تورم اجاره‌بهاي مسکن در ماه گذشته، 1.7 برابر آنچه مسوولان تعيين کرده بودند، رقم خورد تا دست‌کم براي بار دوم طي 5سال گذشته، تبعات اين مدل سياستگذاري براي تنظيم بازار روشن شود.تورم اجاره بها بالاتر از 43 درصد و مسئولين ناتوان تر از هميشه…

مطابق ماده‌اي از قانون تازه‌مصوب سامان‌دهي بازار زمين، مسکن و اجاره‌بها که ماه گذشته تصويب شد «اجاره‌بها در تابستان و نيمه دوم امسال، در کشور بايد حداکثر 25درصد نسبت به مدت مشابه در سال گذشته افزايش پيدا کند و نه بيشتر.» اما از آنجا که «التهاب سال‌هاي اخير اجاره‌بها» ريشه‌هاي 3گانه دارد که با «سقف دستوري» قابل کنترل نيست، روند معاملات در بازار اجاره مسکن در تيرماه به سمتي رفت که در نهايت، اجاره‌بها 43.2درصد نسبت به سال گذشته همين موقع افزايش يافت.

بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» نشان مي‌دهد مطابق تجربه جهاني و اصول اقتصادي، گام اول براي بازگرداندن تورم اجاره به سطح متعارف، کاهش تورم عمومي و ثبات قيمت مسکن است. تا پيش ‌از عصر جهش قيمت‌ها، متوسط رشد سالانه اجاره‌بها در کشور حدود 17درصد بود.

…………………………………………………………………………….

بیشتر بخوانید : افزایش تورم اجاره برخلاف روند کاهشی قیمت مسکن

…………………………………………………………………………….

در گام بعد براي اعمال «سقف تشويقي» رشد اجاره‌بها -سقف غيردستوري- لازم است نرخ اعلامي براساس ضريب بالايي از تورم اخير اجاره‌ تعيين شود.

فريد قديري: معادلات بازار اجاره‌‌‌ مسکن در کشور، روند اجاره‌‌‌بها را به گونه‌‌‌اي پيش برد که در تير ماه به عنوان ماه اول اجراي «نرخ مصوب براي رشد اجاره‌‌‌بها»، سقف مدنظر دولت براي افزايش مبالغ اجاره، شکافته شد.

گزارش «دنياي‌اقتصاد» از نبض اجاره‌‌‌بها در شهرها طي ماه اول تابستان امسال حاکي است، ميانگين اجاره‌‌‌بهاي مسکن در تيرماه 43.2‌درصد نسبت به تير سال گذشته رشد کرد، در حالي که دولت براساس ماده 7 قانون تازه مصوب «ساماندهي بازار زمين، مسکن و اجاره‌‌‌بها» مقرر کرده بود در تابستان امسال و همچنين نيمه دوم سال، مبالغ اجاره در اجاره‌‌‌نامه‌‌‌ها در سراسر کشور حداکثر 25‌درصد افزايش يابد.

ماه گذشته، تورم اجاره مسکن، ‌‌‌ در بالاترين سطح از ابتداي سال قرار گرفت، ضمن آنکه رشد بالاي 43 درصدي هزينه اجاره‌‌‌نشيني در تير ماه امسال حتي از ميانگين رشد اجاره‌‌‌بها در يک‌سال 1402 که 39.6‌درصد بود هم بيشتر است.

اکنون دو پرسش درباره سطح جديد تورم اجاره در بازار کشوري اجاره‌‌‌نشيني وجود دارد.

پرسش اول، علت «تب بالاي 40 درجه اجاره‌‌‌بها» است و پرسش دوم که احتمالا براي مسوولان بخش مسکن و کارشناسان اين حوزه مهم‌تر است، علت «عبور بازار از سقف دولتي» است.

