چرا بازار مسکن در انتظار انتخابات است؟ 

تيرهاي انتخاباتي در بازار مسکن

يزش «تورم مسکن» با شروع‌‌‌ به کار روحاني و خاتمي؛ جهش «تورم مسکن» با شروع به کار احمدي‌‌‌نژاد

: بازار مسکن در ماه انتخابات شاهد رفتار معنادار هر دو سمت معاملات است.

تقاضاي خريد انتظار تعديل قيمت‌ها در دولت جديد را دارد و يک گروه در دسته فروشنده‌ها نيز با همين نگاه، «صبر» کرده است.

اما در ماه «اعلام رئيس‌جمهور منتخب» متغير کليدي بازار ملک چه جهتي پيدا مي‌کند؟ «دنياي‌اقتصاد» با بررسي تورم مسکن در ماه‌هاي تير سال‌هاي انتخابات، به اين پرسش پاسخ داده است. شروع کار يک رئيس‌جمهور با جهش 12درصدي قيمت مسکن همراه شد و با انتخاب رئيس‌جمهور ديگر 5درصد ريزش کرد.

اتمسفر بازار معاملات مسکن در «ماه تبليغات و برگزاري انتخابات» و همين‌طور «ماه اول رئيس‌‌‌جمهور جديد» طي همه دوره‌‌‌هاي گذشته، شرايط خاص انتخاباتي به خود گرفته است؛ در اين دوره نيز «ماه انتخابات» اگرچه در مقايسه با دوره‌‌‌هاي قبلي، ‌‌‌ به لحاظ اسمي عوض شده -به جاي خرداد، تير ماه است- اما رفتار بازيگران معاملات ملک شبيه همان مقاطع گذشته است. در عين حال براي «ماه پساانتخابات» مي‌توان سناريوهاي احتمالي را پيش‌بيني کرد.

…………………………………………………………………………….

بیشتر بخوانید : پرداخت وام ملکي

…………………………………………………………………………….

صبر انتخاباتي بازيگران بازار

گزارش ميداني «دنياي‌اقتصاد» از نبض مراجعه و معاملات آپارتمان در تهران طي هفته‌‌‌هاي گذشته -ماه انتخابات- حاکي است، دو طرف بازار يعني متقاضيان خريد و متقاضيان فروش، «صبر انتخاباتي» پيشه کرده‌‌‌اند. بررسي‌‌‌هاي «دنياي‌اقتصاد» درباره علت و منشأ اين صبر نشان مي‌دهد، يک طرف معاملات توقع «تعديل قيمت مسکن» با شکل‌‌‌گيري دولت چهاردهم را دارد و طرف ديگر يعني سمت فروش، نه اينکه صرفا «انتظار تداوم وضعيت سال‌هاي اخير» را داشته باشد اما به دنبال «مشخص شدن چشم‌‌‌انداز اقتصاد ايران در 4 سال آينده» با انتخاب رئيس‌‌‌جمهور جديد است تا پس‌‌‌از آن، دست به فروش آپارتمان بزند.

اين سمت از بازار معاملات مسکن يعني همان تقاضاي فروش، خود دو دسته است، دسته اول مالکاني هستند که آپارتمان‌‌‌ها را در سال‌هاي گذشته به قصد سرمايه‌گذاري -حفظ ارزش واقعي دارايي‌‌‌شان- خريداري کرده بودند و حالا يا ماه‌‌‌هاي بعد براي تبديل دارايي به قصد کسب بازدهي بيشتر به دنبال فروش آن هستند.

بنابراين، جهت‌‌‌گيري آتي روند ساير بازارهاي دارايي برحسب اينکه کدام نامزد انتخاب شود، براي آنها «فاکتور مهم» براي «تصميم نهايي به فروش آپارتمان يا انصراف از فروش اين دارايي» تلقي مي‌شود.

دسته دوم فروشنده‌‌‌هاي آپارتمان که در اين «ماه منتهي به انتخابات رياست جمهوري»، دست از عرضه کشيده‌‌‌اند و متوقف شده‌‌‌اند، افرادي هستند که «قصد تبديل واحد مسکوني محل سکونت» را دارند. اين گروه، آپارتمان مصرفي خود را مي‌‌‌فروشد که واحد ديگري براي استفاده -نه سرمايه‌گذاري- بخرد.

