پیام سرمایه و صنعت ایران

مرجع اطلاع رسانی در سرمایه گذاری

عدم موفقیت مالیات بر خانه های خالی

عدم موفقیت مالیات بر خانه های خالی

چکیده مطلب:

سياستگذار بخش مسکن براي سال دوم پياپي در زمين «ماليات» به مالکان خانه‌هاي خالي باخت. بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» از کارنامه درآمد مالياتي دولت طي 9ماه اول امسال حاکي است، در اين مدت فقط 3ميليارد و 300ميليون تومان از محل «ماليات بر خانه‌خالي» وصول شده است؛

فهرست مطالب

مردودي ماليات در خانه‌‌‌خالي

طي 9ماه اول امسال 3.3 ميليارد تومان ماليات از مالکان خانه‌‌‌‌‌‌هاي بلااستفاده وصول شد؛ هدف يکساله 2000 ميليارد است

نتايج يک پژوهش درباره «تعادل مصنوعي در بازار مسکن»

سياستگذار بخش مسکن براي سال دوم پياپي در زمين «ماليات» به مالکان خانه‌هاي خالي باخت. بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» از کارنامه درآمد مالياتي دولت طي 9ماه اول امسال حاکي است، در اين مدت فقط 3ميليارد و 300ميليون تومان از محل «ماليات بر خانه‌خالي» وصول شده است؛

رقمي که با توجه به نرخ و فرمول اين ماليات، به معناي «اعمال قانون مالکان چند ده واحد مسکوني» است. در مقابل اما بالاي 100 هزار خانه بلااستفاده، تاکنون مشمول پرداخت ماليات شده‌اند.

اين ناکامي، دست‌کم يک علت اصلي دارد.

عدم‌تحقق قانون مصوب سال 1399 و تکليف بودجه 1402 درباره دريافت ماليات از خانه‌‌‌هاي بلااستفاده، منجر به درآمد ميلي‌متري دولت از آپارتمان‌‌‌هاي خالي از سکنه شده است.

در حالي که بر اساس قانون، در سال‌جاري بايد 2‌هزار ميليارد تومان درآمد مالياتي از محل دريافت ماليات از مالکان خانه‌‌‌هاي خالي محقق شده و از سوي دولت وصول مي‌‌‌شد اما در 9 ماه اول امسال تنها 3 ميليارد و300ميليون تومان معادل رقمي تقريبا نزديک به يک‌پانصدم هدف‌‌‌گذاري صورت‌گرفته، از اين محل درآمد مالياتي حاصل شده است.

در يک برش 9ماهه، بايد به طور متوسط از ابتداي سال تا پايان آذرماه امسال، رقمي معادل حدود ‌هزار و 500 ميليارد تومان درآمد مالياتي خانه‌‌‌هاي خالي از سوي دولت وصول مي‌‌‌شد اما عملا تنها 3 ميليارد و300ميليون تومان محقق و وصول شد.

در سال گذشته (1401) نيز چيزي بسيار کمتر از يک‌هزارم هدف‌‌‌گذاري صورت‌گرفته درآمد مالياتي از محل خانه‌‌‌هاي خالي محقق شد.

در حالي که در سال 1401 نيز بايد 2هزار ميليارد تومان درآمد مالياتي از محل خانه‌‌‌هاي خالي وصول مي‌‌‌شد اما اين وصولي تنها يک ميليارد و 852 ميليون تومان بود.

اين درآمد بسيار ناچيز مالياتي را در واقع مي‌توان به درآمد ميلي‌متري دولت از خانه‌‌‌هاي خالي تعبير کرد. به اين معنا که ارقام ماليات وصولي دولت از مالکان خانه‌‌‌هاي خالي به‌رغم تکاليف قانوني مشخص در اين زمينه به قدري ناچيز است که مي‌توان چنين تعبير کرد که دولت به جاي آنکه از واحدهاي مسکوني چند ده و در برخي موارد چندصد مترمربعي ماليات دريافت کرده باشد از خانه‌‌‌هاي چند ميلي‌متري ماليات گرفته است.

اما سوال مهمي که در اين رابطه مطرح است اينکه چرا دريافت ماليات از خانه‌‌‌هاي خالي به‌رغم وجود تکاليف قانوني از جمله قانون مصوب سال 99 و همچنين قانون بودجه 1402، محقق نشد؟

بررسي‌‌‌هاي «دنياي‌اقتصاد» براي پاسخ به اين سوال نشان مي‌دهد گذشته از همه دلايلي که بارها در گزارش‌‌‌هاي مختلف در خصوص شکل درست اجراي سياست‌‌‌هاي مالياتي در بازار مسکن منتشر شده است، دست‌‌‌کم يک دليل يا يک مانع مهم در مسير تحقق کامل و مطابق با برنامه‌‌‌ريزي قانوني دريافت ماليات از خانه‌‌‌هاي خالي وجود دارد که باعث شده طي دو سال اخير، عملا درآمد مالياتي از اين محل، درآمدي ميلي‌متري و بسيار ناچيز باشد.