احتمالا در قالب همين پرسش دوم، اين سوال براي برخي افراد پيش مي‌‌‌آيد که چطور در غرب و کشورهايي که اقتصاد آزاد دارند، «اجاره‌‌‌بها سقف‌‌‌گذاري مي‌شود و جواب مي‌‌‌دهد اما در اينجا، رعايت نمي‌شود و قابل پياده‌سازي نيست؟» «دنياي‌اقتصاد» در اين بررسي، به هر سه سوال پاسخ مي‌‌‌دهد.

 چرا تورم اجاره مسکن «تب» کرده است؟

سطح فعلي تورم اجاره مسکن کشور حدود 2.4 برابر «ميانگين تاريخي» اين شاخص است. تا پيش از عصر جهش قيمت‌ها، يعني قبل از اواخر دهه 90، اجاره‌‌‌بها در کشور سالانه به طور ميانگين حدود 17‌درصد افزايش پيدا مي‌‌‌کند.

اما الان اين نرخ بالاي 40‌درصد است و بنابراين وضعيت «غيرعادي» است.

…………………………………………………………………………….

بیشتر بخوانید :تنبيه مالياتي اجاره‌نشين‌ها؟

…………………………………………………………………………….

علت ريشه‌‌‌اي تب تورم اجاره، سطح بالاي تورم عمومي، سطح بالاي تورم خوراکي طي دو سال گذشته و همچنين جهش‌‌‌هاي مکرر قيمت مسکن طي 6 سال گذشته است.

رشد هزينه اجاره‌‌‌ مسکن تابعي از تورم عمومي و تورم مسکن است و هر چقدر هزينه زندگي مردم – و به تبع صاحب‌‌‌خانه‌‌‌ها- رشد بيشتري کند، انتظار مي‌‌‌رود نبض اجاره‌‌‌بها نيز با تاخير در همين مسير صعودي قرار بگيرد و برعکس.

اما در کنار علت ريشه‌‌‌اي تورم عمومي، از سال 99 به بعد، «مداخله بي‌‌‌سابقه دولتي در‌سازوکار معادلات بازار اجاره مسکن»، در نقش محرک تورمي در اين بازار عمل کرد. دولت‌‌‌ها طي سال‌‌‌هاي گذشته بدون پرداختن به «علت اصلي صعود هزينه اجاره‌‌‌نشيني»، سعي کردند به شکل «گلخانه‌‌‌اي» موتور تورم اجاره را مهار کنند. سال 99 «سقف دولتي براي رشد سالانه اجاره‌‌‌بها» تعيين و ابلاغ شد و از آن سال به بعد، به مدت حداقل 3 سال، همين نرخ دستوري اعمال شد به‌طوري که، پيامد آن به جاي آنکه اصل هدف دولت‌‌‌ها که «کاهش فشار اجاره‌‌‌بها» بود را محقق کند به ضدهدف تبديل شد.

وقتي هزينه‌‌‌ موجر بيش ‌‌‌از نرخ مصوب اجاره، افزايش پيدا کرده، تمايل به اجاره‌‌‌داري سرکوب مي‌شود يا «اجاره دستوري» به طرق مختلف دور مي‌‌‌خورد. همين اتفاق طي سال‌‌‌هاي اخير رخ داد و بازار اجاره مسکن شاهد کاهش عرضه واحد اجاره‌‌‌اي و در مقابل، شاهد روند افزايشي تقاضاي اجاره‌‌‌نشيني (ناشي از نبود قدرت خريد خانه) بود.

در کنار اين دو علت اصلي و مکمل، کمبود نسبي آپارتمان اجاره‌‌‌اي به خاطر رکود 5 ساله ساخت‌‌‌وساز نيز مزيد بر علت شده است.

چرا سقف 25‌درصد شکافته شد؟

معاملات اجاره مسکن در تيرماه عملا «سقف دولتي 25‌درصد رشد اجاره‌‌‌بها» را رد کرد.

