چرا قيمت «وام خانه» در اوج رکود جهش کرد؟
سکوي پرواز اوراق مسکن
آيا خريد خانه رونق گرفت که قيمت اوراق وام به «قله» 22 ماهه رسيد؛ ماجرا چيست؟چرا اوراق مسکن رکورد زد؟!….
هفته گذشته، قيمت اوراق مسکن –برگههايي که با خريد آن، امکان دسترسي به وام مسکن فراهم ميشود- به قله 22ماهه رسيد.
اين جهش اما با «واقعيت بازار معاملات خريد آپارتمان» که در رکود کامل به سر ميبرد، قابل جمع نيست.
از آنجا که نبض اوراق مسکن از سه فاکتور اصلي تبعيت ميکند، يکي از آنها در هفتههاي اخير بهعنوان «سکوي پرواز» قيمت اوراق عمل کرد. خريداران خانه، نقشي ندارند.
فريد قديري: هفتهاي که گذشت، «هزينه دسترسي به وام مسکن»، در بالاترين سطح خود از بهمن 1400 قرار گرفت که به معناي «رشد چشمگير تقاضاي اوراق مسکن» است؛ اما اين اتفاق نسبتا تاريخي با «واقعيت کنوني» بازار مسکن در تضاد است.
آيا خريد مسکن رونق گرفته که تقاضاي وام مسکن افزايش پيدا کرده باشد؟
اوراق مسکن در بازار تامين مالي مسکن ايران به خاطر «ضعف اين بازار و موسسات مالي مرتبط»، فعلا تنها ابزار دسترسي خانوارها به وام ملکي است که البته براي دريافت آن بايد «بها» پرداخت کرد؛ «قيمت اوراق» اما تابعي از سه فاکتور است که اغلب فعالان بازار ملک، فقط يک فاکتور را ميبينند و به همين خاطر «تحليلها درباره چرايي نوسان قيمت اين ابزار، به اشتباه، حول همين فاکتور محدود ميشود.»
قبل از اينکه جعبهسياه «جهش قيمت اوراق مسکن» را باز کنيم، ابتدا درباره «آنچه طي هفتههاي ابتدايي زمستان» و همچنين ماههاي گذشته از سالجاري، بر اين بازار گذشت، خواهيم گفت.
…………………………………………………………………………….
بیشتر بخوانید : پرداخت وام ملکي
…………………………………………………………………………….
رکورد قيمت اوراق 148500 توماني
هفته گذشته ميانگين قيمت اوراق مسکن به 148هزار و 500 تومان براي هر فقره اوراق به ارزش 500هزار تومان رسيد.
البته در طول هفته گذشته، اين قيمت تا 150هزار تومان هم رفت. قيمت 148.5هزار توماني اوراق مسکن از بهمن سال 1400 تاکنون، بيسابقه بوده است.قيمت اوراق مسکن يا همان برگه خريد امتياز وام مسکن، در طول سالجاري و تا قبل از ماه آبان، بر اساس ميانگين ماهانه، زير 90هزار تومان بود اما از آبان به بالاي 100هزار تومان آمد بهطوري که در هر يک از ماههاي آبان و آذر و دي، حدود 10درصد در هر ماه افزايش قيمت به خود ديد. بازار اوراق مسکن، امروز در شرايطي قيمت نزديک به 150هزار تومان براي هر فقره اوراق را تجربه ميکند که ميانگين قيمت سال گذشته، 116هزار تومان بوده است.
به اين ترتيب، رشدهاي قيمت اوراق مسکن در ماهها و هفتههاي اخير –نيمسال دوم 1402- چشمگير و معنادار بوده که بايد علت يا عللهاي نگفته آن براي سياستگذار و فعالان بازار شناسايي و مرئي شود.
به خصوص آنکه از 22 ماه قبل که آخرين قلهپيمايي قيمت اوراق مسکن ثبت شد تاکنون، اتفاقي در جهت «مانعزدايي از خريد مسکن» در بازار کشوري صورت نگرفته است که «قله جديد» قيمت ولو در ارتفاع کمتر از بهمن 1400 را بتوان با آن رويداد توضيح داد.
شايعه تا واقعيت «سکوي پرواز» اوراق مسکن
در روزهاي اخير و به دنبال جهش قيمت اوراق مسکن به «قله 22 ماهه»، اين طور در شبکههاي اجتماعي تحليل شد که «بازگشت تقاضاي خريد مسکن به بازار» باعث افزايش تقاضاي اوراق وام مسکن و در نتيجه سبب رشد قيمت اوراق شد. اين تحليل، «ناقص» و «نادرست» است، چون آمارهاي رسمي از نبض «جريان خريد اوراق مسکن به قصد خريد خانه» و «خريد اوراق به قصد ديگر»، با اين تحليل، «ناسازگاري محسوس» و معنادار دارد. قبل از توضيح و تشريح اين آمارها، آنچه در درون بازار معاملات مسکن تهران، شهرهاي بزرگ و تقريبا همه مناطق شهري ايران، قابل رديابي و مشاهده است، «رکود سخت خريد مصرفي خانه» است.
در همين تهران، طي ماه گذشته، «حجم خريد آپارتمان» به پايينترين ميزان از ابتداي دهه 90 –بر اساس ميانگين ماهانه معاملات مسکن- رسيد.
سطح بسيار بالاي قيمت آپارتمان نسبت به «قدرت حداکثري خريد تقاضاي مصرفي» باعث شده حتي بهرغم «کاهش سريالي قيمت مسکن در تهران از ابتداي تابستان تاکنون»، هنوز امکان بازگشت محسوس خريداران مصرفي به داخل بازار معاملات ملک فراهم نباشد.
