مسکن، از دولت سيزدهم به چهاردهم

سکان بخش مسکن و ساختمان در چه وضعيتي تحويل وزير دولت چهاردهم مي‌شود؟

«دنياي‌اقتصاد» آخرين وضعيت 10 شاخص کليدي و 11 زيرشاخص بازار مسکن را سنجش و بررسي کرد

-فريد قديري : مقاله امروز، دوازدهمين «گزارش تحليلي «دنياي‌اقتصاد» درباره بخش مسکن و ساختمان» از زمان «شروع مقدمات شکل‌‌‌گيري دولت چهاردهم بعد از حادثه هلي‌‌‌کوپتر شهيد رئيسي تاکنون» است که در ادامه مقالات قبلي، تکه مهم «پازل مسکن در دولت چهاردهم» را شناسايي و ارائه مي‌کند.

نماي 360درجه از مسکن

در اين مقطع که کارگروه‌‌‌هاي انتخاب وزرا مشغول «خواندن رزومه‌‌‌هاي افراد پيشنهادشده براي وزارت راه‌‌‌وشهرسازي» هستند و مسعود پزشکيان نيز منتظر دريافت «ليست سه يا پنج‌گزينه‌‌‌اي» است تا يکي از آنها را انتخاب کند، دسترسي «تيم انتخاب وزير» به «تابلوي نمايشگر وضعيت حال همه متغيرهاي کليدي و زيرمتغيرهاي مجموعه بازار مسکن» مي‌تواند در فرآيند تصميمات اين تيم موثر واقع شود. اين تابلو -اين تکه از پازل مسکن در دولت چهاردهم- اوضاع 10 متغير کليدي و 11 زيرمتغير بازار مسکن را مورد سنجش و بررسي قرار داده است؛ نمايي 360 درجه از کل بخش مسکن و ساختمان که مسير پيش‌‌‌رو، خرابي‌‌‌ها و نقاط قوت بازار را براي دولت جديد مرئي مي‌کند. متغيرهاي کليدي شامل «نبض قيمت مسکن، نبض اجاره‌‌‌بها، نبض قيمت زمين، تعداد خانه‌‌‌اولي‌‌‌‌‌‌ها، نبض ساخت‌‌‌وساز، مزاحمت شهرداري‌‌‌ها، نبض ساخت در بافت‌‌‌فرسوده، قوانين بالاسر وزير، تعهدات مسکن‌‌‌دولتي دولت‌‌‌هاي قبل و انتظارات شرکت‌هاي ساختماني» است.

…………………………………………………………………………….

بیشتر بخوانید :سرمايه آزاد – وام آزاد

…………………………………………………………………………….

قيمت بالا، قدرت پايين

احتمالا تا پيش‌‌‌از مراسم تنفيذ و تحليف رئيس‌‌‌جمهور جديد -7 و 9 مرداد- آمار جديد از نبض قيمت مسکن تهران -مربوط به ماه تير- اعلام خواهد شد اما در حال حاضر و با استناد به آخرين آمار رسمي (قيمت‌هاي خرداد) و همچنين با فرض آنکه قيمت ملک طي يک ماه گذشته ثبات داشته، مي‌توان وضعيت نبض قيمت مسکن را به اين صورت تشريح کرد: يک مترمربع واحد مسکوني در بازار مسکن شهر تهران 86 ميليون تومان قيمت دارد که به لحاظ رشد نقطه‌‌‌اي، «از وضعيت افزايش تند ماهانه و سالانه خارج شده است». البته اين خروج، به‌تازگي اتفاق افتاده است و نمي‌توان درباره «پايداري ثبات به وجود آمده در قيمت مسکن» با قطعيت تاييد داد.

