پیام سرمایه و صنعت ایران

مرجع اطلاع رسانی در سرمایه گذاری

بازار آنلاين مسکن با فايلهاي فيک و بدون نظارت

2024-07-18

بازار آنلاين مسکن با فايلهاي فيک و بدون نظارت

مسکن تهران

چکیده مطلب:

تابلوهاي اينترنتي عرضه آپارتمان در بازار معاملات مسکن، «1+4» اشکال دارد که يکي از آنها، وجود «فايل سمي» در ميان فايل‌هاي فروش است. اين نوع از فايل‌ها با «قيمت سوخته»، آپارتمان‌هايي هستند که هفته‌ها از فروش قطعي آنها گذشته اما همچنان در بازار آنلاين در معرض ديد است.

فهرست مطالب

تابلوهاي اينترنتي عرضه آپارتمان در بازار معاملات مسکن، «1+4» اشکال دارد که يکي از آنها، وجود «فايل سمي» در ميان فايل‌هاي فروش است. اين نوع از فايل‌ها با «قيمت سوخته»، آپارتمان‌هايي هستند که هفته‌ها از فروش قطعي آنها گذشته اما همچنان در بازار آنلاين در معرض ديد است.

فايل سمي در بازار آنلاين مسکن

فريد قديري : بازار آنلاين مسکن اگرچه براي بازيگران معاملات ملک، در مقايسه با مسير سنتي جست‌وجو، مزيت‌هايي دارد اما اين فضاي ظاهرا مدرن به‌رغم سابقه فعاليت تقريبا 14ساله در بخش املاک ايران، همچنان با «سطح استاندارد» اين بازار در کشورهاي مختلف –از جمله آمريکا- فاصله دارد به‌طوري که، با اوضاع فعلي قيمت‌‌‌ خانه و رفتار معامله‌‌‌گران، ريسک‌‌‌هايي را متوجه خدمات‌‌‌گيرندگان مي‌‌‌کند.

تابلوهاي اينترنتي عرضه «فايل فروش آپارتمان» بعداز اين همه سال از فعاليت سکوهاي شکل‌‌‌دهنده آنها، با مجموعه‌‌‌اي از ايرادات، نارسايي‌‌‌ها و اشکالات روبه رو هستند.

اين تابلوها براي هر دو سمت خريدار خانه و فروشنده آپارتمان، «1+4» ريسک مشترک دارد و اين‌طور نيست که عيوب بازار آنلاين فقط متوجه سمت تقاضا باشد.

بزرگ‌ترين ريسک؛ فايل‌‌‌هاي «قيمت‌‌‌سوخته»

مهم‌ترين و بزرگ‌ترين ريسک کار، «فايل‌‌‌هاي قيمت‌‌‌سوخته» است که به خاطر تبعات دومينويي حضور اين دسته از فايل‌‌‌هاي فروش در بازار آنلاين، مي‌توان به آنها، «فايل سمي» اطلاق کرد.

«فايل سمي» در بازار آنلاين مسکن، آن دسته از آپارتمان‌‌‌هايي هستند که «روزها و هفته‌‌‌ها و بلکه ماه‌‌‌ها از فروش قطعي آنها گذشته (فروخته شده‌‌‌اند) اما همچنان در تابلوهاي اينترنتي در قالب فايل آماده فروش ديده مي‌شود.»

اين دسته از عرضه‌‌‌ها، گذشته از اينکه با «کارکرد اصلي بازار آنلاين» يعني «داده‌‌‌هاي شفاف و صحيح» و همچنين «مسير کوتاه و درست خدمات‌‌‌رساني» در تعارض است، به دو دليل براي بازيگران معاملات مسکن مشکل (ريسک) ايجاد مي‌‌‌‌‌‌کند.

نمايش آپارتمان فروش‌‌‌رفته به عنوان فايل فروش، ابتدا براي «مالک جديد» مشکل‌‌‌ساز است و سپس براي مالک قبلي، مزاحمت «تماس» از سمت متقاضي توليد مي‌‌‌کند و شايد از اين دو مهم‌تر، «پخش قيمت سوخته در فضاي آنلاين با توجه به تغييرات روزانه و به‌ويژه، تغيير محسوس ماهانه قيمت مسکن» باشد که سبب «آلودگي در اعلام، رويت و تشخيص قيمت» مي‌شود. طي 5 سال گذشته، بازار مسکن يک دوره تاريخي –بي‌‌‌سابقه– به لحاظ عدم‌ثبات حداقلي قيمت آپارتمان و ساير املاک را تجربه کرد.

در دوره‌‌‌اي طي همين بازه زماني، متوسط رشد ماهانه قيمت مسکن به بالاي 5‌درصد در سال رسيد (سال 97) و پس‌‌‌از آن اين نرخ به 3‌درصد تغيير کرد.

در همين سال‌جاري نيز، دامنه نوسانات قيمت مسکن در تهران به قدري بزرگ بود که در يک ماه، متوسط قيمت آپارتمان‌‌‌هاي فروش‌‌‌رفته –معاملات قطعي – به ميزان 13‌درصد (ارديبهشت) افزايش يافت اما ماه‌‌‌هاي بعد، بازار شاهد افت بيش از 2 درصدي قيمت و حتي براي 6 ماه پياپي با کاهش ممتد يک تا 2 درصدي مواجه شد. در چنين موقعيتي از بازار مسکن، «سم حاصل از نمايش قيمت آپارتمان فروش‌‌‌رفته به اسم فايل آماده فروش» مي‌تواند باعث انتشار اطلاعات گمراه‌‌‌کننده به متقاضيان خريد و متقاضيان فروش آپارتمان شود.  قيمت پيشنهادي فايل‌‌‌هاي «فروش‌‌‌رفته‌‌‌» بعد از حداقل يک ماه، حتما با سطح به‌‌‌روز قيمت‌ها، ناسازگاري دارد. در نتيجه، نه‌‌‌تنها متقاضي خريد با مشاهده قيمت قديمي، گمراه مي‌شود که اثر دومينويي اين بيراهه، به شکل «تبعيت احتمالي فروشنده‌‌‌هاي جديد» از سطح قيمت فايل‌‌‌هاي سوخته در کل بازار عرضه منعکس خواهد شد. دليل دوم وجود ريسک در فايل‌‌‌هاي سوخته به «حجم پفکي بازار آنلاين مسکن» مربوط مي‌شود.

اينکه يک جست‌وجوگر –چه فروشنده و چه خريدار– هنگام «سرچ محله‌‌‌اي» در تابلوي اينترنتي فروش آپارتمان، با صدها فايل روبه رو مي‌شود در حالي که «بخشي از آنها، عملا وجود خارجي ندارند چون فروش رفته‌‌‌اند»، باعث مي‌شود اولا «فضاي بازار مسکن براي بازيگر، تصوير رونق فروش را نمايش دهد» که در واقعيت چنين نيست بلکه تصويري نادرست و غيردقيق است.

دوم اينکه، حجم قابل‌‌‌توجهي ناخالصي در اين بازار به اتلاف وقت جست‌وجوگران و تماس‌‌‌هاي ناموفق و فرسايشي –در برخورد با فايل‌‌‌هاي فروش‌‌‌رفته–منجر مي‌شود که اين مسير در شرايط فعلي بازار مسکن که «رکود شديد معاملات» به شکل طبيعي سرعت معاملات را کاهش داده، کار را براي بازيگران سخت‌‌‌تر و پيچيده‌‌‌تر مي‌‌‌کند. ساده‌‌‌ترين اقدام رگولاتور در تابلوي اينترنتي فايل‌‌‌هاي مسکن، «اتصال بازار آنلاين به سامانه رهگيري معاملات مسکن» مي‌تواند باشد تا به محض «فروش آپارتمان فايل‌‌‌شده» و صدور کدرهگيري براي آن، فايل از بازار آنلاين حذف شود يا «برچسب فروش‌‌‌رفت» آن هم با «برچسب تکميلي قيمت قطعي فروش»، روي فايل به نمايش دربيايد.

اين ايده دومي، «داده کامل، صحيح و روشن» از نبض قيمت مسکن و از آن مهم‌تر، «امکان مقايسه قيمت پيشنهادي و قيمت فروش» را به بازيگران و حاضران بازار آنلاين مسکن مي‌‌‌دهد و جلوي انتشار سم و توليد آلودگي اطلاعاتي در تابلوها را مي‌گيرد.

بازار آنلاين مسکن با فايلهاي فيک و بدون نظارت

اما در حال حاضر، سکوهاي اينترنتي بازار مسکن امکان اتصال را ندارند چون، «گام‌‌‌هاي اوليه» براي اين اتصال را برنداشته‌‌‌اند.

گام اول، «ثبت کامل مشخصات ثبتي، ‌‌‌ سندي و قراردادي يک آپارتمان» از سوي فروشنده است تا به‌واسطه آن، فرآيند بعدي «يک نمايش و عرضه استاندارد فايل فروش» قابل طي‌‌‌شدن باشد.

از «عکس‌‌‌هاي نامربوط» تا «آدرس اشتباه»

گزارش ها از ريسک‌‌‌ها و اشکالات ديگر بازار آنلاين مسکن حاکي است، در تابلوهاي اينترنتي عرضه فايل فروش آپارتمان، «فايل‌‌‌هاي بي‌‌‌ربط»، «عکس‌‌‌هاي نامربوط»، «آدرس اشتباه» و همچنين «نقص عضو گزينه‌‌‌ جست‌وجو» وجود دارد.

فايل بي‌‌‌ربط همان آپارتمان‌‌‌هايي هستند که در «محله مدنظر جست‌وجوگر» قرار ندارد اما براي متقاضي نمايش داده مي‌شود.

اين فايل‌‌‌ها چه به صورت اشتباهي از سوي فروشنده و چه عمدا در محله‌اي بي‌‌‌ربط ثبت شده باشد، مي‌تواند توسط رگولاتور بازار، پالايش شود.

به عنوان مثال، در برخي مواقع نمايش آپارتمان‌‌‌هاي شهر جديد پرديس در محله‌‌‌هاي شرقي کلان‌شهر تهران، آن هم در حالي که پرديس خارج از محدوده شهري تهران است، باعث اختلال در فرآيند جست وجوي متقاضيان مي‌شود.

يک «فيلتر ساده» با «شرط ارائه کدپستي» براي متقاضيان فايلينگ، خيلي راحت مي‌تواند اين ريسک را برطرف کند.

بارگذاري «عکس‌‌‌هاي فيک و نامربوط» از نماي ساختمان و داخل آپارتمان، ريسک ديگر «جست‌وجو در بازار آنلاين مسکن» است که در چارچوب انتشار اطلاعات نادرست اثر سوء مي‌‌‌گذارد.

ثبت لوکيشن اشتباهي براي اعلام موقعيت آپارتمان در خيلي از مواقع باعث مي‌شود، ساختمان مجاور (پلاک) به جاي موقعيت اصلي، براي فايل فروش درج شود.

منشأ اين بي‌‌‌دقتي باز به همان «خلأ اجبار به ثبت کدپستي» برمي‌‌‌گردد و در خيلي از مواقع، براي متقاضي خريدي که «اطلاع دقيق از يک محله يا خيابان محل جست‌وجو» دارد، مشکل‌‌‌ساز مي‌شود و باعث بيراهه‌‌‌رفتن او مي‌شود. گزينه‌‌‌‌‌‌هاي ناقص در بخش «جست وجوي دقيق» نيز مشکل ديگر اين تابلوهاست.

در اين گزينه‌‌‌ها، «امکان انتخاب دقيق عمربناي آپارتمان»، به شکل عجيب وجود ندارد بلکه، بازه‌‌‌هاي سني از پيش تعريف شده به قدري بزرگ است که در شرايط کنوني که متقاضيان خريد آپارتمان عمدتا به دنبال «واحدهاي ميانسال» هستند، نمي‌توانند «حداکثر بازدهي را در جست‌وجوي اينترنتي» داشته باشند. همچنين «طبقات قيمت براي انتخاب» نيز نا فرم و بزرگ است، آن هم در شرايطي که «اولين معيار» همه بازيگران بازار مسکن براي جست‌وجو و اطلاع از اوضاع بازار، سطح قيمت آپارتمان است.

رگولاتورها چه نقشي دارند؟

سطح بالاي قيمت مسکن در سال‌‌‌هاي اخير باعث «خروج اجباري» تقاضاي مصرفي و زوج‌‌‌هاي خانه‌‌‌اولي از صحنه بازار شده است.

اما موارد معدود و بسيار اندک، اين گروه از متقاضيان وارد مي‌‌‌شوند و اولين مسير ورودي آنها به دليل همان «تفاوت حداقلي بازار آنلاين با شکل سنتي جست‌وجوي ملکي»، تابلوهاي اينترنتي است.

اين تفاوت، «مشاهده در لحظه فايل‌‌‌ها» از هر جا به جاي «وقت‌‌‌گذاشتن براي مراجعه حضوري به بنگاه» است.

در وضعيت کنوني بازار مسکن که «قدرت خريد اقليت تقاضاي مصرفي بسيار محدود و شکننده است»، «ناپايداري قيمت‌ها در طول هفته و ماه، بسيار گسترده است» و «اطلاعات و تحليل‌‌‌هاي گمراه‌‌‌کننده در کل بازار به دليل عدم‌اعلام به موقع قيمت‌هاي رسمي (قيمت‌هاي معامله‌‌‌شده توسط مرکز آمار و بانک مرکزي)، در حال پخش است»، هرچقدر رگولاتورهاي بازار آنلاين مسکن بتوانند «داده صحيح و شفاف و کامل از نبض قيمت» به بازيگران بازار عرضه کنند، هم کسب و کار خودشان در رکود فعلي، تقويت مي‌شود و هم به نفع معامله‌‌‌گران عمل خواهند کرد.

اين سکوها، دريايي از اطلاعات مربوط به «متوسط قيمت آپارتمان‌‌‌ها در تک‌‌‌تک محله‌‌‌ها، مناطق و شهرها» را در اختيار دارند.

اين داده‌‌‌ها براساس «ثبت فايل» شکل مي‌گيرد که رگولاتورها مي‌توانند به شکل روزانه، هفتگي و ماهانه، روند قيمت‌هاي پيشنهادي را در سکوها منتشر کنند.

اعلام اين قيمت‌ها مانع از آن مي‌شود که «در شرايط مثلا کاهش قيمت مسکن»، اطلاعات متضاد از سوي واسطه‌‌‌گرها به بازيگران پمپاژ شود.

حتي در زمان صعود قيمت مسکن نيز چون «نمايش قيمت‌ها»، صعود را در لحظه براي همه بازيگران مخابره مي‌‌‌کند، باز به نفع بازار است چون گروهي از سمت تقاضا مي‌تواند در موقع صعود از بازار خارج شود يا ساير بازيگران خودشان را با شرايط واقعي تنظيم کنند.

با اين حال به نظر مي‌رسد از آنجا که سياستگذار بخش مسکن در اين سال‌‌‌ها، عمدتا بر سياست‌‌‌هاي موازي «مشکلات اين بخش» متمرکز بوده و در مواجهه موردي با تابلوهاي اينترنتي، برخي تصميمات خنثي و خارج از صورت مسائل بازار آنلاين را اتخاذ کرده، ريسک‌‌‌ها و چالش‌‌‌هاي اصلي تاکنون مانده و رسوب کرده است.

منبع : دنیای اقتصاد

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *