«دنياي‌‌‌اقتصاد» موقعيت دولت پزشکيان در مواجهه با «مسکن‌‌‌ملي» را با دولت روحاني در برابر «مسکن‌‌‌مهر» مقايسه مي‌‌‌کند؛ هزينه‌‌‌هاي مرئي و نامرئي تعهد دولت جديد به «تکاليف انجام‌‌‌نشده قبلي‌‌‌ها» چقدر است و «هزينه عبور از آن» چيست؟بدهي طرح مسکن دولتي براي دولت چهاردهم…

بدهي ناخوانده دولت چهاردهم

دولت چهاردهم براي حفظ «اعتماد راي‌دهنده‌ها» و بهبود سطح «مشارکت عمومي» در مسير اصلاحات، نياز دارد نسبت به «تعهدات دولت قبل در برابر مردم» پاسخ‌گو باشد و به موقع، وعده‌هاي بر زمين‌مانده را که امروز به تکاليف معوق تبديل‌ شده‌اند، به سرانجام برساند. پرونده باز «مسکن ملي» يکي از آن تکاليف بارشده روي دوش دولت جديد است که به‌خاطر «پيش‌فروش واحدهاي مسکوني دولتي‌ساز» در قالب آن طرح، امروز هيچ راهي جز تکميل و تحويل اين خانه‌ها نيست.

…………………………………………………………………………….

بیشتر بخوانید :سرمايه آزاد – وام آزاد

…………………………………………………………………………….

بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» از فاکتورهاي مالي طرح ناتمام «مسکن دولتي» که وظيفه پرداخت آن را بانک‌ها و احتمالا بودجه سال‌هاي آينده بايد برعهده بگيرند، حاکي است: به قيمت‌هاي امروز، دست‌کم 605همت منابع بانکي مورد نياز است تا در قالب وام ساخت، براي احداث خانه‌هاي 1.8ميليون پيش‌خريدار قطعي، پرداخت شود. اين رقم، بيش‌از 2برابر حجم تسهيلاتي است که سال گذشته کل شبکه بانکي به بخش مسکن و ساختمان پرداخت کرد و از اين منظر، «راه، دشوار است». اما اين، همه بار مالي طرح دولت سيزدهم نيست؛ آماده‌سازي کامل زمين‌هاي 99ساله که مترمربعي حدود 4ميليون تومان هزينه برمي‌دارد نيز منابع مالي جداگانه نياز دارد. بدهي ناخوانده دولت چهاردهم صرفا در بخش مسکن، يکسري هزينه‌هاي نامرئي هم دارد، از جمله «افزايش بهاي تکميل خانه‌هاي دولتي‌ساز به تناسب تورم توليد»؛ اتفاقي که با انتقال پرونده مسکن‌مهر از دولت طراح به دولت بعدي باعث افزايش «قيمت توافق‌شده با پيش‌خريداران» شد و مشکلاتي را به وجود آورد که تا امروز، هنوز پرونده آن بسته نشده است. با اين حال، پيشرفت فيزيکي مسکن‌ملي در شروع دولت پزشکيان به مراتب کمتر از مسکن‌مهر در شروع به کار دولت روحاني است. در اين بررسي، ابعاد مالي، اجرايي و اجتماعي طرح مسکن‌ملي براي وزير جديد راه‌وشهرسازي و تيم اقتصادي دولت چهاردهم تشريح شده است تا پيش‌ از تعريف طرح تازه، امکان مقايسه ظرفيت‌هاي موجود با تکاليف موجود فراهم و پس‌از آن، وعده‌هاي جديد براي تامين مسکن داده شود.