رشد نقطه‌‌‌به‌‌‌نقطه قيمت مسکن در خرداد ماه، «تک‌رقمي» شد؛ 9.7‌درصد افزايش قيمت در خرداد 1403 نسبت به 1402 که پايين‌‌‌ترين تورم نقطه‌‌‌اي مسکن طي 78 ماه گذشته، يعني از آذر سال 96 به بعد محسوب مي‌شود. اکنون «تورم مسکن بعداز 6 سال، رام شده است»؛ علت اين ثبات قيمت و فرود تورم مسکن را مي‌توان «خوش‌‌‌بيني جامعه و فعالان اقتصادي به آينده اقتصاد ايران» دانست. قيمت مسکن به دليل اينکه از سال 97 تاکنون «اضافه‌‌‌پرش» داشته است و سطح آن به شکل نامتعارف و خارج از توان خريد، جهش کرد، «استعداد لازم براي کاهش اسمي و افت واقعي طي حداقل يک‌سال پيش‌‌‌رو» را دارد اما اين استعداد هم مي‌تواند با «تدبير درست تيم اقتصادي دولت جديد، بالفعل شود و هم مي‌تواند سرکوب شود و التهاب‌‌‌ها بار ديگر خانه‌‌‌اولي‌‌‌ها را از کليد خانه دورتر و دورتر کند».

جهش تاريخي قيمت مسکن در اين سال‌ها، شاخص «مدت‌‌‌زمان دسترسي به مسکن» در کشور و تهران را اکنون به ترتيب به حدود 20 سال و حدود 50 سال رسانده است.

اين رقم در حالت نرمال بايد زير عدد 10 باشد. نه تنها قدرت خريد خانوارها در بازار مسکن سقوط کرده که قدرت خريد وام مسکن نيز در تهران به 9 مترمربع رسيده است در حالي که يک وام خريد مسکن بايد حداقل بهاي خريد 30 مترمربع از يک آپارتمان 50 مترمربعي را پوشش دهد.

اجاره‌‌‌بهاي سنگين‌‌‌تر؛ فقر مسکن بيشتر

جهش قيمت مسکن خيلي از خانه‌‌‌اولي‌‌‌ها را طي اين 6 سال روانه بازار اجاره کرد و باعث افزايش تاريخي حجم تقاضاي اجاره‌‌‌نشيني شد. پيامد اين موضوع و افزايش سطح تورم عمومي به دو برابر ميانگين تاريخي و همچنين سياست‌‌‌هاي دستوري براي موجرها باعث شده، امروز «تورم اجاره مسکن در کشور و تهران به ترتيب 40‌درصد و 52‌درصد باشد». اين رشد سالانه اجاره‌‌‌بها، بيش از دو برابر «سطح طبيعي افزايش هزينه اجاره مسکن» است و بنابراين، غيرعادي و فشارآور است. همين فشار هزينه‌‌‌اي باعث شده در کشور، حداقل 33‌درصد از هزينه ماهانه زندگي مستاجرها صرف اجاره‌‌‌بها شود؛ در تهران اين رقم بالاي 70‌درصد ارزيابي مي‌شود که عمده درآمد خانوارها را مي‌‌‌بلعد و مانع از «رفاه نسبي و هزينه متعارف براي مصارف خوراک، ورزش، تفريح و…» شده است.

وضع قيمت و اجاره مسکن، 55‌درصد خانوارها را در «فقر مسکن» قرار داده است. اين شاخص به معناي آن است که «خانوارهاي ايراني بيش‌‌‌از سطح نرمال (30درصد کل هزينه زندگي) براي مسکن هزينه مي‌کنند» و «واحدهاي مسکوني محل سکونت دهک‌‌‌هاي پايين از خدمات حداقلي برخوردار نيست». بالاي 70‌درصد خانوارهاي دو دهک اول، به مسکن مناسب و در استطاعت دسترسي ندارند.