اين دليل مربوط به عدم‌راه‌‌‌اندازي سامانه‌‌‌اي است که بر اساس قانون مصوب سال 1399 درباره دريافت ماليات از خانه‌‌‌هاي خالي بايد از سوي دولت طراحي شده و مورد استفاده قرار مي‌‌‌گرفت.

بر اساس قانون مصوب سال 99، سه ماه بعد از تصويب اين قانون يعني حداکثر تا ابتداي سال 1400 بايد سامانه‌‌‌اي تحت عنوان «سامانه معاملات املاک» از سوي دولت راه‌‌‌اندازي مي‌‌‌شد که مالکان خانه‌‌‌هاي خالي بعد از دريافت اخطاريه، حداکثر ظرف دو ماه، اقدام به معرفي و بارگذاري مشخصات ملک خود در اين سامانه با هدف اجاره يا فروش به قيمت روز مي‌‌‌کردند. تا اگر به هر دليلي در مدت زمان مشخص اين خانه‌‌‌ها، از طريق اين سامانه به بازار عرضه نشود، مشمول ماليات شوند و اگر به هر علتي در زمان مشخص در بازار فروخته نشده يا اجاره نرود، معاف از ماليات اعلام شوند تا زماني که مالک بتواند خانه خالي را فروخته يا در اختيار مستاجر قرار دهد.

اما اين سامانه که يکي از مسووليت‌‌‌هاي ديگر آن در قانون امکان تعيين قيمت يا اجاره‌‌‌بهاي روز واحد خالي تعيين شده است، تاکنون راه‌‌‌اندازي نشده است. بنابراين زماني که اين سامانه راه‌‌‌اندازي نشده طبيعي است که قانون نيز به طور ناقص اجرا شده و درآمدهاي مالياتي دولت از اين محل تنها به ميزان بسيار ناچيز محقق و وصول شود.

بدهي مالياتي دولت به شهرداري

مردودي ماليات در خانه‌‌‌خالي

اما عدم‌تحقق درآمد مالياتي تعيين‌شده از محل خانه‌‌‌هاي خالي يک بازي دو سر باخت براي دولت محسوب مي‌شود. يک سر اين بازي، باخت دولت به خودش از بابت عدم‌تحقق درآمد مالياتي است که از محل خانه‌‌‌هاي خالي بايد به خزانه دولت واريز مي‌‌‌شد و از سوي ديگر عدم‌عرضه خانه‌‌‌هاي خالي به بازار که در ساماندهي و ايجاد تعادل عرضه و تقاضا به نفع همه اضلاع درگير در موضوع تامين مسکن (دولت و سياستگذار مسکن، سازنده‌‌‌ها، متقاضيان خريد و اجاره و…)، موثر است.

سر ديگر اين ماجرا، باخت دولت به شهرداري‌‌‌هاست. بر اساس قانون بودجه سال 1399، بايد 50‌درصد درآمد حاصل از دريافت ماليات از خانه‌‌‌هاي خالي به عنوان سهم شهرداري‌‌‌ها به حساب شهرداري شهرهاي محل اخذ ماليات واريز مي‌‌‌شد.

اما عملا دولت از اين محل درآمد خاصي نداشته است که آن را به حساب شهرداري‌‌‌ها واريز کند. اين در حالي است که درآمدهاي حاصل از ماليات‌‌‌هاي ملکي در کشورهاي مختلف، يکي از مهم‌ترين منابع پايدار درآمدي براي توسعه شهرها و اداره امور آنها محسوب مي‌شود.

مرکز مطالعات و برنامه‌‌‌ريزي شهر تهران نيز اخيرا گزارشي با عنوان «بررسي اجراي قانون ماليات بر خانه‌‌‌هاي خالي شهر تهران» منتشر کرده است که در اين گزارش به سه پيامد منفي وجود خانه‌‌‌هاي خالي و عدم‌اجراي درست و کامل اين قانون اشاره شده است.

اين پيامدها را مي‌توان در سه دسته، «اقتصادي»، «اجتماعي» و «شهري» طبقه‌‌‌بندي کرد. به لحاظ اقتصادي، وجود خانه‌‌‌هاي خالي بيش از حد استاندارد در شهرها منجر به اخلال و تشديد نوسانات قيمتي در بازار مسکن خواهد شد.

اين در حالي است که به لحاظ اجتماعي و شهري نيز پديده گسترش خانه‌‌‌هاي خالي منجر به عدم‌توسعه مطلوب شهري، عدم‌امکان استفاده از بازدهي نسبت به مقياس در ارائه خدمات، برجسته شدن شکاف طبقاتي و بروز مخاطرات و ناهنجاري‌‌‌هاي اجتماعي- فرهنگي خواهد شد.