فريد قديري:  وزير جديد راه‌‌‌وشهرسازي همچون وزراي دولت‌‌‌هاي پيشين، در شروع کار خود، احتمالا رئيس‌‌‌جمهور و تيم اقتصادي کابينه را براي اجراي طرح‌‌‌ جديد در حوزه «تامين مسکن» يا مجموعه سياست‌‌‌هاي اصلاحي براي تغيير مسير بازار مسکن از «رکود تورمي»، همراه خواهد کرد اما دولت چهاردهم در مواجهه با اين بخش، «يک تکليف نوشته‌‌‌شده توسط قبلي‌‌‌ها اما ناقص اجراشده تا الان» دارد که هم «ابعاد مالي» تکميل آن را نمي‌‌‌داند و هم از «هزينه اجتماعي» تعلل نسبت به «بار اقتصادي انتقالي به اين دوره» بي‌‌‌خبر است. تکليف «مسکن ملي» يا همان اقدامات ناتمام و روي زمين‌‌‌مانده «مسکن دولتي»، همراه ناخوانده دولت جديد است که با استناد به تجربه‌‌‌هاي گذشته مي‌‌‌توان گفت، «هيچ راهي جز اجراي کامل تعهدات دولت سيزدهم وجود ندارد». در اين صورت و با لحاظ اين فاکتور –غيرقابل حذف کردن تعهداتي که در قالب طرح مسکن‌‌‌مهر به شکل اختصاص زمين 99ساله به پروژه‌‌‌ها و همچنين شروع ساخت واحدها در کنار ثبت‌‌‌نام قطعي (بانکي) از پيش‌‌‌خريداران داده است- دولت چهاردهم نياز دارد هزينه‌‌‌هاي ناخوانده يکي از «بزرگ‌ترين تعهدات اقتصادي» پيش‌‌‌روي خود را شناسايي کند تا امکان «برنامه‌‌‌ريزي مالي و اعتباري» براي به مقصد رساندن آن را فراهم کند. «دنياي‌‌‌اقتصاد» در اين مقاله با استناد به داده‌‌‌هاي رسمي و موجود درباره طرح «مسکن‌‌‌ملي»، هزينه‌‌‌هاي ناخوانده دولت چهاردهم براي اتمام طرح را مورد بررسي قرار داده و در عين حال، تابلوهاي خطر در طول مسير که فعلا براي دولت قابل رويت نيست را مرئي کرده است.

مانده حساب دولت با مردم در «مسکن‌‌‌دولتي»

پيش‌‌‌خريداران واحدهاي مسکوني دو طرح قبلي «مسکن دولتي» تحت عناوين «مسکن‌‌‌مهر» و «مسکن‌‌‌ملي» که اولي توسط دولت‌‌‌‌‌‌هاي نهم و دهم و دومي توسط دولت سيزدهم تعريف شد، به «اسم و شماره دولت‌‌‌ها» کاري ندارند بلکه «دولت مستقر» را مسوول،‌‌‌ باني و عامل «ساخت و تحويل فوري واحدها» مي‌‌‌شناسند. با همين نگاه، دولت چهاردهم که هنوز تشکيل نشده است، به قيمت‌‌‌ امروز، در قالب يک محاسبه، 605 همت و در قالب محاسبه‌‌‌ ديگر، چيزي در حدود 1100 همت، اعتبار بانکي نياز دارد تا بتواند واحدهاي مسکوني در حال احداث (محاسبه اول) و همچنين واحدهاي قول داده شده به مشمولان مسکن دولتي (محاسبه دوم) را تکميل و تحويل دهد. از اين ارقام، تا امروز و مطابق گزارشي که در سايت اطلاع‌‌‌رساني بانک مرکزي درج شده است، فقط 74.7 همت تسهيلات (وام ساخت مسکن ملي) به اين پروژه‌‌‌ها پرداخت شده است.

بررسي‌‌‌هاي «دنياي‌‌‌اقتصاد» نشان مي‌‌‌دهد، ميزان پيشرفت فيزيکي مسکن‌‌‌ملي کمتر از 40 درصد است؛ اين يعني بيش از 50 درصد ساخت‌‌‌وسازهاي طرح دولت قبلي بايد در طول عمر دولت بعدي صورت بگيرد که به شکل طبيعي، هم «منابع مالي» و هم «مديريت و مسائل» آن، از قبل به حساب اين دولت نوشته شده است. نزديک به 2 ميليون خانه‌‌‌اولي در ليست «مسکن دولتي» نوشته‌‌‌ شده‌‌‌اند و به آنها تعهد «ساخت و تحويل خانه روي زمين 99ساله» داده شده است. از اين تعداد، فعلا براي يک ميليون و 100 هزار خانوار، «زمين 99ساله» تهيه شده که به همين ميزان،‌‌‌ ساخت‌‌‌ مسکن شروع شده و در حال احداث است.