غول «قيمت زمين»

درباره قيمت زمين، برخي واسطه‌‌‌هاي بازار معاملات مسکن و همچنين برخي بسازوبفروش‌ها با «کلي‌‌‌گويي‌‌‌ها»، تصوير تاحدودي منعکس‌‌‌کننده اوضاع واقعي را ارائه کرده‌‌‌اند. اما در اين مقاله، يک شاخص از «نبض قيمت زمين» ارائه شده تا «فشار هزينه‌‌‌اي زمين روي قيمت تمام‌‌‌شده مسکن» براي دولت آينده، فعالان ساختماني، کارشناسان و طيف بازيگر بازار مسکن و ساختمان، کاملا قابل درک باشد. گروه مسکن «دنياي‌اقتصاد»، سال 99 و در اوج «التهابات قيمت ملک در تهران»، اقدام به تعريف شاخصي تحت عنوان «نسبت قيمت زمين به مسکن» در بازار مسکن شهر تهران کرد.

آن زمان، اين شاخص از آنجا مورد توجه گروه مسکن روزنامه قرار گرفت که «سرعت بالاتر رشد قيمت زمين نسبت به آپارتمان در تهران»، فشار هزينه‌‌‌اي را بر سازنده‌‌‌ها بيشتر کرده بود و بايد مشخص مي‌‌‌شد، «چرا تورم زمين برخلاف تصور ناشيانه، روي حاشيه سود ساختمان‌‌‌سازها اثر منفي دارد؟»

شاخص «قيمت زمين به مسکن» در تهران، طي دهه 70، ميانگين عدد 0.8 بود به اين معنا که ميانگين قيمت فروش يک مترمربع آپارتمان از قيمت خريد زمين کمتر بود. اين شاخص بر اساس ميانگين سالانه قيمت‌ها در دهه 80 به 0.9 واحد عددي و در نيمه اول دهه 90 به عدد يک افزايش پيدا کرد. در نيمه دوم دهه 90، روند افزايش شاخص به سمت عدد 1.5 ادامه يافت.

امروز نسبت قيمت زمين مسکوني به آپارتمان در مناطق 4 و 5 پايتخت – دو منطقه شاخص و پرمعامله و پرساخت در تهران- بر اساس «قيمت‌هاي پيشنهادي» به نزديک دو برابر رسيده است. نسبت دو  برابري قيمت زمين به مسکن يعني «فشار بالاي هزينه تامين زمين يا ملک کلنگي براي سرمايه‌گذار ساختماني و همچنين افت حاشيه سود سرمايه‌گذاري ساختماني به‌واسطه سطح پايين قيمت فروش آپارتمان نسبت به جزء اصلي قيمت تمام شده».

ديوار شهرداري‌‌‌ها مقابل «عرضه پرتقاضا»

جنس مجوزهايي که شهرداري‌‌‌ها در قالب پروانه ساختماني به سازنده‌‌‌ها مي‌دهند و نوع مواجهه‌‌‌اي که با زمين‌‌‌هاي مسکوني در تهران و شهرهاي ديگر دارند، «ديواري شده مقابل ساخت آپارتمان زير 60 مترمربع در تيراژ هم‌‌‌سطح تقاضاي واحد کوچک‌‌‌متراژ در بازار». الزام به تامين پارکينگ متناظر به تعداد واحد و 1001 بند مبهم در پروانه‌‌‌ها که از سمت شهرداري به سازنده‌‌‌ها ديکته مي‌شود، امکان ساخت تعداد بالاي واحد مسکوني کم‌‌‌متراژ در قطعه مشخصي از زمين را در کل بازار مسکن سلب کرده است. ن

تيجه آن شده که امروز، ميانگين مساحت واحدهاي مسکوني جديد در تهران و کشور به ترتيب 95 مترمربع و 130 مترمربع است در حالي که 60‌درصد معاملات خريد آپارتمان در تهران به واحدهاي مسکوني زير 80 مترمربع اختصاص دارد و ميانگين مساحت خريد در کشور نيز زير 120 مترمربع است.

وضعيت مناسب در بافت‌‌‌فرسوده

يک نقطه قوت وضع موجود احتمالا اوضاع تخريب و نوسازي در بافت فرسوده است. عرضه مسکن جديد در بافت‌‌‌فرسوده کشور بر اساس «شروع به ساخت و صدور پروانه» به حدود 100‌هزار واحد در سال رسيده که در مقايسه با سال‌هاي گذشته، ‌‌‌ قابل قبول است. اما ظرفيت بافت‌‌‌هاي فرسوده امکان ساخت 300‌هزار واحد جديد روي املاک کلنگي در سال را نشان مي‌دهد که براي آن، «معيشت خانوارهاي ساکن بافت»، «موانع شهرداري‌‌‌ها و همچنين وام ساخت» بايد حل و فصل شود.

رکود ساخت و سقوط سرمايه‌گذاري

در حال حاضر «توليد مسکن در بازار واقعي ساخت‌‌‌وساز» (منظور بازاري غير از مسکن دولتي)، به 40‌درصد نياز سالانه کشور رسيده است؛ سالي 400‌هزار واحد جديد ساخته مي‌شود در حالي که وضعيت مطلوب، بالاي 900‌هزار واحد است. رکود ساختماني نتيجه تورم مسکن و سلب قدرت خريد است. در اين رکود، ميانگين رشد سالانه سرمايه‌گذاري واقعي در ساخت‌‌‌وسازهاي جديد طي 13 سال گذشته، منفي 5‌درصد بوده است. اين يعني، رکود سنگين و تاريخي از ابتداي دهه 90 تاکنون. بخشي از رکود توليد مسکن نيز ناشي از تورم ساخت بالاي 30‌درصد در سال‌هاي اخير است. الان تورم توليد مسکن بر اساس آخرين آمار، 37‌درصد است که اثر تورمي روي قيمت تمام شده ساخت مسکن دارد.

قوانين جديد چه مي‌‌‌گويد؟

دو قانون بالاي سر وزير راه‌‌‌وشهرسازي دولت چهاردهم قرار دارد که تصميمات او را تحت‌تاثير قرار مي‌دهد.

قانون برنامه هفتم که «مجوز زمين‌‌‌گشايي بيرون از شهرها براي ساخت انبوه مسکن» را صادر کرده و قانون ساماندهي بازارهاي زمين و مسکن و اجاره که «از ابتداي تابستان امسال سقف مجاز 25‌درصد براي رشد اجاره‌‌‌بها» را تکليف کرده است.

اين دو قانون، معادلات بازار مسکن و رفتارها در اين بازار را دستخوش تغييرات معنادار قرار مي‌دهد و در عين حال ابهامات و نواقصي دارد. زمين‌‌‌گشايي در بيرون از شهرها، به ازاي هر مترمربع زمين خام، ‌‌‌ حداقل 5 ميليون تومان هزينه دارد. سقف دولتي هم همين الان، کمتر از «رشد حدود 40 درصدي اجاره‌‌‌بها در بهار امسال» است و اين يعني گسل بين بازار و مصوبه دولت که بايد حل و فصل شود.

…………………………………………………………………………….

بیشتر بخوانید : پرداخت وام ملکي

…………………………………………………………………………….

فرجام مسکن‌‌‌ملي و مسکن‌‌‌مهر

آمارها درباره وضعيت مسکن ملي در دولت شهيد رئيسي زياد است. اما گزارش مستند که هفته پيش توسط وزارت راه و شهرسازي منتشر شد نشان مي‌دهد، تا الان يک ميليون و 72‌هزار واحد مسکوني روي زمين‌‌‌هاي 99ساله، شروع به ساخت شده است. البته درباره اينکه چه تعداد از اين واحدها تاکنون تحويل شده، آمار رسمي در دسترس نيست. اما بر اساس آمار شبکه بانکي، تا الان براي ساخت حدود 400‌هزار واحد مسکوني روي زمين‌‌‌هاي 99 ساله قرارداد مشارکت در ساخت منعقد شده است. همچنين گفته مي‌شود حدود 30‌هزار از اين واحدها نيز تحويل شده است.

بنابراين دولت چهاردهم با تعهد حدود يک ميليون واحدي براي تکميل طرح دولت قبل مواجه است. البته حدود يک ميليون و 500‌هزار واحد نيز در قالب تفاهم‌‌‌هايي به اسم مسکن ملي اما روي زمين‌‌‌هاي دستگاه‌‌‌ها و زمين‌‌‌هاي شخصي و همچنين در روستاها وجود دارد. اما مساله اصلي، ‌‌‌ آن يک ميليون خانه روي زمين‌‌‌هاي 99ساله است که تعهد مستقيم و اولويت‌‌‌دار دولت محسوب مي‌شود. همچنين حدود 100‌هزار مسکن‌‌‌مهر نيز هنوز مانده است.

5 ميليون خانه‌‌‌اولي در کشور

در حال حاضر 5 ميليون زوج فاقد مسکن ملي در بازار مسکن کشور وجود دارد که هر آن مترصد فراهم شدن فرصت براي خريد خانه‌‌‌اول خود خواهند بود. با وضع فعلي قيمت مسکن شايد به اين زودي‌‌‌ها اين 5 ميليون مستاجر فکر خريد خانه هم نکنند اما آنچه واقعيت دولت چهاردهم است، «مطالبه 5 ميليون خانوار ايراني از رئيس‌‌‌جمهور منتخب براي بهبود اوضاع مسکن» است ضمن آنکه اين تعداد خانوار هر چقدر، زودتر بتوانند صاحب مسکن شوند، فشار تقاضا از بازار اجاره برداشته مي‌شود و به نفع «کنترل تورم اجاره‌‌‌بها» نيز خواهد بود.

انتظارات سرمايه‌گذاران ساختماني

سرمايه‌گذاران ساختماني اخيرا نسبت به آينده، «خوش‌‌‌بين» شدند؛ اين را گزارش «شامخ بخش مسکن و ساختمان» که حدود دو هفته پيش منتشر شد، مي‌‌‌گويد. سرمايه‌گذاران ساختماني احساس مي‌کنند، وضعيت قيمت‌ها و روند بازار مسکن به سمتي خواهد رفت که آنها بتوانند از مسير سخت و پردست‌‌‌انداز ساخت و فروش وارد مسيري شبيه قبل از نيمه دوم دهه 90 يا دهه 80 شوند؛ راحت بسازند و راحت بفروشند. خيلي از سازنده‌‌‌ها مدتي است توان خريد زمين ندارند. برخي ديگر از ترس اينکه در فاصله فروش واحد تازه‌‌‌ساز خود، نتوانند از پس «رشد روزانه و ماهانه قيمت ساخت» بربيايند، املاک موجودشان را حفظ کرده‌‌‌اند. اين انجماد به نفع بازار مسکن نيست.

بخشي از آنچه در اين تکه از پازل «مسکن در دولت چهاردهم» وجود دارد، توسط تيم اقتصادي دولت (خارج از حوزه اختيارات وزير راه و شهرسازي) و البته «سياست‌‌‌هاي اقتصادي و سياسي رئيس‌‌‌جمهور»، بهبود پيدا مي‌کند. در عين حال متولي بخش مسکن در دولت پيش‌‌‌رو مي‌تواند با «پرهيز از مداخلات غيرضرور در برخي حوزه‌‌‌ها» و همچنين «تغيير فوري يکسري سياست‌‌‌هاي شهري و شهرسازي مرتبط با مسووليت شهرداري‌‌‌ها» مسير بهبود را هموار و کوتاه کند.

منبع :دنیای اقتصاد

مقالات مرتبط :

مسکن، از دولت سيزدهم به چهاردهم

بدهي طرح مسکن دولتي براي دولت چهاردهم

بهترين شهر جهان در کيفيت زندگي و مسکن

وام مسکن کم اثر و ناکارامد تر از هميشه

سرمايه آزاد – وام آزاد