هر‌چند احتمال دارد برخي ناظران بازار بگويند، اين مصوبه در اواخر نيمه اول ماه تير ابلاغ شد، اما دست‌‌‌کم در تهران از ابتداي تير ماه، همين نرخ از سوي مقامات اعلام شده بود و اثر رواني خود را بر رفتارهاي معاملاتي گذاشت.

علت اينکه «نرخ 25 درصد» مورد توجه يا پذيرش معامله‌‌‌گران بازار کشوري اجاره مسکن قرار نگرفته، «ايراد فني» در فرمول محاسبه اين نرخ است که چون طراحان، «ظاهر تجربه‌‌‌هاي جهاني تنظيم بازار اجاره به نرخ دولت» را ديده‌‌‌اند و از «عمق ماجرا» بي‌‌‌اطلاع هستند، اين اشکال بروز کرد و نتيجه‌‌‌اش، عبور از سقف شد. در ماده 7 قانون ساماندهي بازار زمين، مسکن و اجاره‌‌‌بها مصوب شده است، «رشد مجاز سالانه اجاره‌‌‌بها براساس «ضريبي از تورم عمومي سالانه» تعيين شود به اين صورت که نرخ رشد اجاره‌‌‌بها حداکثر معادل 100‌درصد تورم باشد.»

بررسي «دنياي‌اقتصاد» از اشکال فني اين ماده از قانون حاکي است، پايه تعيين نرخ رشد اجاره‌‌‌بها و ضريب در نظر گرفته شده براي آن، ايراد دارد.اولا «تعيين نرخ يا تعيين قيمت» در بازار با اصول اقتصادي و‌سازوکار غيرقابل کنترل بازار، در تضاد است و تجربه‌‌‌هاي گذشته در همه بازارهايي که دولت‌‌‌ها در آنها دخالت کرده‌‌‌اند، اين تضاد را تاييد مي‌‌‌کنند و نشان داده است.

در همين بازار اجاره مسکن، تيرماه سال 99، دولت وقت «نرخ رشد مجاز 20 درصدي براي اجاره‌‌‌بها در کشور» تعيين کرد اما بعد از آن، تورم اجاره در بازار که همان ماه و بهار همان سال 31‌درصد بود، روند صعودي را ادامه داد و تير ماه سال بعد به 39‌درصد رسيد. دوم اينکه، همين «ورود نادرست» هم با فرمول نادرست صورت گرفته است.

طي حداقل يک‌سال گذشته، تورم اجاره مسکن با فاصله زيادي بالاتر از تورم عمومي قرار داشت بنابراين، «اهرم کردن نرخ تورم براي مهار تورم اجاره» آن هم تعيين نرخ مجاز به اندازه نصف تورم عمومي (در حالي که تورم عمومي 40‌درصد بوده، نرخ مجاز براي رشد اجاره 25‌درصد تعيين شد)، باعث دورشدن مصوبه دولت نسبت به واقعيت بازار اجاره مسکن شد و همين، اسباب عبور از سقف مجاز را در معاملات تير فراهم کرد.

چرا «سقف‌اجاره» در آمريکا رعايت مي‌شود؟

مدافعان «دخالت مستقيم دولت در اجاره‌‌‌بها» هميشه مي‌‌‌گويند، «تعيين اجاره‌‌‌بها» در کشورهاي غربي، عرف است و در ايران هم براي مهار تورم اجاره مسکن بايد «نرخ تعيين شود».

اما هر بار که در سال‌‌‌هاي اخير نرخ تعيين شده، بازار اجاره از آن عبور کرده است؛ چرا؟ سه پاسخ براي اين سوال کليدي وجود دارد.

در جايي مثل بازار مسکن آمريکا، سياستگذار قبل از آنکه سراغ بازار اجاره برود، دو پله عقب‌‌‌تر، سراغ همان علت اصلي بحران تورم اجاره مي‌‌‌رود؛ يعني مهار تورم عمومي و تورم مسکن.