با لحاظ مبلغ وام ساخت تعهد داده شده براي اين طرح که تا قبل از يک ماه گذشته، رقم آن 550 ميليون تومان بود، محاسبه اول «تعهد بانکي دولت چهاردهم» براي تکميل 1.1 ميليون واحدي که ساخت آنها شروع شده، صورت گرفته و محاسبه دوم نيز براي کل واحدهايي که براي تحويل به حدود 2 ميليون خانوار ثبت‌‌‌نام کننده بايد توسط دولت ساخته شود، انجام شده است. تازه، اگر قرار باشد «مصوبه روزهاي پاياني دولت سيزدهم» که سقف وام مسکن‌‌‌دولتي را از 550 ميليون تومان به 800 ميليون تومان افزايش داد را در اين محاسبات لحاظ کنيم،‌‌‌ «تعهد مالي دولت چهاردهم» از 605 همت به حداقل 877 همت افزايش پيدا مي‌‌‌کند. اين رقم فقط مربوط به «تسهيلات بانکي» در تعهد دولت است که با وضعيت فعلي يکي از بزرگ‌ترين بانک‌‌‌هاي دولتي فعال در تامين مالي بخش مسکن، پرداخت آن بيشتر شبيه «ماموريت غيرممکن» مي‌‌‌ماند. طي ماه‌‌‌هاي اخير عمليات پرداخت وام ساخت مسکن ملي توسط اين بانک براي برخي پروژه‌‌‌ها و سازنده‌‌‌ها، تقريبا متوقف شده است و گفته مي‌شود «حد استقراض بانک عامل از بانک مرکزي» پر شده است و منابع براي پرداخت وام مسکن‌‌‌ملي نيست. با اين وضعيت، تامين اعتبار حداقل 600 همتي، تازه آن هم به قيمت امروز، يکي از «پيچيدگي‌‌‌هاي» کار دولت در مواجهه با يک تکليف اقتصادي بارشده (انتقالي) است.

کار مسکن پزشکيان سخت‌‌‌تر از روحاني است؟

ممکن است مشاوران اقتصادي دولت چهاردهم، وقتي اين دولت «پرونده ناتمام» مسکن‌‌‌ملي را روي ميزشان مي‌‌‌گذارد، سنگيني آن را با مقايسه‌‌‌اي سطحي با پرونده مسکن‌‌‌مهر در زمان انتقال آن به دولت يازدهم، در حد همان طرح برآورد کنند. اما واقعيت اين نيست؛ ساخته‌‌‌نشده‌‌‌هاي مسکن ملي در زمان انتقال مسووليت از دولت طراح به دولت بعدي، خيلي بيشتر از مسکن مهر است. بررسي‌‌‌هاي «دنياي‌‌‌اقتصاد» نشان مي‌‌‌دهد، ميزان پيشرفت مسکن‌‌‌مهر در پايان دولت دهم، با لحاظ واحدهاي شروع به ساخت، واحدهاي تحويل داده شده و واحدهاي نازک‌‌‌کاري شده، 87 درصد بود. با آن ميزان پيشرفت، از کل 2.3 ميليون واحد مسکوني‌‌‌مهر، پيش‌‌‌از تشکيل دولت روحاني، نزديک به يک ميليون واحد تحويل داده شده بود. همچنين در آن مقطع، نازک‌‌‌کاري 1.3 ميليون واحد به اتمام رسيده بود که البته واحدهاي تحويلي، بخشي از همين 1.3 ميليون واحد بودند. با آن پيشرفت بالاي 80 درصدي کل طرح مسکن‌‌‌مهر، نه تنها پرونده مسکن‌‌‌مهر در دولت‌‌‌هاي اول و دوم روحاني، بسته نشد که در دولت سيزدهم نيز، مختومه اعلام نشد و همين الان، حدود 100 هزار واحد مسکن‌‌‌مهر به شکل ناقص و ناتمام، به عنوان تکليف دولت چهاردهم منظور شده است.

