بازار وام رهني يا همان «پرداخت وام بلندمدت خريد مسکن» در کشورهاي غربي به‌خاطر «سهم بالاي وام از ارزش ملک»، هم در خدمت «سياستگذار پولي براي کنترل تورم و برون‌رفت از شرايط رکود اقتصادي» است و هم در خدمت «خانوارهاي فاقد مسکن براي خانه‌دار شدن»؛ در ايران اما دست‌کم به يک دليل مشخص، امکان استفاده از اين دو ويژگي وام مسکن، سلب شده است. وام مسکن کم اثر و ناکارامد تر از هميشه…

وام خريد مسکن در تهران و ساير شهرها چون که حتي قدرت مناسب براي پوشش قيمت خريد آپارتمان‌هاي کوچک‌‌متراژ را هم ندارد، در نتيجه استعداد دوگانه آن براي تنظيم جريان قيمت‌ها و حمايت مالي از خانه‌اولي‌ها، کور شده است. اين، خلاصه يک پژوهش اقتصادي است که توسط نسرين قبادي، دکتراي اقتصاد (گرايش اقتصاد پولي) درباره «نحوه اثرگذاري سياست‌پولي از کانال مسکن در کشورها» انجام شده است. متن کامل اين پژوهش به شرح زير است:

…………………………………………………………………………….

بیشتر بخوانید :سرمايه آزاد – وام آزاد

…………………………………………………………………………….

تنظيم قيمت‌ها با وام مسکن

اقتصاد جهاني طي چند سال گذشته، به حوادث متعددي از جمله شروع پاندمي، تخريب زنجيره تأمين به دنبال جنگ روسيه با اوکراين و به تبع آن بحران غذايي و انرژي؛ و افزايش چشمگير تورم به‌واسطه انقباض هماهنگ سياست پولي مبتلا شد. از اواخر 2021، بانک‌هاي مرکزي در تلاش براي بازيابي ثبات قيمت‌ها، نرخ‌هاي بهره سياستي را با سرعت و شدت بي سابقه‌اي حداقل طي 40 سال گذشته بالا بردند. باوجود اينکه انتظار مي‌رفت نرخ‌هاي بالاتر به کاهش رشد يا حتي رکود منتج شود؛ اما رشد جهاني ثباتش را حفظ کرد؛ هر چند که رشد بعضي اقتصادها کاهش داشت. تورم جهاني به همان سرعتي که بالا رفته بود، پايين آمد. رشد جهاني درست به فاصله کوتاهي که تورم نرخ 9.4 را تجربه کرد، در پايان سال 2022 به 2.3 درصد رسيد. پيش‌بيني مي‌شود رشد سال‌هاي 2024 و 2025 به حدود 3.2 درصد برسد و تورم از 2.8 درصد در پايان 2024 به 2.4 درصد در پايان 2025 تنزل يابد.

سياست پولي از طريق کانال مسکن بر فعاليت‌هاي اقتصادي تأثير مي‌گذارد. قدرت اين کانال‌ها در بين کشورهاي مختلف متفاوت است؛ چرا که سياست پولي در کشورهاي داراي مقررات سختگيرانه، اثرات محدودتري دارد. زيرا مردم به طور متوسط بدهي کمتري دارند و بنابراين حساسيت چنداني به تغييرات نرخ بهره ندارند. مزيت اين امر اين است که سياست پولي مي‌تواند بدون بيم از بروز بحران مالي، آزادانه‌تر عمل کرده و بر فشارهاي قيمتي و مديريت تقاضاي کل متمرکز شود. به طورکلي، آثار سياست پولي از طريق کانال مسکن وقتي قوي‌تر است که:

1) وام‌هاي رهني با نرخ ثابت(3)  محدود باشد. اين نوع وام در بعضي کشورها مانند فنلاند و آفريقاي جنوبي اصلا وجود ندارد يا به‌ندرت وجود دارد؛ اما در کشورهاي ديگري نظير بلژيک ، مکزيک، و آمريکا ، قسمت عمده وام‌هاي رهني را تشکيل مي دهند.

2) خريداران مسکن اهرم بدهي بيشتري داشته باشند.

3) بدهي ملي خانوار بالا باشد.

4) عرضه مسکن محدود باشد.

5) قيمت مسکن بيش ارزش‌گذاري شده باشد.

مروري بر بازار مستغلات از زمان بحران مالي جهاني و دوران پاندميک

انقباض پاندمي، يک دوره انبساط پولي با نرخ‌هاي بهره پايين به دنبال داشت. بانک‌هاي مرکزي بلافاصله پس از بحران مالي جهاني، نرخ‌هاي بهره را به صورت تدريجي کاهش دادند. نرخ‌هاي بهره طي دهه 2010، در سطح پاييني حفظ شد و حتي در بعضي کشورهاي پيشرفته، در شرايط رشد اقتصادي ضعيف و تورم پايين؛ نزديک صفر بود. در سال 2020، پاندمي دور جديدي از کاهش نرخ‌هاي سياست را رقم زد. بانک‌هاي مرکزي بزرگ، برنامه خريد دارايي‌ها را که در سال 2008 آغاز شده بود، بسط دادند. اين امر باعث شد تا نرخ‌هاي بهره بلندمدت پايين بماند. بسياري از خانوارها از نرخ‌هاي بهره پايين منتفع شدند و توانستند از وام‌هاي رهني ارزان‌قيمت برخوردار شوند. با شروع اين چرخه، نرخ‌هاي مؤثر وام‌هاي رهني در بسياري کشورها، به پايين‌ترين نقطه طي دهه اخير رسيد. در بعضي کشورها اين امر با انتقال به سمت وام‌هاي رهني با نرخ ثابت همراه شد که غالبا با  تأمين مالي مجدد وام‌هاي قديمي ميسر شد و وام‌هاي با نرخ ثابت و وام‌هاي بلند‌مدت متداول‌تر شدند.

بسياري کشورها با درس گرفتن از بحران مالي جهاني،  سياست‌هاي پيشگيرانه(4)  انقباضي در خصوص تأمين مالي مسکن با هدف کاهش استقراض‌هاي پرمخاطره‌اي که نقش مهمي در بروز بحران مالي جهاني داشته و منتج به چرخه‌هاي حبابي  قيمت مسکن در اواسط دهه 2000 شده بود، را در دهه 2010 به کار گرفتند که اين تلاش‌ها اثربخش بودند و به  بهبود اهرم بدهي و اعتبار متوسط خانوارها منتج شد.

طي دوران پاندمي و آثار ناشي از آن، ترکيب نرخ‌هاي پايين و تغييرات ساختاري؛ به رشد سريع در قيمت جهاني مسکن منتهي شد. در چنين شرايطي، تمايل به داشتن فضاي زندگي بزرگ‌تر، باعث شد که در بعضي کشورها ( براي مثال آمريکا)، قيمت خانه در حومه بيش از نواحي مرکزي شهرهاي پرتراکم رشد کند و در بعضي ديگر از کشورها (‌براي مثال: دانمارک، فرانسه و انگلستان)، رشد قيمت‌ها احتمالا ناشي از تقاضا براي خريد خانه دوم بيشتر بود.

از آنجا که قيمت مسکن اغلب سريع‌تر از درآمد رشد مي‌کند؛ منجر به کاهش استطاعت خريداران شده و آنان را به سمت اجاره مسکن سوق داد. اين موضوع همراه با افت ساخت و سازهاي جديد، اجاره بها را در بعضي کشورها متورم کرد. به طور همزمان، تغييرات دوره پاندمي در ساختار نيروي کار(‌مانند دورکاري) باعث چالش دربخش مستغلات تجاري شد. قيمت‌هاي اعلامي براي دفاتر اداري در آمريکا افت کردند و اين روند حتي وقتي که اقتصادها باز شدند ادامه يافت. هرچند که اين تغييرات ساختاري به سياست پولي ربطي نداشت، اما افزايش هزينه استقراض از آنجا که وام‌هاي کم‌بهره موجود مستلزم تأمين مالي مجدد بودند، فشارهاي مضاعفي را ايجاد کردند.

کانال‌هاي مسکن انتقال سياست پولي

بالارفتن هزينه استقراض، فعاليت ساخت و ساز را در اغلب کشورها محدود کرد و به تبع آن عرضه مسکن را که از زمان بحران مالي جهاني افت کرده بود؛ کاهش داد؛ درست همان‌گونه که تورم بالا مخصوصا با سطح بالاي قيمت‌هاي مصالح ساختماني؛ باعث افزايش هزينه‌هاي ساخت و ساز شد. از طرفي، نرخ‌هاي بالاي جديد وام‌هاي رهني در بسياري کشورها مخصوصا کشورهايي که مالکان داراي وام‌هاي رهني با نرخ ثابت پايين، تمايلي به فروش نداشتند؛ نقش مهمي در رکود معاملات مسکن داشت. به‌رغم اين نکات مشترک، قيمت مسکن در بين کشورها بسته به سياست پولي انقباضي به طور متفاوتي تغيير کرد.

در مجموع، قيمت مسکن در انتهاي 2023 در بيشتر کشورها بالا بود. از آنجاکه مصرف و قيمت خانه، غالبا همسو حرکت مي‌کنند؛ مصرف خانوار نيز در بين کشورها متفاوت بود. در بسياري کشورها مانند کلمبيا و مجارستان پشت سرهم بالا رفتند و در بعضي ديگر مثل آلمان و سوئد، با هم کاهش يافتند. مکانيزم انتقال سياست پولي به مصرف خانوار و سرمايه‌گذاري مسکوني از طريق کانال‌هاي مسکن مجموعا 70درصد توليد ناخالص داخلي (GDP‌) را تشکيل مي‌دهد. افزايش نرخ‌هاي سياست از طريق کانال جريان نقد(5)‌، مستقيما مصرف مالکان داراي وام‌هاي رهني با نرخ متغير را کاهش مي‌دهد. همين منطق وقتي که نرخ سياست نزولي باشد، به صورت معکوس عمل مي‌کند. کانال جريان نقد در حالت کاهش نرخ‌ها حتي در کشورهاي داراي وام‌هاي رهني نرخ ثابت؛ در صورتي که تأمين مالي مجدد پرهزينه نباشد، عمل مي‌کند. در اين موارد، تأمين مالي مجدد به خانوارها امکان مي‌دهد پرداخت‌هاي رهني خود را کاهش دهند و به مصرف بيشتر روي بياورند.

مضاف برآن، بالا بردن نرخ‌ها مي‌تواند تقاضاي مسکن را از طريق کانال انتظارات يا صرف ريسک (6) محدود کند. قيمت مسکن مانند هر دارايي با‌دوام ديگري، به‌واسطه در نظر گرفتن انتظارات در مورد مسير آتي سياست پولي و قيمت خانه، به تغييرات نرخ بهره حساس است. اين امر رفتار فردي (‌مثل تصميم خانه‌دار شدن، انتخاب وام رهني و نسبت اهرمي) و به تبع، اقتصاد کلان را تحت تأثير قرار مي‌دهد. به عنوان مثال، خوش‌بيني در مورد رشد قيمت آتي مسکن مي‌تواند به عنوان  يک عامل اساسي براي رونق قيمت مسکن عمل کند. برعکس، اگر خانوارها انتظار داشته باشند قيمت مسکن در آينده کاهش يابد، به سمت کاهش تقاضاي مسکن گرايش دارند. وقتي تقاضاي مسکن کم مي‌شود، فروش آن سخت‌تر مي‌شود. وام‌دهندگان سعي مي‌کنند ريسک کاهش نقدشوندگي  وثيقه‌ها را به‌وسيله بالابردن نرخ وام‌هاي رهني جبران کنند. اين افزايش در هزينه استقراض؛ تقاضا و قيمت مسکن را بيشتر محدود مي‌کند. وقتي بالارفتن نرخ‌ها، قيمت مسکن را تحت تأثير قرار مي‌دهد، مصرف مالکان از طريق کانال ثروت(7)  کم مي شود؛ چرا که بيشترين سهم ثروت آنها را ارزش مسکن تشکيل مي‌دهد. اين اثرات مستقيم به‌وسيله کانال وثيقه(8)  تقويت مي‌شود؛ زيرا مسکن به عنوان وثيقه وام‌هاي رهني قرار مي‌گيرد. کاهش دسترسي به اعتبارات ناشي از افت ارزش خانه‌ها به نوبه خود، مصرف خانوار را کاهش مي‌دهد.

در نهايت، تغييرات نرخ بهره از طريق کانال نرخ بهره(9)  (‌کانال پنجم) ، مصرف و سرمايه‌گذاري را متأثر مي‌کند. وقتي نرخ‌هاي سياست بالا مي‌روند، نرخ‌هاي رهني نيز ميل به افزايش دارند که به کاهش تقاضا براي اعتبار و مسکن منتج مي‌شوند. اين امر اغلب يا از طريق کانال قرض‌دهي بانک‌ها(10)  به عنوان ششمين کانال، در نتيجه هزينه‌هاي بالاي تأمين مالي(‌بهره پرداختي بانک‌ها به پس‌اندازکنندگان) يا به‌واسطه کاهش سپرده‌ها؛ يا از طريق کانال ترازنامه(11)  (کانال هفتم)؛ به انقباض عرضه و ترکيب اعتبار منجر مي‌شود. اگر قرض‌دهندگان، اعطاي اعتبار به خانوارهاي پرريسک را با اين فرض که ارزش خالص قرض‌گيرندگان کم شده و ريسک پيش‌فرض آنها افزايش مي يابد، کاهش دهند؛ آنگاه قرض‌گيرندگان مصرف خود را کم مي‌کنند. ضمن اينکه، تغيير عرضه اعتبارات، بر قيمت مسکن اثر مي‌گذارد. اثرات هر کانالي بسته به ويژگي‌هاي وام رهني و نوع مسکن متفاوت است، به طور مثال؛ چنانچه خانوارها مستقيما در معرض تغييرات نرخ وام‌هاي رهني قرار بگيرند، کانال جريان نقد(کانال يک) قوي‌تر خواهد بود که اين همان کانال نرخ بهره است. اين مورد وقتي اتفاق مي‌افتد که وام‌هاي رهني بانرخ ثابت محدود باشند، يا بدهي خانوار بالا باشد، يا اعتبارات به واسطه سياست‌هاي پيشگيرانه چندان محدود نشده باشد. کانال انتظارات يا صرف ريسک(کانال دوم) در مناطقي قوي‌تر است که قيمت مسکن سريع‌تر رشد مي‌کند و از آنجاکه انتظارات قيمت مسکن گذشته‌نگر است، اضافه ارزش‌گذاري (12)  موجود  بزرگ‌تر است. اين اثر در مناطق داراي محدوديت‌هاي عرضه مسکن تقويت مي‌شود.

کانال ثروت و کانال وثيقه (کانال‌هاي 3و4) وقتي که بدهي خانوار بزرگ  باشد يا دامنه بدهي به ارزش(13)  (ميزان وام نسبت به ارزش خانه) کوچک باشد، اهميت بيشتري دارند چرا که اين عوامل شرايط مالکان را تسهيل مي‌کند تا به‌جاي استقراض بيشتر؛ مثلا  از طريق تأمين مالي غيرنقدي(14)  بتوانند خانه هاي خود را وثيقه کنند(‌در اين روش مي‌توان با وثيقه فعلي ، مقادير وام بيشتري اخذ کرد). علاوه بر آن، وقتي که عرضه مسکن محدودتر باشد، قيمت‌ها واکنش قوي‌تري نسبت به تغييرات سياست پولي نشان مي‌دهند. اين اثر مستقيم ثروت توسط اثرات وثيقه تقويت مي‌شود؛ چون‌که در اين صورت انتظار مي‌رود قيمت خانه‌ها بيش ارزش‌گذاري شده و بنابراين خانوارها مي‌توانند ميزان بيشتري بدهي داشته باشند. تمام اين عوامل به ميزان واکنش تقاضاي اعتبار به سياست پولي (کانال نرخ بهره) بستگي دارد.

کانال نرخ بهره(کانال 5) درصورتي که محدوده بدهي به ارزش(15) (LTV) سختگيرانه‌تر باشد، خنثي‌تر عمل مي‌کند، زيرا در چنين شرايطي، استقراض به سمت خانوارهاي ثروتمندتر که نياز کمتري به بدهي دارند، هدايت مي‌شود و بنابراين کمتر به تغييرات در سياست پولي واکنش دارند. محدوده (LTV) در بعضي کشورها مانند کره به 45درصد محدود مي شود در حالي که در بسياري کشورها از جمله فرانسه، آلمان و آمريکا به 100درصد مي رسد.