بنابراين براي اين گروه از فروشنده‌‌‌ها، «دولت کاربلد براي مهار قيمت‌ها» به مراتب بهتر از «تکرار دوره التهاب قيمت‌ها» است.

به اين ترتيب با «رفتارشناسي» خريداران و فروشنده‌‌‌هاي مسکن در اين هفته‌‌‌ها و روزهاي پيش‌‌‌رو، مي‌توان به «علت خلوتي بازار معاملات مسکن» پي برد.

واسطه‌‌‌هاي ملکي کهنه‌‌‌کار در اين باره به «دنياي‌اقتصاد» اعلام کردند، در ماه‌‌‌هاي انتخابات رياست جمهوري دست‌‌‌کم از دهه 80 به بعد، هميشه «نبض معاملات در يک ماه فرود مي‌‌‌آيد» و پس‌‌‌از آن به اشکال متفاوت، بازار کار خود را شروع مي‌کند.

مطابق گفته برخي از مشاوران املاک در مناطقي از تهران، قيمت مسکن در حدود يک ماه گذشته، تغيير افزايشي نداشته و در برخي از محله‌‌‌ها، با مقايسه آپارتمان‌‌‌هاي مشابه فروخته‌شده طي دو ماه خرداد و تير، قيمت به ميزاني کاهش نيز پيدا کرده است.

مشاوران املاک توقف روند «خريد سرمايه‌‌‌اي ملک» را در روزهاي گذشته به مراتب بيشتر از ابتداي تير ماه توصيف مي‌کنند و تا حدودي هم اين «صبر» را بيش‌‌‌از «توقف روند فروش» مي‌‌‌دانند که همين اثر ثبات يا کاهشي روي قيمت گذاشته است.

با اين حال، هنوز «داده فراگير از نبض قيمت فروش آپارتمان در کل شهر تهران» در دسترس نيست و با اين تحقيق ميداني از برخي محله‌‌‌ها و برخي مناطق، نمي‌توان «تصوير مشخص از اينکه قيمت مسکن در تيرماه نسبت به خرداد کاهش پيدا کرد يا افزايش يافت»، ارائه کرد.

مرداد بازار مسکن چگونه خواهد بود؟

چشم‌‌‌انداز مرداد ماه 1403 بازار مسکن به لحاظ «ماه اول پس‌‌‌از انتخابات» را بايد از روي «کارنامه قيمت مسکن» در اولين تير دوره‌‌‌هاي 4 ساله چهار رئيس‌‌‌جمهور قبلي، پيش‌بيني کرد.

اين تفاوت اسمي در «ماه شروع به کار دولت چهاردهم» نسبت به دولت‌‌‌هاي قبلي، ناشي از حادثه‌‌‌اي بود که پايان ارديبهشت‌‌‌ماه امسال براي هلي‌‌‌کوپتر حامل شهيد رئيسي رخ داد که باعث شد، ‌‌‌ «انتخابات رياست جمهوري براي دولت چهاردهم، هم به لحاظ سال برگزاري و هم به لحاظ ماه برگزاري» تغيير کند.

به بيان ديگر، از گذشته تاکنون، «انتخابات‌‌‌هاي رياست جمهوري همواره در خرداد» انجام شده و ماه‌‌‌هاي تير، «اولين ماهي بوده که فعالان بازارها با علم به رئيس‌‌‌جمهور منتخب، مي‌توانستند تشخيص دهند 4 سال بعد اوضاع اقتصاد چگونه پيش خواهد رفت».

به اين ترتيب بر اساس «واکنشي که بازار مسکن در تير سال‌هاي 76، 80، 84، 88، 92، 96 و 1400» به اعلام «رئيس‌‌‌جمهور منتخب» و به استناد ديدگاه و برنامه‌‌‌هاي وعده‌‌‌داده شده او نشان داده است، مي‌توان دو سناريوي کوتاه‌‌‌مدت براي بازار مسکن 1403 در نظر گرفت.

بررسي‌‌‌هاي «دنياي‌اقتصاد» از تيرهاي انتخاباتي بازار مسکن در دوره‌‌‌هاي قبلي انتخابات رياست جمهوري مشخص مي‌کند، ‌‌‌ هر زمان جامعه و فعالان اقتصادي با «اعلام اسم رئيس‌‌‌جمهور منتخب بعد از برگزاري انتخابات»، احساس کردند رئيس دولت جديد مي‌تواند اقتصاد ايران را در مسير «بهبود به صورت افت تورم، رشد اقتصادي و حذف‌‌‌ ريسک‌‌‌هاي اقتصادي و غيراقتصادي» قرار دهد، اثر اين «برداشت عمومي» در بازار مسکن به شکل «کاهش قيمت مسکن» و «آرامش نسبي رفتار معامله‌‌‌گران» منعکس شده و «مصرف‌کننده‌‌‌ها در اين بازار» از اين حس نفع برده‌‌‌اند.

همچنين هر انتخاباتي که «برداشت عمومي از آينده اقتصادي» غير از اين بوده، «قيمت مسکن با شيب قابل ملاحظه» صعود کرده است.

سال 76 مقطعي بود که بازار مسکن، دو سال جهش قيمت را پشت‌‌‌سر گذاشته بود؛ رشد ميانگين 60 درصدي قيمت مسکن در سال‌هاي 74 و 75. بنابراين بر اساس چرخه‌‌‌هاي رکود-رونق مسکن، انتظار مي‌‌‌رفت در سال 76 قيمت مسکن به ثبات برسد يا کاهش پيدا کند.

در تير ماه سال 76 با مشخص شدن رئيس‌‌‌جمهور منتخب و شکل‌‌‌گيري دولت اصلاحات، قيمت مسکن در ابتداي تابستان 2‌درصد نسبت به اواخر بهار افت کرد.

افت 2 درصدي قيمت مسکن در تابستان 76 را وقتي با «افت 2.5 درصدي ميانگين قيمت مسکن در يک‌سال 76» مقايسه کنيم، مشخص مي‌شود «اثر کاهشي نتيجه انتخابات در آن سال در کوتاه‌‌‌مدت» بيشتر از «ميان‌‌‌مدت و بلندمدت» بوده است و در عين حال، در ماه‌‌‌هاي بعد نيز همواره «بازار مسکن از اثر تورمي تنش‌‌‌هاي اقتصادي و سياسي» در امان بوده است. بازار مسکن در شروع به کار دولت دوم سيدمحمد خاتمي نيز با «شرايط معنادار» مواجه شد.

سال 80 براي بازار مسکن، سال دوم (اصلي) رونق بود و مطابق چرخه‌‌‌هاي رکود-رونق قبلي، قيمت مسکن در اين سال تحت‌تاثير «رشد و رونق معاملات خريد آپارتمان» افزايش يافت.

ميانگين قيمت مسکن در سال 80 به ميزان 42‌درصد افزايش يافت به‌طوري که قيمت واقعي مسکن 30‌درصد رشد کرد.

اما ميزان تغيير صعودي قيمت مسکن در تير 80 يعني «ماه اعلام نتيجه انتخابات»، به مراتب محدود و کمتر از رشد سالانه بود.

بازار مسکن در ابتداي دولت دوم اصلاحات نيز نه به اندازه دولت اول اما به شکل قابل‌‌‌توجهي، «واکنش مناسب» نشان داد (تعريف اين گزارش از مناسب، آن تعريفي نيست که بعضا دلالان مسکن دارند. مناسب از نگاه آنها، يعني رونق قيمتي يا همان افزايش قيمت مسکن اما مناسب از ديد اين گزارش به معناي ثبات يا عدم‌التهاب قيمت مسکن است).

بازار مسکن در تير ماه سال 84 واکنشي متفاوت از «روند چرخه‌‌‌هاي رکود-رونق مسکن» به نتيجه انتخابات رياست جمهوري نشان داد.

سال 84 دومين سال رکود مسکن بعداز جهش قيمت‌ها در سال‌هاي 81 و 82 بود.

ميانگين قيمت مسکن در سال 81 به ميزان 50‌درصد و سال 92 به ميزان 25‌درصد افزايش يافت.

