«کلاهبرداري» جاي «پيشفروش» را گرفت
گزارش رسمي مجلس از 4 مانع اجراي قانون پيشفروش مسکن
طرح جديد نمايندگان براي «خريد 10ساله» با هدف رونق دو بازار و مهار يک بازار
13سال پيش قانون «تضمين پيشفروش مسکن» به تصويب رسيد تا با اجراي آن، ريسک غيرقابل جبران «دبه در معامله خانه ساختهنشده» براي پيشخريدار، به صفر برسد. امروز يک گزارش رسمي ميگويد، به جاي «پيشفروش قانوني» طي اين سالها، «کلاهبرداري ملکي» رواج داشته است. در تهران به ميزان نصف حجم توليد يکسال مسکن، پرونده قضايي مرتبط با پيشفروش در يکسال، شکل گرفته است. نمايندگان مجلس چهار ديوار مقابل اجراي قانون سال89 را شناسايي کردهاند و قصد تدوين «قانون اصلاح قانون پيشفروش» را دارند.
کليد پيشخريد خانه اول
طرح اصلاح قانون پيشفروش توسط مجلس دنبال ميشود. مرکز پژوهشهاي مجلس با ارزيابي مشکلات قانون فعلي پيشفروش که تصويب آن به 13 سال قبل بازميگردد، اصلاحات مهمي را در اين قانون پيشنهاد داده که اگر به تصويب برسد، به منزله کليد پيشخريد خانه اول عمل خواهد کرد. قانون جديد ميتواند راهي براي خريد مسکن در استطاعت از طريق پرداخت تدريجي بهاي ملک باز کند و بازار ساختوساز را نيز از رکود فراگير نجات دهد.
به گزارش «دنياياقتصاد»، در گزارشي که مرکز پژوهشهاي مجلس با هدف بررسي چالشها و ارائه مدل اصلاح قانون پيشفروش ساختمان تنظيم کرده است، از پيشفروش به عنوان يکي از روشهاي موثر در تامين مالي و رونقبخش توليد مسکن ياد شده است. پژوهشگران اين مرکز اعتقاد دارند در صورتي که بازار پيشفروش با اصلاح قانون کارآيي لازم را پيدا کند، ميتواند بستري براي جذب سرمايههاي خرد و کلان مردم باشد و به اين ترتيب فضايي براي پاسخ به تقاضاي سرمايهاي ملک نيز فراهم کند.
قانون پيشفروش ساختمان 13 سال قبل يعني در سال 89 تصوب شده و از زمان تصويب آييننامه اجرايي آن نيز 10 سال ميگذرد. اما بر اساس اين گزارش در مدتزمان مذکور فقط طي دو سال 99 و 1400 در مجموع حدود 2500 فقره قرارداد پيشفروش مبتني بر اين قانون در کل کشور تنظيم شده است.
بر اين اساس کل قراردادهاي پيشفروش قانوني تنظيمشده در کشور در بازه زماني 13ساله، معادل فقط 0.3درصد از تيراژ ساخت مسکن در کشور در اين بازه زماني است؛ کمااينکه در فاصله سالهاي ياد شده در مجموع حدود 6ميليون و 500هزار واحد مسکوني در کشور ساخته شده است.
شايد يکي از دلايل عدماقبال به قانون پيشفروش، بهروز نشدن آن متناسب با شرايط بازار و شناسايي نقاط ضعف آن در سالهاي گذشته است.
اما نکته مهم اين است که هر قدر قانون رسمي پيشفروش مهجور مانده، بازار در مقابل از روشهاي غيررسمي پيشفروش استقبال کرده است؛ استقبالي که البته بدون چالش هم نبوده است.
بر اساس گزارش مرکز پژوهشها تنها در سال 1400 حدود 35هزار فقره پرونده بابت پيشفروش املاک در محاکم قضايي استان تهران تشکيل شده و اين در حالي است که کل معاملات ملکي يک سال مذکور در استان تهران حدود 70هزار فقره بوده است. به اين ترتيب حدود 50درصد از خانههاي معامله شده در يک سال 1400 عملا در قالب پيشفروش غيررسمي و مشکلدار بوده است.
به تعبيري ميتوان گفت سهم کلاهبرداري به مراتب از پيشفروش در سال مورد اشاره و در استان تهران بيشتر بوده که ناشي از خلأ قانوني در اين حوزه و عدماستقبال از اين موضوع است.