تعديل اثر سياست پولي بر مصرف ناشي از وام‌هاي رهني با نرخ ثابت

ميزان اثرگذاري سياست پولي بر مصرف، به ميزان تعديل نرخ وام‌هاي رهني موجود نسبت به تغيير نرخ‌هاي سياست بستگي دارد. در حالي که تفاوت معني‌داري در انتقال سياست پولي بر قيمت مسکن وجود ندارد، سهم بالايFRMs به طور مؤثري انتقال سياست پولي بر مصرف را کمرنگ مي‌کند. آثار تبعي(16)  بر مصرف، منعکس‌کننده کانال جريان نقد است. وقتي بيشتر وام‌هاي رهني داراي نرخ ثابت باشند، پرداخت‌هاي رهن نسبت به تغيير سياست پولي به سرعت تعديل نمي‌شوند. بنابراين افزايش نرخ‌هاي سياست، مادامي‌که نرخ وام‌هاي مصرف‌کنندگان بازتعيين نشود؛  آنها را در مضيقه قرار نمي‌دهد.

اين مکانيزم، قدرت کانال جريان نقد را موقتا کاهش مي دهد. وقتي نرخ‌هاي سياست کم مي‌شود، قرض‌گيرندگان داراي FRMs که قادر به تأمين مالي هستند، ممکن است پرداخت‌هاي رهني ماهانه را کاهش دهند. در اين شرايط، FRMs انتقال سياست پولي را چندان محدود نمي‌کند. اما وقتي نرخ‌هاي سياست بالا مي‌رود، بيشتر قرض‌گيرندگان داراي FRMs انگيزه‌اي براي تأمين مالي ندارند، زيرا ترجيح مي‌دهند پرداخت‌هاي رهني را در نرخ ثابت پايين‌تري انجام دهند. بنابراين، آثار تبعي FRMs بر انتقال، وقتي معنادارتر است که سياست پولي انقباضي باشد. وقتي دامنه   LTV  بالاتر از 100درصد باشد که به معني غير‌مقيد بودن آن است؛ هم قيمت مسکن و هم مصرف خصوصي،  واکنش شديدتري به سياست پولي نشان مي‌دهند. در مورد قيمت‌هاي مسکن، آثار تبعي محدوده LTV طي زمان مهم‌تر مي‌شود.

اثرات سياست پولي بر مصرف وقتي که دامنه  LTV محدود نشده باشد، سريع‌تر محقق مي‌شود. دامنه محدودتر LTV که به معني پيش‌پرداخت بزرگ‌تر است، توان خانوارهاي فقيرتر را براي استقراض محدود مي‌کند. لذا، مصرف و قيمت مسکن وقتي که دامنه LTV  محدود نباشد، واکنش بيشتري دارند؛ زيرا جامعه قرض‌گيرندگان، خانوارهاي بدهکارتر و خانوارهاي فقيرتر را در بر مي‌گيرد که عموما ميل به مصرف بالاتري دارند. مضافا، اهرم بدهي وقتي که اموال بيش ارزش‌گذاري شوند، بالاتر است که باعث مي‌شود قيمت مسکن به تغييرات نرخ سياست حساس‌تر باشد. از آنجا که مالکان موجود مي‌توانند خانه‌هاي خود را براي دريافت وام، به عنوان وثيقه قرار دهند تا مخارج غير‌مسکني خود را تأمين مالي کنند، رشد قيمت مسکن مي‌تواند بر مخارج کل تأثيرگذار باشد. مطالعات نشان مي‌دهد در آمريکا ميل متوسط به مصرف نسبت به تغييرات قيمت مسکن( به عنوان ثروت)؛ بين 5 تا 7 درصد است. هرچه خانوارها بدهکارتر باشند، سياست پولي اثر قوي‌تري بر قيمت مسکن دارد. هرچه بدهي بيشتر باشد؛ پاسخ مصرف به شوک سياست پولي بسيار سريع‌تر است.

…………………………………………………………………………….

بیشتر بخوانید : پرداخت وام ملکي

…………………………………………………………………………….

کشورهاي با خانوارهاي بدهکارتر، کشورهايي هستند که شهروندانش براي خريد دارايي به وام‌هاي رهني وابسته هستند. بنابراين معاملات مسکن معمولا توسط تغيير در نرخ‌هاي سياست از طريق تقاضاي اعتبار و تغيير نرخ بهره؛ تحت تأثير قرار مي‌گيرند. به نظر مي‌رسد سياست پولي همسو با اثرات دامنهLTV ، آثار محدودتري بر مصرف خصوصي داشته باشد؛ هرچند که هر دو در بلندمدت آثار متوسط يکساني دارند. اين امر نشان مي‌دهد آنچه حائز اهميت است ميزان انتظارات قرض‌گيرندگان از تغييرات نرخ بهره است که از طريق اولويت کانال ثروت تعيين مي‌شود.

جمع‌بندي و نتيجه‌گيري

وام رهني يکي از اشکال پرداخت وام به خريداران مسکن است که داراي کارکردهاي مختلفي است. يکي از کارکردهاي اين وام، استفاده از آن به عنوان عامل تحريک تقاضاي مسکن در شرايط رکودي است؛ ضمن آنکه نقش آن در تأمين مالي بخشي از هزينه خريد مسکن اقشار کم‌درآمد، آن را به يک ابزار سياست حمايتي تبديل مي‌کند. اما در شرايط فعلي اقتصاد کشور؛ متورم شدن بيش از اندازه قيمت مسکن از طرفي؛ و ثابت ماندن مقدار اين وام طي سال‌هاي تورمي متمادي از طرف ديگر، چنان سهم آن را در بودجه موردنياز حتي براي خريد خانه‌هاي کوچک‌مقياس و با کيفيت پايين در تمامي استان‌ها بالاخص استان تهران به سطح نازلي تنزل داده است که عملا  کارکرد خود را از دست داده است.  وام‌هاي رهني در کشورهاي مختلف، به دو شيوه «نرخ ثابت» و «نرخ متغير» به کار گرفته مي‌شود که انتخاب هريک از آنها؛ اثرگذاري سياست پولي را از طريق کانال‌هاي مسکن تحت تأثير قرار مي‌دهد.

تاکنون در نظام بانکي کشور، صرفا وام‌هاي رهني با نرخ ثابت مورد استفاده قرار گرفته است که اقساط آن به دو شيوه ثابت و پلکاني قابل پرداخت است. از آنجا که در وام‌هاي رهني با نرخ متغير؛ پرداخت‌هاي بهره‌اي متناسب با نوسانات نرخ بهره متغير خواهد بود، بنابراين شرايط پرداخت اقساط در زمان کاهش نرخ بهره، به نفع قرض‌گيرندگان تغيير خواهد کرد و ميزان اثرگذاري سياست پولي انبساطي از طريق کانال‌هاي مختلف از جمله کانال جريان نقد تشديد خواهد شد.

وام مسکن کم اثر و ناکارامد تر از هميشه

در شرايط تورمي کشور نرخ‌هاي بهره(سود) همواره روند صعودي داشته و به ندرت شاهد کاهش نرخ سياست هستيم؛ با اين حال رفتار قرض‌گيرندگان متناسب با نرخ بهره واقعي متأثر از شرايط تورمي کشور؛ تحت تأثير قرار خواهد گرفت. به کارگيري ابزار وام‌هاي رهني با نرخ متغير در نظام بانکي کشور، داراي مزيت‌ها و عدم مزيت‌هايي در سياست‌هاي حمايتي مصرف‌کنندگان و اقتصاد کلان خواهد بود. به طور مثال، از منظر ايجاد تنوع در روش‌هاي وام‌دهي بانک‌ها، سبب افزايش مطلوبيت و رضايتمندي قرض‌گيرندگان مي‌شود، اما از طرفي، افزايش نااطميناني در اثرگذاري سياست پولي را در پي خواهد داشت.

منبع :دنیای اقتصاد

مقالات مرتبط :

مسکن، از دولت سيزدهم به چهاردهم

بدهي طرح مسکن دولتي براي دولت چهاردهم

بهترين شهر جهان در کيفيت زندگي و مسکن

سرمايه آزاد – وام آزاد