خانه‌های خالی و مالیات؛ چه شد؟

خانه‌های خالی و مالیات؛ چه شد؟  اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی  اثر واقعی بر عرضه بازار  چالش‌های شناسایی

بازار مسکن همواره از مهم‌ترین عناصر اقتصادی و اجتماعی کشورهاست. در ایران، این بازار در سال‌های اخیر با چالشی جدی مواجه بوده: وجود تعداد قابل‌توجهی از خانه‌های خالی در کنار کاهش دسترسی خانوارها به مسکن مناسب و افزایش بی‌رویه قیمت‌ها و اجاره‌بها. در واکنش به این چالش، قانون «مالیات بر خانه‌های خالی» طراحی و تصویب شد تا با واداشتن مالکان به عرضه این واحدها، به افزایش عرضه مسکن، کاهش التهاب قیمتی و حمایت از مستاجران و خریداران واقعی کمک کند. اما آیا این قانون واقعا اجرا شده؟ چه مشکلاتی بر سر راهش قرار دارد؟ و اثر واقعی آن بر بازار چه بوده است؟ در این مقاله، این موضوعات را از زوایای مختلف بررسی می‌کنیم.

—

۱. ریشه قانونی و ماهیت قانون مالیات بر خانه‌های خالی

۱.۱ تاریخچه تصویب قانون

قانون «مالیات بر خانه‌های خالی» بخش مهمی از اصلاحات مالیاتی در ایران و ذیل ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم به شمار می‌آید. این قانون ابتدا در سال‌های پایانی دهه ۱۳۹۰ مطرح شد و بخشی از قانون مالیات‌های مستقیم شد تا به مقابله با احتکار مسکن و افزایش عرضه در بازار کمک کند. اجرای این قانون از حدود سال ۱۳۹۵ آغاز شد اما با موانع زیادی مواجه بود.

در نهایت مجلس شورای اسلامی با اصلاح ماده ۵۴ در آذر ۱۳۹۹، دامنه شمول مالیات بر خانه‌های خالی را تعیین کرد و شرایطی برای شناسایی این واحدها، مدت خالی‌بودن آن‌ها و نحوه اعمال مالیات تصریح شد.

۱.۲ تعریف خانه خالی طبق قانون

براساس این قانون، واحد مسکونی واقع در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت که در طول سال مالیاتی بیش از ۱۲۰ روز خالی و بدون سکنه باشد، به‌عنوان «خانه خالی» شناخته می‌شود و مشمول مالیات خواهد بود. این قانون از سال‌ها قبل تعیین شده بود، اما به دلیل نبود زیرساخت‌های اطلاعاتی لازم برای شناسایی واحدهای خالی، اجرای آن با تاخیر مواجه شده است.

………………………………………………………………………………

بیشتر بخوانید : دریافت وام با سند ملکی/وام روی سند خانه

………………………………………………………………………………

۱.۳ نرخ‌های مالیات و نحوه اعمال آن

بر اساس مقررات موجود (طبق اطلاعات رسمی منتشرشده)، ضریب مالیات بر خانه‌های خالی در تهران و دیگر شهرها به‌صورت پلکانی تعریف شده است:

در سال اول: مالیات معادل ۶ برابر ارزش اجاری ملک

سال دوم: ۱۲ برابر ارزش اجاری

سال سوم: ۱۸ برابر ارزش اجاری

برای مالکان با بیش از پنج خانه خالی، نرخ‌ها دو برابر این اعداد می‌شود.

هدف از این ساختار این است که مالکان را مجبور کند یا خانه‌های خود را عرضه کنند یا مالیات سنگینی بپردازند.

۲. اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی – از کاغذ تا عمل

۲.۱ شروع رسمی و گام‌های اولیه

هرچند قانون مالیات بر خانه‌های خالی از سال ۱۳۹۵ در قانون مالیات‌های مستقیم بود، اما مرحله اجرایی و عملیاتی آن عملاً چند سال به تعویق افتاد. یکی از دلایل مهم، عدم وجود سامانه اطلاعاتی قابل اتکا برای شناسایی خانه‌های خالی بود که اجرای قانون را عملاً غیرممکن ساخته بود.

سرانجام، با راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور (با همکاری وزارت راه و شهرسازی و سازمان امور مالیاتی) تلاش شد داده‌های این حوزه جمع‌آوری شود تا شناسایی خانه‌های خالی قابل انجام باشد.

در گام‌های اولیه، وزارت راه و شهرسازی اطلاعات حدود ۱.۱۷۴.۰۰۰ خانه خالی را به سازمان امور مالیاتی ارسال کرد تا مالیات آنها تعیین شود.

