حاصل تقسيم مساحت زمين بر تعداد مالکان است که در اين صورت، ارزش ملک (زمين) براي هر مالک پايين مي‌‌‌آيد و مشمول ماليات سالانه نمي‌شود که البته اگر هم مشمول ماليات قرار بگيرند، با عدالت مالياتي در تعارض است چرا که مالکان ساختمان‌‌‌هاي قديمي، ممکن است فقط همين يک ملک را داشته باشند که در اين صورت، با «اصل منطق ماليات سالانه ملکي» که چند‌مالکي‌‌‌ها را در فرمول جهاني هدف قرار مي‌دهد، در تضاد است.

شاهد رسمي «ماليات مشقي» بر ملک در بودجه

تصويري که از اعمال ماليات سالانه ملکي در سال 1403 در اين بررسي ارائه شد را «کارنامه سال 1402 اين ماليات» در درآمدهاي وصولي دولت از محل ماليات‌‌‌ها، تاييد مي‌کند.

امسال در بودجه مصوب 1402 کل کشور، 7‌هزار ميليارد تومان از محل «اخذ ماليات سالانه از زمين و مسکن» پيش‌بيني درآمدي شده بود.

اما طي 9 ماه اول امسال، کلا 26 ميليارد تومان وصول شد. اين رقم در واقعيت به معناي «مردودي در اعمال ماليات سالانه بر املاک» است که نتيجه «طراحي نادرست» است.

با اين حال به‌رغم آنکه، براي سال آينده نيز طراحي نادرست براي اين ماليات صورت گرفته، اما درآمد پيش‌بيني‌شده براي 1403 از 7‌هزار ميليارد تومان امسال به 11‌هزار ميليارد تومان افزايش پيدا کرده است.

آيا واقعا سياستگذار روي اين رقم براي سال آينده، حساب باز کرده است؟

منبع : دنیای اقتصاد

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *