قفل شدن وام و تسهیلات ساخت در سایه جنگ ؛ وقتی سازنده میان تحریم و تورم تنها میماند
بانکها در انتظار صلح یا جنگ؟
سازنده مسکن در تهران میگوید: «سه ماه است منتظر تسهیلات ۸۰۰ میلیونی هستم، بانک میگوید منابع نداریم. بانک مرکزی میگوید باید به ما بدهند. و من هر روز ۲۰ میلیون تومان ضرر میکنم چون زمینام را پیشفروش کردهام و مصالح هر روز گران میشود.» این روایت تنها یک نمونه از صدها سازنده سرگردان در بنبست وامهای ساخت است. قضیه فقط کمبود منابع بانکی نیست؛ جنگ و تنشهای نظامی در خلیج فارس، سه حلقه اتصال حیاتی زنجیره ساخت مسکن را یکجا پاره کرده است: نرخ بهره، زنجیره تأمین مصالح، و اعتماد بانکها به آینده. نتیجه: انبوهسازان در سردترین زمستان رکود مسکن، تشنهترین وامها را طلب میکنند و بانکها دستبالا میزنند که «اصلاً نمیدانیم پولمان چه ارزشی خواهد داشت».
—
بخش اول: خبری از وام ساخت نیست – آمار واقعی چه میگوید؟
آخرین گزارشهای رسمی از بازار مسکن نشان میدهد که تعداد قراردادهای منعقده برای ساخت و ساز جدید در سه ماه اول ۱۴۰۵ نسبت به مدت مشابه سال قبل بیش از ۳۵ درصد کاهش داشته است. این کاهش را نباید فقط به پای رکود طبیعی بازار نوشت؛ بخش عمده آن به قفل شدن عملی پرداخت تسهیلات ساخت برمیگردد.
واقعیت دردناک این است: سازنده امروز برای شروع یک پروژه به سه منبع مالی نیاز دارد – آورده شخصی، پیشفروش واحدها، و تسهیلات بانکی. در شرایط کنونی:
– آورده شخصی به دلیل گرانی زمین و مصالح، حداقل ۳ برابر سال ۱۴۰۰ شده است.
– پیشفروش هم به دلیل ترس خریداران از تحویل نشدن پروژه در سایه جنگ، تقریباً خشکیده.
– و تسهیلات بانکی … دیگر خود داستانی جداگانه دارد.
سقف تسهیلات ساخت مسکن در مناطق مختلف بین ۳۵۰ تا ۸۰۰ میلیون تومان تعیین شده، اما عملاً کمتر از ۱۰ درصد سازندگان موفق به دریافت آن میشوند. یک عضو هیئت مدیره انجمن انبوهسازان میگوید: «بانکها از بیم تورم بالا و بلاتکلیفی جنگ، ریسک پرداخت وامهای بلندمدت ساخت را نمیپذیرند. ترجیح میدهند منابع را به سمت خرید اوراق بدهی دولتی یا سرمایهگذاریهای کوتاهمدت ببرند.»
……………………………………………………………………..
بیشتر بخوانید : وامهای بانکی از کجا سر در میآورند؟
……………………………………………………………………..
بخش دوم: تجربه جهانی – جنگ چه بر سر وام ساخت میآورد؟
قضیه قفل شدن وام ساخت فقط مختص ایران نیست. نگاهی به بازار مسکن آمریکا در بحبوحه جنگ ایران-اسرائیل نشان میدهد که این یک پدیده جهانی است.
طبق گزارش اداره سرشماری آمریکا، هزینههای ساختوساز در آوریل ۲۰۲۶ با وجود رشد ۰.۴ درصدی نسبت به ماه قبل، تحت تأثیر شدید افزایش نرخ بهره ناشی از جنگ قرار داشته است . به گفته اقتصاددانان رویترز، نرخ وام مسکن ۳۰ ساله در آمریکا به ۶.۵۳ درصد رسیده – نهماهه بالاترین رقم – در حالی که پیش از شروع جنگ (پایان فوریه ۲۰۲۶) این نرخ ۵.۹۸ درصد بود .
این افزایش نرخ بهره، دو اثر مخرب روی ساختوساز دارد:
اثر اول: هزینه تأمین مالی پروژهها را به شدت افزایش میدهد. هر یک درصد افزایش نرخ، یعنی میلیونها دلار هزینه اضافی برای یک مجتمع مسکونی بزرگ.
اثر دوم: تقاضای خرید واحدهای پیشفروش را کاهش میدهد، چون خریداران نهایی هم توان گرفتن وام با این نرخها را ندارند. گزارشی از فدرال رزرو سنتلوئیس نشان میدهد که افزایش نرخ بهره، اثر بسیار بیشتری بر فعالیتهای ساختمانی نسبت به سایر بخشهای اقتصادی دارد .
در ایران نیز دقیقاً همین اتفاق افتاده، با این تفاوت که اینجا سازندهها حتی برای گرفتن وام با نرخهای بالای ۲۵ درصد هم صف کشیدهاند – اما بانکها حاضر به ریسکپذیری نیستند. در آمریکا مسئله «گرانی وام» است، در ایران مسئله «نبود وام» است.
بخش سوم: بانکها چرا دست روی دست گذاشتهاند؟
برای درک رفتار بانکها در ماههای اخیر، باید سه عامل را کنار هم گذاشت:
عامل اول: تورم و بیارزش شدن اقساط. وقتی نرخ تورم بالای ۳۵ درصد است، بازپرداخت یک وام ۱۰ ساله به معنای پسدادن پولی با ارزش بسیار کمتر از روز اول است. بانکها این را میدانند و ترجیح میدهند به جای وامهای بلندمدت ساخت، منابع خود را به سمت خرید ارز، طلا، یا سرمایهگذاریهای کوتاهمدت با سود اسمی بالا هدایت کنند.
یک مقام ناشناس در یکی از بانکهای بزرگ گفته: «اگر امروز به یک سازنده ۸۰۰ میلیون وام بدهم، ارزش واقعی اقساطی که پنج سال دیگر دریافت میکنم کمتر از نصف امروز خواهد بود. با این حساب، من عملاً به او یارانه میدهم. ترجیح میدهم همین پول را صرف خرید اوراق گام یا مشارکت در طرحهای زودبازده دیگر کنم.»
عامل دوم: بلاتکلیفی جنگ و ریسک اعتباری. بانکها نمیدانند که شش ماه دیگر کدام مناطق زیر بمباران میرود، کدام جادهها مسدود میشود، و کدام پروژههای نیمهساخته تبدیل به «دارایی سرگردان» میشود. یک پروژه مسکونی در حومه تهران یا نزدیکی تأسیسات نظامی، در سایه جنگ ریسک اعتباری بسیار بالایی دارد.
عامل سوم: فشار نقدینگی بانکها. بانکها خودشان با هجوم سپردهگذاران برای برداشت پول و تبدیل آن به داراییهای امنتر (ارز، طلا، کالا) مواجه هستند. در چنین شرایطی، هیچ مدیری ریسک قفل کردن بخش بزرگی از منابع را در یک پروژه ۳ تا ۵ ساله نمیپذیرد.
—
بخش چهارم: شوک دوم – تورم مصالح، قاتل خاموش تسهیلات
اما ماجرا فقط قفل شدن وام نیست. حتی اگر سازنده ای موفق به دریافت تسهیلات شود، ارزش واقعی آن در برابر تورم مصالح به سرعت آب میشود.
تصور کنید یک سازنده در بهار ۱۴۰۵ موفق به دریافت وام ۵۰۰ میلیون تومانی میشود. هزینه فولاد و سیمان مورد نیاز برای اسکلت یک ساختمان ۱۰ واحدی حدود ۳ میلیارد تومان برآورد میشود. یعنی این وام فقط ۱۵ درصد از هزینه یک قلم از مصالح را پوشش میدهد. اما بدتر از آن، پروسه دریافت وام (ثبت درخواست، ضمانت، بررسیها، تأیید نهایی) معمولاً ۳ تا ۶ ماه طول میکشد. در همین بازه، قیمت مصالح ممکن است ۳۰ تا ۵۰ درصد دیگر جهش کند.
آخرین آمارهای بازار مصالح در اردیبهشت ۱۴۰۵ نشان میدهد:
– سیمان تیپ ۲ (تن) : بیش از دو برابر سال گذشته
– میلگرد (هر کیلو) : بیش از ۲.۵ برابر سال گذشته
– تیرچه بلوک (متر مربع) : نزدیک به دو برابر سال قبل
یعنی یک وام ۵۰۰ میلیونی که قرار بود برای خرید سیمان یک طبقه ساختمان کافی باشد، الان شاید برای خرید سیمان یک واحد مسکونی هم کافی نباشد. سازندهها به شوخی تلخ میگویند: «دیگر نه سود ساخت، نه اصل سرمایه – فقط دعا باقی مانده.»
……………………………………………………………………..
بیشتر بخوانید : کدام بانکها بیشترین تسهیلات جنگی را پرداخت کردند؟
……………………………………………………………………..
بخش پنجم: قفل شدگی چندلایه – چرخه معیوب ساخت مسکن
آنچه امروز در بازار ساخت مسکن میبینیم، یک قفل ساده نیست؛ سه قفل است که روی هم افتاده:
قفل اول: تأمین مالی. بانکها نمیدهند، پیشفروش جواب نمیدهد، آورده شخصی کافی نیست.
قفل دوم: سودآوری. حتی اگر پول داشته باشی، تورم مصالح و دستمزد آنقدر سریع است که حاشیه سود ساخت به صفر یا منفی میرسد. بسیاری از سازندگان ترجیح میدهند زمین خود را بفروشند و بروند، نه اینکه پروژه جدید شروع کنند.
قفل سوم: تقاضای نهایی. در سایه تورم و جنگ، توان خرید مردم به شدت کاهش یافته. حتی اگر وام بگیری و بسازی، معلوم نیست چه کسی با نرخ سود ۲۵ درصدی بانکی یا با قدرت خرید خردشده بتواند واحد را بخرد.
نتیجه این سه قفل: توقف تدریجی عرضه مسکن جدید. آمارها نشان میدهد تعداد پروانههای ساختمانی صادر شده در تهران در سه ماهه اول ۱۴۰۵ نسبت به مدت مشابه سال قبل ۴۰ درصد کاهش یافته. این یعنی دو، سه سال دیگر، با انباشت کمبود عرضه، قیمت مسکن جهش بسیار شدیدتری خواهد داشت.
—
نتیجهگیری: وام ساخت در انتظار آتشبس
واقعیت تلخ این است: در سایه جنگ، وام و تسهیلات ساخت عملاً فلج شده است. نه به این دلیل که قانون یا آییننامهای آن را ممنوع کرده، بلکه به دلیل سه واقعیت غیرقابل انکار:
۱. بانکها از ریسک بلندمدت میترسند و ترجیح میدهند نقدینگی خود را در داراییهای کوتاهمدت و امنتر نگه دارند.
۲. تورم مصالح، ارزش واقعی هر تسهیلاتی را پیش از رسیدن به دست سازنده میبلعد.
۳. تقاضای نهایی مسکن نیز با کاهش شدید قدرت خرید مردم مواجه است و بازار را غیرقابل پیشبینی میکند.
راه برونرفت از این قفل شدگی، نه فشار به بانکها که تغییر ماهیت تسهیلات است. برخی کارشناسان پیشنهاد میکنند که وامهای ساخت باید به صورت «ارزی» (متصل به نرخ طلا یا ارز) یا با بندهای تعدیل تورم ارائه شوند تا بانکها از بیارزش شدن اقساط در آینده نترسند. برخی دیگر بر لزوم تشکیل «صندوق پشتیبان مسکن در شرایط بحران» تأکید دارند. اما آنچه مسلم است، این است: تا زمانی که سایه جنگ بر اقتصاد سنگینی میکند، سازندگان مسکن تنها و بیپناه در صفهای خالی وام خواهند ماند – و نتیجه این تعطیلی تدریجی خط تولید مسکن، گرانیهای نجومی در سالهای آینده خواهد بود که دامن همه ما را خواهد گرفت.
مقالات مرتبط :
نخستین پرداخت بینبانکی در سوئیس روی بلاک چین انجام شد
مردم وامهای بانکی را صرف چه کارهایی میکنند؟
حمایت دولت و بانکها از ساخت و ساز یکی از راهکارهای مهم برای بهبود شرایط فعلی است