۲.۲ چالش‌های عملیاتی اجرای قانون

با وجود تلاش‌ها، اجرای قانون با مشکلات متعدد روبه‌روست که در عمل محدودیت جدی در اعمال مالیات ایجاد کرده است:

الف) داده‌های ناقص و پراکندگی اطلاعات

بزرگ‌ترین چالش اجرای قانون، کمبود داده‌های معتبر در سامانه ملی املاک و اسکان است. گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس نشان می‌دهد که تا سال ۱۴۰۴ این سامانه دارای خلأهای جدی در داده‌ها بوده و اطلاعات بسیاری از واحدهای مسکونی ناقص یا ناکافی است. این مسئله شناسایی خانه‌های خالی را بسیار دشوار کرده و اجرای واقعی قانون را به تاخیر انداخته است.

ب) نبود اسناد رسمی کامل

یکی دیگر از موانع جدی، نبود اسناد رسمی و مدون برای بخش بزرگی از املاک کشور است که فرآیند تشخیص مالکیت و وضعیت سکونت آنها را پیچیده می‌کند. این موضوع باعث شده اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی به شکل کامل و دقیق ممکن نباشد.

ج) مقاومت مالکان و روش‌های دور زدن قانون

برخی مالکان برای فرار از شناسایی خانه‌های خالی تلاش می‌کنند اقدامات فیک مانند ثبت قراردادهای جعلی در سامانه‌های ملکی انجام دهند تا ملک خود را با عنوان غیرخالی ثبت کنند و مشمول مالیات نشوند. این جریانات نشان می‌دهد که تنها ابزار مالیاتی برای واداشتن مالکان به عرضه واحدهای بلااستفاده کافی نیست و نیاز به کنترل‌های بسیار دقیق‌تر دارد.

………………………………………………………………………………

بیشتر بخوانید : تورم شدید و افت قدرت خرید ملک

………………………………………………………………………………

د) شکاف میان داده‌ها و آمار واقعی خانه‌های خالی

با وجود بیش از نیم‌میلیون خانه خالی در کشور طبق برآوردهای رسانه‌ای و کارشناسی، تنها چند ده هزار خانه به مرحله ارسال پرونده مالیاتی رسیده‌اند، که نشان‌دهنده شکاف بزرگ میان قانون و اجراست.

—

۳. اثر واقعی قانون بر عرضه بازار و قیمت‌ها

۳.۱ هدف سیاست مالیاتی

هدف کلیدی قانون مالیات بر خانه‌های خالی این است که واحدهای بلااستفاده را به بازار عرضه کند تا عرضه مسکن افزایش یافته و قیمت‌ها و اجاره‌بها در بازار کاهش یابد. این سیاست در بسیاری از کشورها ابزار موثری برای کاهش سوداگری ملکی و افزایش عرضه محسوب می‌شود.

بر اساس طرح اولیه و برنامه‌ریزی‌های دولت، مالیات‌های اخذشده می‌بایست به صندوق ملی مسکن واریز شده و برای احداث مسکن ارزان‌قیمت و حمایت از مستاجران استفاده شود.

۳.۲ ارزیابی اثربخشی در بازار ایران

اما در عمل، به‌دلیل ناتوانی در اجرای کامل قانون، اثر واقعی آن بر عرضه بازار بسیار محدود بوده است. به دلایل زیر نمی‌توان گفت که مالیات خانه‌های خالی تا کنون توانسته تعادل قابل‌توجهی در بازار مسکن ایجاد کند:

الف) حجم اندک مالیات‌های دریافت‌شده

با وجود قانون، شمار خانه‌های خالی تحت مالیات بسیار کمتر از تعداد واقعی آنها بوده و بنابراین تاثیر بر عرضه بازار محدود بوده است.

ب) انتظار عرضه و قیمت مسکن

در حالی که مسکن در ایران با چالش‌های جدی مثل تقاضای بالا، توان خرید پایین، تورم و سوداگری ملکی روبه‌رو است، مالیات بر خانه‌های خالی اگر به‌طور کامل اجرا شود می‌تواند تا حدی انگیزه عرضه را افزایش دهد، اما تاکنون به دلیل ضعف در اجرا نتوانسته کمبود عرضه را جبران کند.

ج) اثر روانی و انتظارات بازار

با این که قانون تصویب شده و تا حدی اجرا شده است، تأثیر روانی این قانون در میان برخی مالکان باعث شده بعضی از آنها نسبت به عرضه واحدهای خالی محتاط‌تر عمل کنند، اما این اثر به‌صورت ملموس در داده‌های رسمی یا بازار مشهود نیست.

—

۴. چالش‌های شناسایی خانه‌های خالی

یکی از مهم‌ترین بخش‌های اجرای قانون شناسایی دقیق واحدهای خالی از سکنه است. این امر نه‌تنها برای اعمال مالیات لازم است، بلکه برای تحلیل سیاست‌های عرضه و تقاضای مسکن نیز اهمیت دارد.

۴.۱ ضعف و ناکارآمدی سامانه ملی املاک و اسکان

همان‌طور که پیش‌تر توضیح داده شد، سامانه ملی املاک و اسکان به‌دلیل داده‌های ناقص، پراکندگی اطلاعات و نبود بروزرسانی دقیق، برای شناسایی خانه‌های خالی ناکافی است. این سامانه قرار بود مرجع اطلاعاتی دقیق درباره وضعیت املاک باشد، اما تاکنون نتوانسته این نقش را کاملاً ایفا کند.

۴.۲ مشکل اسناد مالکیت و تراکنش‌های رسمی

بسیاری از املاک کشور دارای اسناد رسمی ناقص یا قدیمی هستند که همین موضوع شناسایی مالک و وضعیت استفاده از خانه را دشوار می‌سازد. در نتیجه فرآیند ثبت اطلاعات در سامانه با خطا و ابهام روبه‌روست.

۴.۳ رفتار دور زدن قانون

مالکان با استفاده از روش‌هایی مانند ثبت قراردادهای فیک در سامانه‌های املاک تلاش دارند خانه‌های خالی را به‌ظاهر «پر شده» نشان دهند تا مشمول مالیات نشوند. این نوع تقلب و دستکاری داده‌ها چالش بزرگی در مسیر اجرای مالیات ایجاد کرده و نیازمند نظارت دقیق‌تر و شفافیت اطلاعاتی است.

۴.۴ فقدان بخشنامه‌ها و دستورالعمل‌های روشن اجرایی

در بسیاری از موارد، جزئیات اجرایی قانون (نحوه بررسی وضعیت سکونت، معیارهای دقیق تشخیص یا نحوه ثبت‌نام داده‌ها) روشن نشده‌اند یا برای مالکان و دستگاه‌های اجرایی به‌طور کامل توضیح داده نشده‌اند، که باعث سردرگمی در عمل شده است.

—

۵. نتیجه‌گیری و چشم‌انداز آینده

۵.۱ جمع‌بندی وضعیت فعلی

قانون مالیات بر خانه‌های خالی قرار بود یکی از ابزارهای مؤثر برای بهبود بازار مسکن، افزایش عرضه، کاهش سوداگری و حمایت از مستاجران و خریداران باشد. این قانون از نظر شکل قانونی وجود دارد و نرخ‌های مالیاتی و معیارهای تشخیص نیز تعریف شده‌اند، اما در عمل، اجرای آن هنوز نتوانسته تأثیر قابل‌توجهی بر عرضه بازار داشته باشد.

دلایل اصلی این ناکامی عبارت‌اند از:

ضعف داده‌ها و اطلاعات لازم برای شناسایی دقیق خانه‌های خالی؛

مشکلات ثبت اسناد و مالکیت در سامانه‌ها؛

مقاومت مالکان و روش‌های فرار از مالیات؛

کمبود پرونده‌های مالیاتی واقعی نسبت به تعداد واحدهای خالی برآوردشده در بازار.

۵.۲ چشم‌انداز آینده

اگر دولت و نهادهای مسئول بتوانند ده‌ها میلیون رکورد اطلاعات ملکی را به‌صورت صحیح، جامع و قابل‌اعتماد در سامانه‌ها ثبت کنند و با استفاده از ابزارهای نظارتی دقیق، شناسایی واقعی خانه‌های خالی را عملیاتی کنند، این قانون می‌تواند به‌عنوان یک ابزار مهم برای کاهش التهاب بازار مسکن عمل کند.

هم‌چنین باید بخش‌های دیگری مانند مالیات بر عایدی مسکن، توسعه بازار اجاره‌داری حرفه‌ای، افزایش عرضه مسکن اجتماعی و حمایت از تولیدکنندگان مسکن نیز در کنار مالیات بر خانه‌های خالی تقویت شود تا اثرات مثبت بر بازار به‌طور همزمان ظاهر شود.

—

نتیجه‌گیری نهایی

قانون مالیات بر خانه‌های خالی در ایران یک ابزار قانونی مهم برای تنظیم بازار مسکن است که هدفش افزایش عرضه، کاهش سوداگری و حمایت از مستاجران است. اما اجرای این قانون تا امروز با مشکلات ساختاری، اطلاعاتی، نظارتی و اجرایی مواجه بوده و اثر واقعی آن بر عرضه مسکن تاکنون محدود مانده است.

برای اینکه این سیاست به یک ابزار موثر تبدیل شود، نیاز به اصلاح، بهبود داده‌ها، نظارت بیشتر و اجرای دقیق‌تر آن است. تنها در این صورت می‌توان انتظار داشت که خانه‌های خالی واقعی وارد بازار مصرفی شوند و فشارهای قیمتی بازار مسکن کاهش یابد.

مقالات مرتبط :

چوب حراج به خانه‌های میلیاردی تهران!/ قیمت ملک ۳۰ درصد پایین آمد

خرید و فروش ملک متوقف شد/ پیش‌بینی جدید مشاوران املاک از وضعیت بازار مسکن

روایت مشاوران املاک از شدت رشد قیمت مسکن/ خرید و فروش ملک متوقف شد