بر اساس اين گزارش، در حال حاضر بسياري از شهرهاي جهان مانند توکيو، استانبول، اتاوا و استکهلم، بيش از 50‌درصد از درآمدهاي پايدار شهري خود را از طريق اخذ ماليات‌‌‌هاي محلي مانند ماليات بر املاک و مستغلات تامين مي‌کنند.

دولت‌‌‌هاي محلي در اين شهرها و بسياري ديگر از شهرهاي دنيا، به‌خصوص در مناطق با رشد جمعيت فزاينده، اقدام به اعمال ماليات بر خانه‌‌‌هاي خالي کرده‌‌‌اند و عوايد حاصل از آن را براي بهبود خدمات ارائه‌شده در بخش مسکن و شهرسازي مورد استفاده قرار داده‌‌‌اند.

اين دولت‌‌‌ها سعي‌‌‌ کرده‌‌‌اند با تعريف و ايجاد منابع درآمدي پايدار، کيفيت و کميت خدمات شهري را بهبود بخشند. چرا که توزيع متقارن و پايدار خدمات شهرداري طي زمان مستلزم برخورداري از منابع مالي مشخص و پايدار است.

به‌خصوص در حالي که طي سال‌هاي اخير در کشور، بودجه‌‌‌هاي بخش دولتي و عمومي از جمله شهرداري‌‌‌ها با کسري‌‌‌هاي فزاينده روبه‌رو شده است، ارتقاي خدمات شهرداري‌‌‌ها در حوزه‌‌‌هاي مختلف منوط به شناسايي و تعريف پايه‌‌‌هاي مالياتي جديد است.

تعادل مصنوعي در بازار مسکن

در اين گزارش همچنين به «ايجاد تعادل مصنوعي» در بازار مسکن به واسطه وجود و گسترش خانه‌‌‌هاي خالي در سال‌هاي اخير اشاره شده است.

اين موضوع يعني ايجاد تعادل مصنوعي عرضه و تقاضا در بازار مسکن همان مفهومي است که در سال‌هاي اخير «دنياي‌اقتصاد» در گزارش‌‌‌هاي متعددي به آن اشاره کرده است. يکي از مصاديق آن هم مربوط به نسبت کل خانه‌‌‌ها به کل خانوارهاست. بررسي‌‌‌ها نشان مي‌دهد مجموع همه خانه‌‌‌هاي کشور اعم از واحدهاي مسکوني در حال استفاده، خانه‌‌‌هاي خالي و خانه‌‌‌هاي دوم، حدود 10 تا 12 درصد، بيش از کل خانوارهاست.

به طوري که در نگاه اول، مقايسه تعداد خانوارها به موجودي مسکن، نشان‌دهنده مازاد عرضه است اما بعد از کسر خانه‌‌‌هاي خالي و خانه‌‌‌هاي دوم عملا مازاد عرضه وجود ندارد.

در اين گزارش همچنين اعلام شده است که بر اساس آمار سازمان امور مالياتي کشور در سال 1400، معادل 2.5 ميليون واحد مسکوني خالي از سکنه در کشور وجود دارد اما ميزان خانه‌‌‌هاي خالي در دسترس براي ماليات‌‌‌گذاري بر اساس آمار دولت 500‌هزار واحد است.اگر تعداد خانه‌‌‌هاي خالي تهران نيز 300‌هزار واحد مسکوني فرض شود در سال 1401 شهرداري تهران بايد حدود 5هزار ميليارد تومان از اين محل درآمد پايدار کسب مي‌‌‌کرد.

برآوردها نشان مي‌دهد با توجه به اينکه شهرداري تهران، به دليل وجود پايگاه‌‌‌هاي عظيم املاک شهر تهران از پتانسيل بالايي در شناسايي املاک خالي برخوردار است، با ضريب احتمال بالاتري مي‌تواند به شناسايي املاک خالي بپردازد که در اين حالت ميزان درآمد محقق شده از اين بابت افزايش چشمگيري خواهد داشت. هر چند اجراي اين قانون با چالش‌‌‌هايي همچون مشکلات موجود در مسير تعريف ملک خالي و آستانه‌‌‌هاي معافيت، تخمين ارزش ملک، مسائل اقتصادي و اجتماعي شهر و منطقه، هزينه‌‌‌هاي اجرايي بالا، سهم چشمگير نهادهاي عمومي و دولتي در املاک خالي، فرار مالياتي، مساله شناسايي آنها و… روبه‌رو است.

منبع : دنیای اقتصاد

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

آگهی و سیستم اطلاع رسانی پیام سرمایه و صنعت ایران

ارسال هوشمند به 20000 مخاطب فعال

با معرفی فعالیت خود به بیش از 20000 مخاطب پیام سرمایه و صنعت ایران، سرمایه گذاران، مدیران شرکتها و صاحبان کسب و کار، فعالین اقتصادی، سرمایه پذیران و گروههای مختلف در صنعت و تجارت و ... به کار خود رونق ببخشید.

تماس با دفتر آگهی های پیام سرمایه و صنعت ایران: 02166577983