با اين حال، امروز ميزان پيشرفت طرح «مسکن‌‌‌ملي» نزديک به 40 درصد برآورد مي‌شود که به مراتب با موقعيت مشابه در مسکن‌‌‌مهر، از آن عقب‌‌‌تر است. واحدهاي تحويلي در اين طرح در برخي آمارها کمتر از 100 هزار واحد و در برخي ديگر، حدود 200 هزار واحد برآورد مي‌شود. واحدهايي که نازک‌‌‌کاري آنها به اتمام رسيده نيز کمتر از اين ارقام است. همچنين اگرچه براي 1.1 ميليون واحد مسکوني، زمين 99ساله تامين شده اما استناد به آمار بانکي نشان مي‌‌‌دهد، تعداد واحدهايي که در طرح مسکن‌‌‌ملي، ساخت آنها شروع شده است، کمتر از 500 هزار واحد مسکوني برآورد مي‌شود. به اين ترتيب راه پيش‌‌‌روي دولت (جديد) براي تحويل خانه‌‌‌هاي دولتي تعهد داده شده از قبل، دشوارتر از دولت‌‌‌هاي قبلي است. اما اين الزاما به معني طولاني‌‌‌تر شدن راه نيست که اگر طولاني شود، «هزينه‌‌‌هاي نامرئي» ديگر به اين ارقام اضافه مي‌شود.

بار دولت يا تعهد بانک‌‌‌ها

بخش زيادي از منابع مالي مورد نياز دولت براي تحويل خانه‌‌‌هاي دولتي وعده داده شده از قبل به مردم، همان تسهيلات بانکي است که بايد تامين و پرداخت شود. همان‌طور که در ابتداي اين مقاله عنوان شد، حداقل 605 هزار ميليارد تومان، تسهيلات بانکي براي ساخت خانه‌‌‌هاي طرح «مسکن ملي» براي حدود 1.8 ميليون خانوار ثبت‌‌‌نام کننده (پيش‌‌‌خريداران) مورد نياز است. از اين رقم، تا امروز به ميزان 360 هزار ميليارد تومان «قرارداد پرداخت وام ساخت بين 25 بانک و دو موسسه اعتباري با همه پيمانکاران و سازنده‌‌‌هاي مسکن ملي» منعقد شده است که طبق يک گزارش رسمي، تا پايان خرداد امسال فقط 64.6 هزار ميليارد تومان آن، پرداخت شده است. بخشي از اين فاصله، طبيعي است چون، وام ساخت متناسب با پيشرفت فيزيکي پروژه در حداقل 3 مرحله پرداخت مي‌شود. اما بخشي ديگر به خاطر «نبود منابع» و «توقف ساخت پشت درب بانک‌‌‌ها» است.

در کنار تسهيلات بانکي به عنوان بار مالي و اعتباري طرح مسکن دولتي روي دوش دولت جديد، حجم قابل توجهي «بودجه دولتي» براي آماده‌‌‌سازي زمين‌‌‌هاي 99ساله اختصاص داده شده يا «آستانه اختصاص» نياز است که در قالب «تامين آب و برق و گاز و آماده‌‌‌سازي اراضي» براي ساخت مسکن دولتي، بايد تامين شود. همان‌طور که در ابتدا عنوان شد، در مقابل نزديک به 2 ميليون خانوار ثبت‌‌‌نام کننده قطعي، فعلا معادل ساخت 1.1 ميليون واحد مسکوني، زمين تامين شده است. هم اين زمين‌‌‌هاي تامين‌‌‌شده، به بودجه آماده‌‌‌سازي نياز دارد و هم زمين‌‌‌هايي که هنوز تامين نشده است. برآوردها نشان مي‌‌‌دهد، هر مترمربع زمين 99 ساله خام، به قيمت‌هاي ابتداي امسال، براي آماده‌‌‌سازي کامل و تامين زيرساخت‌‌‌هاي شهري، بين 4 تا 5 ميليون تومان هزينه‌‌‌کرد نياز دارد.

…………………………………………………………………………….

بیشتر بخوانید : پرداخت وام ملکي

…………………………………………………………………………….

هزينه «عبور» چيست؟

هزينه‌‌‌هاي مرئي طرح دولت قبل براي دولت جديد صرفا در «مسکن دولتي» يا همان «مسکن ملي»، تا اينجا، شامل «تسهيلات بانکي» و «بودجه دولتي» مي‌شود. اما اين «همراه ناخوانده دولت چهاردهم»، يک هزينه نامرئي هم دارد که آن هم براساس تجربه انتقال بار مسکن‌‌‌مهر به دولت بعد، قابل مرئي‌‌‌سازي است. اين هزينه نامرئي، تعهد يا وعده‌‌‌‌‌‌اي است که دولت قبل بابت «قيمت تمام‌‌‌شده» واحدهاي مسکوني به پيش‌‌‌خريداران و سازنده‌‌‌‌‌‌ها داده است. در مسکن‌‌‌مهر قرار بود واحدهاي مسکوني مترمربعي 300 هزار تومان ساخته و تحويل داده شود اما هر چقدر،‌‌‌ سال گذشت، پروژه‌‌‌ها طولاني شد و «تورم عمومي» و «تورم توليد» به طرح اصابت کرد، «قيمت ساخت مسکن‌‌‌مهر» نيز صعود کرد تا اينکه از يک ميليون تومان در مترمربع هم گذشت.

تنش‌‌‌ها و هزينه‌‌‌هاي اجتماعي «افزايش گريزناپذير قيمت توافقي» با توجه به رشد سالانه قيمت مصالح ساختماني و دستمزد کارگر ساختماني، قسمت نامرئي در پرونده انتقالي «مسکن ملي» است. پيش‌تر وعده داده شده بود، واحدهاي مسکوني اين طرح به قيمت يک ميليارد تومان، ساخته مي‌شود که نيمي از آن وام بانکي خواهد بود. برخي قراردادهاي ساخت پيمانکاران با قيمت ساخت مترمربعي از 5 تا 8 ميليون تومان منعقد شده است. در برخي از اين قراردادها، مشخصات «ساخت کامل و متعارف يک واحد مسکوني به معني تامين کامل تجهيزات داخل واحد اعم از کابينت،‌‌‌ شيرآلات و …» ديده نمي‌شود. تجربه قبل نشان داد، پيش‌‌‌خريداران بعضا «تکميل متعارف» را حين تحويل مطالبه مي‌‌‌کنند. اين موارد «قسمت ناشناخته مسير» پيش‌‌‌روي دولت چهاردهم است.

اما «هزينه عبور» چيست؟ بررسي‌‌‌هاي «دنياي‌‌‌اقتصاد» نشان مي‌‌‌دهد، از آنجا که «هزينه اجاره مسکن» در شهرهاي بزرگ بالاي 70درصد و در کل کشور، 55 درصد از کل هزينه ماهانه خانوارها را مي‌‌‌بلعد، «سنگين‌‌‌ترين» مسووليت و کار دولت چهاردهم، «مهار تورم مسکن» است. در اين ميان، «مطالبه پيش‌‌‌خريداران مسکن دولتي» که واحدهاي خود را از دولت مي‌‌‌‌‌‌خواهند، ابعادي دارد که هر نوع وقفه، بي‌‌‌تفاوتي يا نقد اشکالات «مسکن دولتي» اثر تصاعدي روي وزن مطالبات مي‌‌‌گذارد و پايگاه اجتماعي دولت را مي‌‌‌تواند آسيب بزند. همچنين پيگيري بخشي از همين مطالبات از سوي نمايندگان مجلس خيلي زود شروع خواهد شد که آن هم اگر وقفه ساخت صورت بگيرد، ريسک‌‌‌هايي را متوجه وزارتخانه و وزير خواهد کرد. به اين ترتيب، هزينه‌‌‌هاي نامرئي طرح مسکن دولت قبل براي دولت جديد، شامل «تورم ساخت در صورت طولاني‌‌‌شدن پروسه ساخت و بار مضاعف مالي به پيش‌‌‌خريداران، بانک‌‌‌‌‌‌ها و بودجه دولت»، «مطالبه اجتماعي» و «مواجهه مجلس» است.

منبع :دنیای اقتصاد

مقالات مرتبط :

مسکن، از دولت سيزدهم به چهاردهم

وام مسکن کم اثر و ناکارامد تر از هميشه

بهترين شهر جهان در کيفيت زندگي و مسکن

سرمايه آزاد – وام آزاد