در همين سا‌‌‌ل‌‌‌هاي اخير بعداز آنکه تورم مسکن در بازار املاک آمريکا در سال 2022 به حداقل 1.5 برابر سال‌‌‌هاي قبل رسيد و همزمان تورم عمومي نيز بالا رفت، سياستگذار با «ابزار نرخ بهره» نسبت به کنترل تقاضا اقدام کرد طوري که، ‌‌‌ تورم مسکن از اواسط 2023 نزولي شد.

بعد از آن، در همين ماه گذشته طرح «تنظيم اجاره‌‌‌بها» پيش کشيده شد.

اين طرح در آمريکا دو ويژگي اقتصادي دارد که  در «مدل ايراني» ديده نمي‌شود. ويژگي اول آن، تعيين «سقف تشويقي براي رشد اجاره‌‌‌بها» است نه «سقف دستوري».

در طرح سياستگذار مسکن در غرب، براي پذيرش نرخ رشد مجاز 5 درصدي اجاره‌‌‌بها، از «معافيت ماليات سالانه ملکي براي موجرهاي بزرگ‌مقياس» استفاده شده است که مشمول همه موجرها به‌خصوص خرده موجرها (حقيقي‌‌‌ها) نمي‌شود بلکه شرکت‌هاي اجاره‌‌‌دار که تسهيلات از دولت مي‌‌‌گيرند را شامل مي‌شود.

ويژگي دوم طرح تنظيم اجاره‌‌‌بها در آمريکا، نزديکي نرخ تعيين شده به تورم اجاره فعلي در بازار مسکن اين کشور است.

تورم اجاره بها بالاتر از 43 درصد و مسئولين ناتوان تر از هميشه

تورم اجاره مسکن در حال حاضر در آمريکا 5.2‌درصد است و نرخ تعيين شده، 5‌درصد است. از طرفي، نرخ تعيين شده براي رشد اجاره‌‌‌بها در آمريکا 1.5 برابر تورم عمومي است و ملاحظه مي‌شود که «اصلا نسبتي يا ضريبي بين تورم عمومي و تورم اجاره مسکن» توسط دولت و سياستگذار در نظر گرفته نشده است.

همچنين نرخ تعيين شده 5درصدي حدود 80‌درصد تورم اجاره يک‌سال گذشته در آمريکاست که اگر همين فرمول براي اينجا رعايت مي‌‌‌شد، نرخ مصوب به جاي 25‌درصد مي‌توانست حدود 33‌درصد باشد که «شکاف اوليه» را کاهش مي‌‌‌داد و احتمال پذيرش نرخ دولتي توسط موجرها را تقويت مي‌‌‌کرد.

فرمول در قانون اصلاح مي‌شود؟

در سياستگذاري و قانون‌گذاري در کشورمان سابقه اصلاح قوانين وجود دارد که يک نمونه شاخص آن، اصلاحات مکرر قانون ماليات‌‌‌‌‌‌هاي مستقيم در سال‌‌‌هاي اخير است. دولت چهاردهم براي رسيدگي به قوانين بخش مسکن مي‌تواند قانوني که 25 ارديبهشت امسال از سوي رئيس‌‌‌جمهور وقت ابلاغ شد (قانون ساماندهي بازار زمين، مسکن و اجاره‌‌‌بها) را دست‌‌‌کم در ماده 7 آن، اصلاح کند تا نرخ تعيين شده براي رشد سالانه اجاره‌‌‌بها، تا حدودي بازارپذير شود.

ضمن آنکه، جرايم قابل‌توجهي براي عبور از اين نرخ در نظر گرفته شده است که اگر شکاف نرخ مصوب با وضعيت بازار ترميم شود، اين جرايم قدرت بازدارندگي قابل‌توجهي دارد.

منبع :دنیای اقتصاد

مقالات مرتبط :

مسکن، از دولت سيزدهم به چهاردهم

ساماندهي اجاره بها; تعيين سقف

وام مسکن کم اثر و ناکارامد تر از هميشه

سرمايه آزاد – وام آزاد