شروع رکود معاملات مسکن و خارج‌‌‌شدن خريداران از بازار در سال 83 باعث شد ميانگين قيمت مسکن 2.5‌درصد افت کند.

اما «ادامه رکود مسکن در سال 84» عملا متوقف شد به‌طوري که در ابتداي تابستان «سال اول دولت احمدي‌‌‌نژاد»، قيمت مسکن در تهران 12‌درصد جهش کرد.

در سال 84 قيمت آپارتمان -ميانگين يکساله- 11‌درصد افزايش يافت در حالي که صرف‌‌‌نظر از «فاکتور انتظارات نسبت به اقتصاد در دولت احمدي‌‌‌نژاد»، با فاکتور «روند گذشته بازار مسکن»، انتظار مي‌‌‌رفت قيمت مسکن در سال 84 افزايش پيدا نکند. تير ماه سال 88 را به دليل شرايط آن زمان نمي‌توان در اين بررسي، لحاظ کرد.

در آن مقطع به دليل اعتراضات، فعاليت در بازار معاملات مسکن عملا متوقف شد و قيمت مسکن در ابتداي تابستان، حدود نيم‌درصد افت کرد. سال 92 يعني شروع به کار دولت اول حسن روحاني، مقطعي براي بازار مسکن بود که «قيمت‌ها پس‌‌‌از جهش در سال اول رونق يعني سال 91» همچنان در فصل بهار ملتهب بود. در پايان بهار 92 يعني ماه برگزاري انتخابات، قيمت مسکن در تهران 4‌درصد نسبت به ميانه بهار جهش کرد که قابل‌توجه بود.

با اين حال برخلاف «انتظاري که از چرخه‌‌‌هاي رکود-رونق براي سال 92» وجود داشت، نتيجه انتخابات باعث شد در تير ماه 92 قيمت مسکن 5‌درصد ريزش کند و در طول همه ماه‌‌‌هاي بعد از آن، «قيمت مسکن با ثبات همراه شد» به‌طوري که رشد سالانه قيمت مسکن در 92 حدود 10 واحد‌درصد کمتر از 91 شد.

در تيرماه 96نيز قيمت مسکن  عملا  ثابت ماند.

تير ماه 1400 نيز تورم ماهانه مسکن در تهران يک‌درصد شد.

سال 1400 براي بازار مسکن مقطعي بود که «بازار سه سال جهش تند قيمت مسکن را پشت‌‌‌سر گذاشته بود» و فعالان بازار مسکن منتظر بودند موتور انتظارات تورمي با مهار تنش‌‌‌هاي سياسي و ريسک‌‌‌هاي اقتصادي خاموش شود.

وعده‌‌‌هايي که شهيد رئيسي براي رفع موانع توليد و همچنين موضوع برجام در شروع به کار دولت خود داد، اميدواري نسبي نسبت به کاهش تورم مسکن ايجاد کرد به‌طوري که در سال 1400 ميانگين يکساله قيمت مسکن کمتر از 99 شد اما در دو سال بعد از آن، بار ديگر تورم مسکن صعودي شد.

به اين ترتيب، کارنامه‌‌‌هاي به ثبت رسيده از اثر نتيجه انتخابات در ماه‌‌‌هاي تير سال‌هاي انتخابات رياست جمهوري مي‌‌‌گويد، «انتظار بهبود اوضاع» در اين مقطع باعث خواهد شد «استعداد کاهشي قيمت مسکن» بروز کند.

قيمت مسکن در سال‌هاي اخير به شکل نامتعارف افزايش يافته است و اگر شرايط بيروني بازار مسکن تغيير کند، سطح فعلي قيمت تا رسيدن به سطح متعارف، مي‌تواند تعديل شود.

منبع :دنیای اقتصاد

مقالات مرتبط :

مسکن، از دولت سيزدهم به چهاردهم

بدهي طرح مسکن دولتي براي دولت چهاردهم

بهترين شهر جهان در کيفيت زندگي و مسکن

وام مسکن کم اثر و ناکارامد تر از هميشه

سرمايه آزاد – وام آزاد