موانع اجراي قانون پيشفروش
به گزارش «دنياياقتصاد»، نبود فرمول تعديل قيمت ساخت در قانون و مواجهه سازندهها با رشد ماهانه و سالانه هزينه ساخت و قيمت زمين يکي از عواملي است که مرکز پژوهشها از آن به عنوان مانع اجراي قانون پيشفروش ياد کرده است. براي حل اين مشکل بايد نظام تعديل بهاي قرارداد تدوين شود که در قانون موجود اين موضوع به کلي مغفول مانده است. در مورد نحوه اعمال اصلاح قانون و در واقع ضريب تعديل نيز دو روش پيشنهاد شده است. روش اول تعريف ضريب تعديل بر اساس ميزان تورم عمومي، تورم توليد يا تورم ساختمان است. همچنين پيشنهاد شده در صورت افزايش غيرمتعارف قيمتها نسبت به لحظه انعقاد قرارداد، اقساط باقيمانده نيز با تناسب خاصي افزايش يابد تا زيان غيرقابل پيشبيني فروشنده جبران شود.
مانع دوم اجراي قانون پيشفروش که به آن پرداخته شده است، نبود مکانيزم اعتبارسنجي پيشخريدار و پيشفروشنده است که باعث شد طرفين به يکديگر اعتماد نکنند و وارد اين بازار نشوند. در صورتي که به ترتيبي در قانون، ريسک نکول براي طرفين کاهش پيدا کند، حتما استقبال از پيشفروش ملک بيشتر خواهد شد. پيشنهاد اصلاحي مرکز پژوهشهاي مجلس اين است که به منظور افزايش اعتماد پيشفروشنده و پيشخريدار، سامانه اعتبارسنجي ويژهاي تعريف شود که دو طرف معامله توان مشارکت داشته باشند. همچنين به جهت افزايش اعتماد سازنده پيشفروشنده در خصوص پرداخت به موقع اقساط مطابق توافق طرفين، مکانيزم برداشت مستقيم از حسابها پيشبيني شود. تجربيات سالهاي اخير بانکها در تعريف سيستمهاي اعتبارسنجي ميتواند در تنظيم نظام اعتبارسنجي ويژه قراردادهاي پيشفروش ملکي نيز مورد استفاده قرار گيرد و افراد بتوانند بر پايه ميزان حقوق دريافتي، اقساط بانکي، ميانگين گردش حساب و… استطاعت خود را در پرداخت اقساط خانه پيشخريداريشده اثبات کنند.
سومين مانعي که موجب شده قانون پيشفروش آنگونه که انتظار ميرفت نتواند در بازار مسکن ايفاي نقش کند و مورد استقبال قرار نگيرد، نبود فرمول مشخص براي پرداخت خسارت هر يک به ديگري در صورت انجام ندادن تعهدات هر يک از طرفين است. براي حل معضل عدمتعيين وضعيت تاخير خريدار در صورت استنکاف او از اداي تعهدات، ميتوان در بستر سامانه قوه قضائيه (ثنا) تمهيداتي انديشيد تا در صورت عدمعمل به تعهدات از سوي هر يک از طرفين، شرايط فسخ قرارداد با سهولت بيشتري ميسر شود.
در نهايت اجرا نکردن شناسنامه فني مخصوص پيشفروش از سوي شهرداريها به عنوان مانع ديگر اجراي قانون 13ساله پيشفروش ساختمان معرفي شده است. نظر مرکز پژوهشها اين است که در قانون موجود پيشفروش، عملا شناسنامه فني جايگاهي ندارد اما با اين حال در قالب آن وظايف جديدي براي مهندسان ناظر پيشبيني شده است.
ماجرا از اين قرار است که بر اساس قانون فعلي پيشفروش، مرجع صدور پروانه در شهر تهران، قبل از صدور پروانه ساختماني امضاي تاييديه مهندس ناظر مبني بر تطابق مشخصات ساختمان با مندرجات درخواست مالک را مطالبه ميکند.
اين در حالي است که چنين درخواستي اساسا مغاير با قانون نظام مهندسي و کنترل ساختمان بوده و در حيطه وظايف مهندسان ناظر در اين قانون نيست. از طرفي اداره کل معماري و ساختمان معاونت معماري و شهرسازي شهرداري تهران در سال 1400 ارائه امضاي ناظران قبل از صدور جواز را غيرمجاز دانسته است.
به اين ترتيب عملا شهرداريها از صدور شناسنامه فني ساختمان خودداري ميکنند و اين موضوع مانع از صدور پيشسند در دفاتر اسناد رسمي شده است. با اين اوصاف حذف شناسنامه فني ساختمان به عنوان راهکار حل اين مانع اجراي قانون پيشفروش مطرح شده است.