در بقيه شهرهاي ايران هم وضعيت، مشابه تهران است؛ چه بسا، رکود سختتر از پايتخت.
پس در حالي که «خانوارهاي متقاضي خريد مسکن، به شکل محسوس (در مقياس بالاتر از ماههاي قبل) وارد بازار معاملات خريد نشدهاند، چه اتفاقي رخ داده که قيمت اوراق مسکن پرواز کرده است؟»
جعبهسياه اين اتفاق به «وام تجهيز آپارتمان» به عنوان «نسخه مکمل وام جعاله (تعميرات) مسکن» برميگردد.
نوسانات جريان تقاضاي اوراق مسکن از سه فاکتور تبعيت ميکند؛ حجم انتشار و عرضه اوراق مسکن توسط عامل اصلي انتشار و عاملان فرعي، حجم تقاضاي خريد آپارتمان در بازار طبيعي معاملات مسکن و همچنين حجم تقاضا براي وام جعاله مسکن.
البته فاکتور چهارمي هم از سال 98 به بعد، وارد ميدان اثرگذاري بر بازار اوراق مسکن شد و آن، «نوسانات بورسي» است بهطوري که در سالهاي عصر جهش قيمتها –از 97 تاکنون- هيجان بورسبازي در بازار سرمايه و رشدهاي تند «شاخص» روي اوراق مسکن هم اثر گذاشت؛ اما امروز، اثر اين فاکتور چهارم، آنچنان نيست.
در ماههاي گذشته از سال 1402، هم مطابق واقعيت دروني بازار معاملات مسکن و هم با استناد به «آمار استفاده از وام خريد مسکن»، تقاضا براي استفاده از اين نوع وام –تسهيلات خريد خانه- افزايش پيدا نکرده است. طي 9 ماه اول امسال، حجم ريالي پرداخت تسهيلات خريد مسکن مطابق گزارش بانک مرکزي، حدود 83هزار ميليارد تومان بوده که در مقايسه با مدت زمان مشابه در سال 1401، رشد 66 درصدي داشته است.
چرا اوراق مسکن رکورد زد؟!
ظاهر اين رشد پرداخت، رشد تقاضاي خريد اوراق مسکن به قصد خريد خانه را بيان ميکند اما يک «خطاي ديد» اين وسط وجود دارد و آن، «افزايش 2 برابري سقف مبلغ وام مسکن در سالجاري نسبت به سال گذشته» است. با لحاظ افزايش مبلغ وامهاي مسکن –از جعاله تا خريد- مشخص ميشود، طي 9 ماه اول امسال، در واقعيت، ميزان استفاده از وام خريد مسکن، بيش از 20درصد کمتر از حجم استفاده در سال گذشته است.
اين کاهش واقعي استفاده از وام خريد مسکن با کاهش حجم معاملات خريد مسکن در سالجاري نسبت به سال گذشته، همخواني نسبي دارد.
به اين ترتيب، کاهش استفاده از وام خريد مسکن، به معناي «کاهش استفاده از اوراق مسکن به قصد خريد مسکن»، محرز است. اما طي همين امسال -9ماه اول- حجم استفاده از «وام تعميرات مسکن و تجهيز منزل» که آن هم از محل «خريد اوراق مسکن» امکانپذير است، 136درصد نسبت به مدت مشابه پارسال، افزايش پيدا کرده است؛ اين نرخ رشد بر اساس حجم پرداخت وام جعاله در گزارش رسمي بانک مرکزي، محاسبه شده است.
رشد 136 درصدي پرداخت وام جعاله مسکن از محل اوراق مسکن، با توجه به افزايش سقف ريالي اين تسهيلات در سالجاري يعني رشد نزديک به 40 درصدي «استفاده خانوارهاي داراي خانه از وام تعمير خانه.» اين فاکتور يعني «شيفت تقاضاي وام مسکن از وام خريد به وام تعميرات»، يک علت اصلي افزايش چشمگير قيمت اوراق مسکن در ماههاي اخير است. در ماههاي اخير، فقط وام 160 ميليون توماني جعاله مسکن نبود که تقاضاي به اصطلاح تعمير آپارتمان را روانه بازار وام مسکن کرد؛ در کنار اين وام، يک وام 250 ميليون توماني هم از محل اوراق مسکن تحت عنوان «وام تجهيز واحد مسکوني» به متقاضيان پرداخت شد (در سالجاري) که اين وام اتفاقا، تقاضاي بيشتري به بازار وام پمپاژ کرد. شيفت خانوارها از وام خريد مسکن به وام جعاله، نشانهاي بارز از «کمکار شدن قدرت پوششي وام خريد خانه» است که تلنگري ميتواند براي سياستگذار باشد از اين بابت که بازار رهني ايران برخلاف کشورهايي که در يکي دو سال اخير درگير تورم مسکن شدند، نتوانسته «جريان تقاضا در بازار مسکن» و «تورم مسکن» را تحت کنترل دربياورد. «دنياياقتصاد» همين چهارشنبهاي که گذشت در گزارشي تحليلي درباره بازار وام مسکن انگليس، نوشت: در آنجا، موسسات پرداختکننده تسهيلات مسکن توانستند در 2023، قيمت مسکن را کاهش دهند و الان در تدارک رونق خريد مصرفي خانه در انگليس هستند.
منبع : دنیای اقتصاد
مقالات مرتبط :
مسکن، از دولت سيزدهم به چهاردهم
بدهي طرح مسکن دولتي براي دولت چهاردهم
بهترين شهر جهان در کيفيت زندگي و مسکن