پيشفروش بعد از رفع مانعها
به گزارش «دنياياقتصاد»، در صورتي که قانون موجود اصلاح و موانع پيشفروش قانوني ملک برطرف شود، زمينه مراجعه طرفين معاملات به دفاتر اسناد رسمي فراهم خواهد شد. پيشنهاد مرکز پژوهشها تعريف «کد يکتا» براي تمام معاملات پيشفروش است که به ازاي هر واحد ملکي صادر ميشود و قابل استعلام براي همگان خواهد بود.
نظير اين کد يکتا در معاملات ملکي جاري در قالب «کد رهگيري» تعريف شده است و به اين ترتيب است که اگر بابت يک معامله کد رهگيري دريافت شود، امکان معامله دوباره آن به کلي از بين ميرود و ملک مذکور به اصطلاح قفل ميشود. البته اخذ کد رهگيري الزامي نيست و به همين خاطر نميتوان صرفا بر پايه داشتن يا نداشتن کد رهگيري از اينکه معامله منزه از هرگونه کلاهبرداري احتمالي است، اطمينان حاصل کرد. اما در سالهاي اخير معاملهگران بازار مسکن اقبال زيادي به آن نشان دادهاند و اخذ اين کد به يک عرف در بازار مسکن تبديل شده است.
با اين حال حساسيت موضوع در مورد پروژههاي پيشفروش به مراتب بيشتر است. در قراردادهاي پيشفروش دعواي حقوقي به مراتب پيچيدهتر خواهد بود چراکه اساسا ملکي وجود ندارد که مورد تصرف خريدار قرار بگيرد. بنابراين تعريف کد يکتاي پيشفروش به جهت ممانعت از فروش يک واحد ملکي به افراد مختلف، اهميتي مضاعف دارد و البته اين کد در صورتي کارآيي خواهد داشت که برابر قانون، صدور آن الزامي شود.
مواهب پيشفروش در بازار مسکن
در نبود قانون کارآمد براي پيشفروش، خانهاوليها از امکان مالکيت تدريجي خانه با پرداخت اقساطي محروم شدهاند. اين در حالي است که اگر قانون مذکور اصلاح و به واسطه رفع نواقص، با اقبال فعالان بازار مسکن همراه شود، ميتواند به منزله کليد پيشخريد خانه اول عمل کند. افزون بر ترميم نسبي قدرت خريد خانه اول به واسطه امکان پيشخريد، با به حرکت درآمدن چرخ بازار مسکن شاهد ايجاد منابع مالي براي سازندهها و حضور پررنگتر آنها در بازار سرمايهگذاري ساختماني نيز خواهيم بود. به عبارت ديگر افزايش معاملات ملکي در بستر پيشفروش هم نفع خريداران و هم نفع سازندهها را براي ادامه فعاليت تامين خواهد کرد.
از سوي ديگر متناسب با شرايط واقعي اقتصاد کشور، مرکز پژوهشهاي مجلس سرمايهگذاري ملکي را به رسميت شناخته و تاکيد کرده که پيشفروش ميتواند يک بازار مولد براي پاسخ به تقاضاي سرمايهاي خريد ملک باشد؛ به نحوي که حضور سرمايهگذاران در بازار مثل گذشته آسيبزا نخواهد بود. آنها ميتوانند سرمايه خود را روانه بازار پيشفروش کنند و به اين ترتيب ديگر شاهد هجوم يکباره تقاضا به بازار مسکن و دامن زدن به تلاطم قيمتي در بازار اول مسکن يعني بازار معاملات املاک تکميلشده و آماده فروش نخواهيم بود.
در قانون پيشفروش جديد در صورتي که پيشنهادهاي پژوهشگران اعمال شود، حفاظي هم در برابر تورم آتي هزينههاي ساخت براي سازندهها پيشبيني شده است. اين حفاظ همان نرخ تعديل است و به اين ترتيب پيشفروشندهها انگيزه کافي براي حضور در اين بازار را پيدا خواهند کرد.
از طرفي اگرچه به طور معمول تکميل يک پروژه ساختماني 2 تا 3 سال زمان ميبرد و در نتيجه بازه زماني پرداخت که براي پيشخريدار پيشبيني ميشود نيز بايد معادل همين مقدار در نظر گرفته شود، اما پيشنهاد مرکز پژوهشها اين است که بازه پرداخت بهاي مسکن با الحاق تسهيلات ساخت به پروسه معامله، به 10 سال افزايش پيدا کند.
در واقع اگر وام ساخت از سوي سازنده به پيشخريدار منتقل شود، عملا مدت پرداخت بخشي از بهاي ملک به اندازه طول دوره وام افزايش پيدا خواهد کرد.
منبع : دنیای اقتصاد
